【正文】 業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長(zhǎng)期的現(xiàn)金受益，不斷完善開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長(zhǎng)期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 。 2020年 以來(lái)， 沂水 縣深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，全面落實(shí)市委、市政府提出的 “又好又快、好中求快、能快則快、突破沂水、爭(zhēng)創(chuàng)強(qiáng)縣 ”發(fā)展戰(zhàn)略，深入開(kāi)展 “學(xué)習(xí)諸城，爭(zhēng)先進(jìn)位 ”活動(dòng)，全縣各級(jí)、各部門進(jìn)一步解放思想，堅(jiān)持以招商引資為總抓手，充分挖掘和發(fā)揮基礎(chǔ)、資源、區(qū)位等各方面優(yōu)勢(shì)，全縣各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)展順利。近年來(lái)，隨著商品 房?jī)r(jià)格的上漲，以工薪階層和首次置業(yè)者為市場(chǎng)主體的消費(fèi)群體，戶型面積呈現(xiàn)了縮小趨勢(shì)，但大都在 90120 平 /戶之間。不利于二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 沂水東臨青島港、日照港、嵐山港三大口岸；北靠膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路，南依兗石鐵路、日東高速公路；西連京滬高速公路；東接同三高速公路。 5）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易復(fù)雜，手續(xù)多，費(fèi)用高，特別 是在契稅方面存在著重復(fù)收稅的現(xiàn)象。以上因素中土地招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)施是主要的影響因素 ,在沂水縣商品房?jī)r(jià)格的上漲主要是受成本 推動(dòng)造成，地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，成本中最主要的是土地成本和建筑安裝成本；商品房購(gòu)買的對(duì)象，主要是城鎮(zhèn)居民和企業(yè)事業(yè)單位的職工，富裕的個(gè)體戶，以及小城鎮(zhèn)實(shí)施后的農(nóng)民入城人員和在外地打工人員，多數(shù)是 2529 歲的年輕人及個(gè)體工商戶和高收入人群；隨著部分居民經(jīng)濟(jì)收入的提高和消費(fèi)理念的變化，出現(xiàn)了一部分賣老房換新房的人員，從戶型、面積上看，中等戶型三室兩廳 (95m2135m2)受到青睞，大面積、大戶型滯銷；從需求上看，主要是剛性需求、拆遷需求。 沂水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 從近幾年沂水縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，沂水已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化初級(jí)階段并已進(jìn)入加速過(guò)程， 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 但第二產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐漸增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、金融機(jī)構(gòu)貸款余額在大幅增長(zhǎng)，沂水縣未來(lái)旅游、房地產(chǎn)業(yè)將有大的作為，沂水縣城市性質(zhì)定位為沂蒙山區(qū)北部工貿(mào)旅游次中心城市和現(xiàn)代山水生態(tài)旅游中心城市，近幾年來(lái)，隨著沂水縣城鎮(zhèn)住房制度改革及住房分配貨幣化等相關(guān)政策的推動(dòng)下，住房消費(fèi)得到有效起動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展態(tài)式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢(shì) 頭基本是好的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資和年度新開(kāi)工面積保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上升勢(shì)頭，市場(chǎng)銷售形勢(shì)平穩(wěn)，沂水縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段。 從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開(kāi)發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位， 可以長(zhǎng)期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶群體，提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。 首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來(lái)說(shuō)，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn) 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開(kāi)發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂(lè)等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對(duì)商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)客戶需求以及商業(yè)功能，通過(guò)商業(yè) 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，營(yíng)造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。而現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂(lè)、零售、餐飲等功能的實(shí)施 復(fù)合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類型，是由具有 1— 2萬(wàn)平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街。如進(jìn)一 步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的本意。加之 2020 年房?jī)r(jià)調(diào)整到 合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 2020 年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。但對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。這也正是一些理性開(kāi)發(fā)商的選擇，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自 8 月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。所以說(shuō)，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念）， 2020 年 111 月銷售額高于投資額 2371億元， 112 月則是 4324 億元； 2020 年盡管 111 月銷售額低于投資額 274億，但 112月銷售額仍然是超過(guò)投資額 1127 億元。 但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近 10 年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。我們通過(guò) 同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到， 2020 年 1 月，房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 ， 2020 年 211 月，該指數(shù)一路下滑，由年中的 ，進(jìn)一步下滑至 10 月的 ，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò) 100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到2020 年 10 月的水平。