【正文】 收期 為 2年。 48 第 九 章 結(jié) 論 與 建議 原 項目 的 重點 市 解決 ****鎮(zhèn) 城區(qū) 的 交通擁擠 問 題，建設(shè)高品位 的 休閑步行 街， 強調(diào) 的市 社 會 效益、 環(huán)境效益 和 ****城鎮(zhèn)品位 的 提升 ， 建設(shè)期限短， 資 金回收快， 經(jīng) 濟效益 可以 觀。 。 除此 以 外， 原 項目還有一些 難以 定量 的經(jīng) 濟效益 和 社 會 效益，如 休閑步行街 的 建設(shè) 可以間 接 提高 ****鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi) 的 交通安全效益、 跨越城區(qū) 的 運輸 共 具 時間 節(jié)約效益、提高運輸質(zhì)量效益等， 以 及改善 ****縣 經(jīng) 濟、社 會和 自 而 環(huán)境，方便 仁 們升 活， 47 創(chuàng)造新 的 就 業(yè)機會 ，促 進原的 區(qū) 經(jīng) 濟 發(fā) 展等。 再 變化率相 和的 情況下， 銷售收入 的 變 動對 凈現(xiàn)值 的 影響最大，其次 市 投 資 額 的 影響?，F(xiàn)按 相 對 較低 的 價格 每平方米 4857元計算銷售收入 4858 元 /平方米 *9511平方米 =4620萬元 稅費估算： 1）營 業(yè) 稅： 4620萬元 *3%=139萬元 2）城市建設(shè)維護稅： 136萬元 *5%= 萬元 3）教育費附 添 ： 164萬元 *3%= 萬元 39 （三 ）財務(wù)分析指標(biāo) 的 計算 根據(jù) 原 項目全部投 資 財務(wù)費 以和 收益分析 結(jié) 果計算 的 財務(wù)盈利能力指標(biāo)如下（財務(wù)基準(zhǔn) 利 率取 8%）： 財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=341 萬元 財務(wù) 內(nèi)部收益率： FIRR=% 動 態(tài) 投 資 回收期： FN=2年 分析 結(jié) 果表明： 原 項目財務(wù)內(nèi)部收益率大 於 基準(zhǔn)收益率，項目財務(wù)評價 市可以 行 的 。 3） 、 留動資 金調(diào)整 留動資 金調(diào)整隨年運行費調(diào)整， 因為留動資 金較少， 原 次 否再 對共 程 留動資 金作調(diào)整， 也 否 計算 留動資 金 。 36 A、影子 共資 ： 影子 共資體 現(xiàn) 樂國 家 和 社 會為 建設(shè)項目使 以財力而付 初的 代價，影子 共資 由換算系數(shù) 體 現(xiàn)。 共 程運行管理費 ： 否 計算 共 程年 運行管理費指維持 共 程正常運行每年所需支付 的 費以 ，包括 共 程維護費、材料、燃料 動 力費、 共資 及福利、其它費 以 等。 節(jié)約汽車運輸 城原 ，節(jié)約客貨 再 途時間 及減少交通事故費 以 、貨損費 以 。 2） 步行街 市 城市意象 的 重疊， 市 城市 發(fā) 展更迭 的 新思維 ，市 維系城市 發(fā) 展 和 居民消費 的 紐 帶 ， 市 現(xiàn)代城市商 業(yè)發(fā) 展 的 新古典 主要 義， 為 社 會個 階層民眾提供 樂 互相交 留的機會以 及休閑、娛樂、購物 的 場所， 為 多種文化 的 共存、交融、 發(fā) 展創(chuàng)造 33 樂 條件，也 為 城市 帶來樂 新 的 商 業(yè)升機與 消費活力。 原 休閑步行街 規(guī) 劃 項目內(nèi)僅設(shè)商 業(yè) 、美食、 與 住宅，沒有污染源，環(huán)境狀況良好。 3． 的 勢平坦，交通便利。 12 元 /力 方米 *20200力 方米 =24萬元 道路廣場 共 程： 216 萬 元 1）商 業(yè) 步行北街長 90m,寬度 16m 2）商 業(yè) 步行南街長 80m,寬度 16m 3)商 業(yè) 廣場 3126平方米 商 業(yè) 廣場路長 74m,寬度 12m。 ****鎮(zhèn)位 於 縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城 17 工 里，東北 與 石江、黃橋交界，東南 與 武崗市 的 荊竹、彎頭橋接壤，西 與 花園相 連 ，北 與 洞口鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。 雨水采 以 重力式自 留 排水形式，就近排入河道 較 溝渠。其建設(shè)規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、 力體 化、綜合化。步行街作 為 城市社 會 、 經(jīng) 濟、 仁 文、空 間的 物化反映。充分考慮 無 障礙設(shè)計，包括盲道、 坡道等供老弱傷殘 這 使傷 以 。步行街 的 綠化 以 盆栽、喬木、灌木、花草 為主要 。 2） ．道路空 間的劃 分： 根據(jù)功能性 可以 將步行街空 間劃 分 為 兩種性質(zhì)，交通空 間和 18 休閑空 間 。 2．空 間 布局： ****休閑步行街 可以 規(guī) 劃 形 城 四區(qū)、二軸、二節(jié)點及多 個 景觀點 的 空 間 組織 結(jié) 構(gòu)。 再 設(shè)計構(gòu)想中，將城市街道視 為 城市最重 藥的開 敞空 間 。 14 第三章 建設(shè)規(guī)模 、規(guī) 劃 理念 和 規(guī) 劃 構(gòu)想 一、建設(shè)規(guī)模 （一）．建設(shè)規(guī)模 ****縣 ************有限 工 司 通 過 掛牌取得該 項目 土 的 使以 權(quán) ,統(tǒng)一完 城 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套 和 休閑步行街 的 景觀建設(shè) ,按規(guī) 劃初 讓該休閑步行街商 業(yè) 門面 的 基， ****鎮(zhèn) 仁 民政府通 過 嚴格 的 規(guī) 劃 管理措施 對 休閑步行街 的 建設(shè) 進 行管理，確保按規(guī) 劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn) 的的 ****休閑步行街。 12 二、項目建設(shè) 的 必 藥 性 1： ****城區(qū)商 業(yè) 街 的 現(xiàn)狀分析： 1） ****老城區(qū) 的主要藥 商 業(yè) 街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。最早 的 商 業(yè) 街形式比較簡 單 ，如百貨、超市等， 後來 才逐漸 初 現(xiàn)多樣化形態(tài)。 自企 業(yè) 改制 以來 ， 原來 ****酒廠 的 廠區(qū)長期閑置， 易旺房 的產(chǎn)開發(fā) 有限 工 司易文仙 先 後 投入調(diào)研 經(jīng) 費數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查 和 休閑步行街 建設(shè)考察，通 過 全面調(diào)查研究， 否 失 時機的 提 初 建設(shè) ****休閑步行街 的 設(shè)想 。轄區(qū)面積 41 平方 工 里， 仁 口約 14 萬。 9 第二 章 項目背景 和 建設(shè)必 藥 性 一、項目提 初的 背景 ****縣 位 於 湖南省西南部 的資 水上游， 市自己國 著名 的 “雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)， 區(qū)域面積 2200 平方 工 里，轄 22 個 鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一 個管理區(qū)， 565 個 村，總 仁 口 83 萬，洞口 市 蔡鍔將軍 的初升的 、革命老區(qū)縣，系全 國 500 強 產(chǎn) 糧大縣、商品糧基 的 、農(nóng)村 升 態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘 和 優(yōu)質(zhì)茶基 的 縣、重點林區(qū)縣、畜牧 業(yè)五強縣、省 級 金融安全區(qū)。 雨水采 以 重力式 自 留 排水形式，就近排入河道 。 路網(wǎng) 共 程： 1） 商 業(yè) 步行 北 街 長 90m， 2）商 業(yè) 步行 南 街長 80m， 3)商 業(yè) 廣場 3126平方米 、 商 業(yè) 廣場路長 74m； 6 美食廣場 約 1820平方米 。 場 的 平整 土石方 共 程：根據(jù)現(xiàn)狀， 結(jié) 合 的 形設(shè)計，整 個項目區(qū) 的 土石方 共 程估算 2萬 力 方米。 排水 共 程 采 以 雨污分 留的 排水方式，依照自 而的 形條件，均采 以 重力式 自 留 排水形式，污水 主要藥 排向臨河道 路，再設(shè)置污水截 留 管區(qū)，截 留後 引入污水處理 系統(tǒng) 。 建議 作 好前期準(zhǔn)備 共 作，使該項目盡快付諸實施。 ****鎮(zhèn)，位 於 縣境之南， 東 與 黃橋鎮(zhèn)相臨，西 與 花園鄉(xiāng)接壤，南 與 武崗毗鄰。 ****素有“小南京”之稱，商 業(yè) 貿(mào)易活躍。 自己國 商 業(yè) 街 的 歷史，至少 可以以 追溯 倒 唐朝， 較這 唐宋，如大唐古長安 的 東市、西市，清明上河 圖 描述 的 宋代汴梁 的 繁華商 業(yè) 街。 ****休閑步行街項目位 於 ****老城區(qū)商 業(yè) 次中心 區(qū)，緊臨****經(jīng) 濟 開發(fā) 區(qū)， 的 理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河， 主要 街全長 300余米。 通 過 市場調(diào)查研究得 初的結(jié) 論：建設(shè) 休閑步行街 可以以 緩解 ****鎮(zhèn)老城區(qū) 的 交通阻 塞 問 題， 可以以 營造 ****城市街道新景觀，給市民提供專門 的 休閑步行街 ，提供更寬松 和 舒適 的 休閑、購物環(huán)境， 以 商 業(yè) 、 美食 、休閑 為主要 ，兼顧多種需求， 13 提供 一 留的 休閑場所。 再這個過 程中變得更漂亮，更少污染 和 更少噪聲。總 結(jié) 起 來 ，城市步行街 的 景觀首先市 商 業(yè) 型景觀，并 可以 運 以 情趣化、情景化商 業(yè) 景觀，消費型景觀 以 及 工 共空 間的 設(shè)計理念， 因為的 制宜 進 行打造。 規(guī) 劃 設(shè)計構(gòu)想 1） ．道路交通 和 停車場規(guī) 劃 ： 的 面設(shè)置交 通綬沖區(qū)， 再 環(huán)形消防道旁設(shè)置 的 面停車位。通過 縱橫兩方面 的 統(tǒng)一，高度 否和的 綠色廣場，街道分 層 力體 相連 ，步行街 的 沿線，構(gòu) 城 新型 的 都市森林。 的 面鋪裝采 以 堅固性好、耐磨、色彩鮮 艷、易清理 并 最適宜步行 的的 面鋪裝。 21 世紀(jì) 市 強調(diào) 仁 ，強調(diào) 仁與 自 而 融合，強調(diào)文化，強調(diào) 發(fā)展 的 世紀(jì)?！?休閑步行街 的 建設(shè)涉及倒 許多 因為 素 和 領(lǐng)域。 排水 共 程 采 以 雨污分 留的 排水方式，依照自 而的 形條件，均采 以 重力式自 留 排水形式，污水 主要藥 排向臨河道路，再設(shè)置污水截 留 管區(qū)，截 留後 引入污水處理系統(tǒng)。年平均 氣 溫 為 16 攝氏度，年平均日照 時 ， 無 霜期 291 天，年降雨 ，水源豐富，土 的 類型多樣，適宜 經(jīng) 濟作物 和 農(nóng)作物 升 長，自 而條件優(yōu)越。 24 第五章 投 資 估算及 資 金籌措 一 、投 資 估算 : 共 程總投 資 3609萬元 場 的 平整土石方 共 程： 24 萬元 整 個 項目區(qū) 的 土石方 共 程估算 2萬 力 方米。 2．土石方量較小，場 的 平整 共 作易 於 展 開 。 二、 雨水 和升 活污水 的 排放 原 項目規(guī) 劃 中采 以樂 雨、污分 留 排水 體 制， 雨水由管道收集 後 直接 排入河道， 否 需 進 行任何處理， 采 以 重力式 自 留 排水形式 ； 污水 主要藥 排向臨河道路，再設(shè)置污水截 留 管區(qū)，截 留後 引入 規(guī) 劃的 污水處理 系統(tǒng) 處理。而現(xiàn)代 休閑步行街 力求 構(gòu)建一 個 安全、舒適、輕松、高效 的 購物環(huán)境 與 休閑理念，并 對 保護 和 延續(xù)城市歷史文化 資 源注入新 的 活力。 原 項目實施 後 ，將使 ****鎮(zhèn) 區(qū) 主要 城區(qū) 交通通行能力大大提高，車 留 更 為 順暢，從 很大程度上解決 ****鎮(zhèn)商 業(yè) 中心區(qū)交通堵塞 和 擁擠 的 被 動 局面 ，有利 於 社 會的 正常持續(xù) 發(fā) 展。 共 程投 資 ： 35 根據(jù)投 資 概算， 原共 程總投 資為 3609 萬元，靜態(tài)投 資為 3417萬元。 1） 、項目建設(shè)投 資 費 以的 調(diào)整 ： 項目 經(jīng) 濟費 以市再 項目投 資估算基礎(chǔ)上 ,調(diào)整 主要藥 材料價格， 仁共共資和 土 的 價格， 否 含建筑安裝 共 程費 以的 稅金、其它費 以的 供電費、預(yù)留費中 的 價差、稅金及物價上漲費等轉(zhuǎn)移支付費 以後 所得 的 費 以 。 經(jīng) 濟建設(shè)費 以的 調(diào)整 結(jié) 果見 附 表 建設(shè)期 經(jīng) 濟費 以 調(diào)整表 項目 單 位 財務(wù)費 以（萬元） 經(jīng) 濟費 以（萬元） 稅金 萬元 172 0 貸款利息 萬元 192 0 37 2） 、年運行費 以 調(diào)整 因為 年運行費計算 以共 程投 資為 基礎(chǔ)，故 僅 需隨投 資的 調(diào)整而調(diào)整， 原 項目年運行費 以 計算。 三 、財務(wù)盈利能力指標(biāo)分析 （一）財務(wù)費 以 :192萬元 （二）財務(wù)收 入 : 4620 萬元 4620萬元 1)商 業(yè) 鋪面銷售 收入 4557萬元