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明： 2020年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到 %，而 2020 年、 2020 年該比例分別為 %和 %，以此估算 ,2020 年 、 2020 年和 2020 年 111 月住宅日均銷售套數(shù) 表 2:2020 年 2020 年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2020 年 9 月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。商品房銷售面積同比漲幅由 08 年上半年的 %，下降到 111 月的%。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由 12 月的 %，到年中（ 16 月）的 %， 111 月的 %，除 15 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由 12 月的 %，一路回落到 111 月的 %，除 16 月外，也是逐月下降。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 16 月的 %一路下滑到 111 月的 %。 （ 4）注重房地產(chǎn)價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集、加工和處理，嚴(yán)禁虛假信息傳播，健全信息披露制度，盡可能消減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信息優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)、透明，為購(gòu)房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，消除信息噪聲，合理引導(dǎo)消費(fèi)者的心理預(yù)期 。 政策選擇之四：實(shí)施輕稅、減稅政策，大幅度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本 在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，政府對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收高比例定率稅。 需要強(qiáng)調(diào)的是，地方政府要做好城市土地市場(chǎng)的 “守護(hù)者 ”，但這種干預(yù)應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下盡可能采用經(jīng)濟(jì)手段。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要著眼于增加房地產(chǎn)有效供給，滿足人們合理的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并抑制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求 科學(xué)確定土地的底價(jià)。 2020 年 9月以來(lái)，從中央政府到地方政府，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控過(guò)程中，都進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)整，逐步取消一些抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，不斷推出促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的新政，特別是鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)。 2020 年 11 月，中央政府決定實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，在 2020年底前投入 4 萬(wàn)億元拉動(dòng)內(nèi)需。大量短期資本的流入，一方面將加劇國(guó)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性，促使國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成；另一方面，如果美國(guó)次貸危機(jī)好轉(zhuǎn)，美元開(kāi)始重抬升勢(shì)，這些短期資本可能會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)流出，給中國(guó)金融市場(chǎng)形成致命的威脅。 次貸危機(jī)和全球金融風(fēng)暴對(duì)投資中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的信心，已經(jīng)產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響。 隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市居民收入的增加和生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念和生活方式正在發(fā)生著巨大的變化，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn) — 步細(xì)分和提升。多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在社會(huì)上贏得了良好的聲譽(yù)。為我縣居民提供了配套完善、功能齊全、優(yōu)美舒適的居住條件。 、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 ....................................... 77 第 8 章 社會(huì)影響分析 78 167。 、營(yíng)運(yùn)期主要污染物及控制處理措施 ............ 68 167。 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ...................................... 55 167。 項(xiàng)目概況 .............................................................. 6 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 41 167。 沂水 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新建 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 地處 沂水縣 城 東 南 部 ， 鑫華路以北，長(zhǎng)虹路以西 ， 項(xiàng)目 占地 面積 6945平方米（折合 ）， 建筑總面積 ，其中 主樓 建筑總面積 平方米，商業(yè) ， 貯藏室 ，閣樓 ， 可 規(guī)劃 建設(shè) 商住宅樓 1棟， 住宅樓 4棟， 商業(yè)樓 1棟，層數(shù) 25層 ， 可居住 109戶 ，綠地率 30%。 它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 ............................................ 5 167。 、再生資源的綜合利用 太陽(yáng)能建筑一體化 .... 54 第 4 章 節(jié)能方案分析 55 167。 、施工期環(huán)境影響分析 ................................... 65 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 167。 、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 ....................................... 76 167。公司自 1994年 10 月成立以來(lái)，相繼開(kāi)發(fā)了裕豐 小區(qū)、裕源小區(qū)、玉秀花苑、山莊小區(qū)、后小河住宅小區(qū)、 某某 花園等 ，房屋施工面積達(dá) 28 萬(wàn)余平方米，工程合格率 100%，優(yōu)良率占40%以上。裕豐房地 產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司實(shí)力雄厚、人才薈萃。 住房問(wèn)題既是一個(gè)政治問(wèn)題，又是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題 ，它關(guān)系著社會(huì)的長(zhǎng)治久安和和諧，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑，又進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 當(dāng)前，全球金融風(fēng)暴正通過(guò)多種渠道沖擊中國(guó)樓市。 這種國(guó)際金融環(huán)境，使中國(guó)面臨短期資金大進(jìn)大 出的風(fēng) 險(xiǎn)。 中國(guó)政府及時(shí)做出了擴(kuò)大內(nèi)需的政策選擇。 如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，已經(jīng)成為擺在人們面前的一道難題。 中國(guó)城市居民存在改善住房的強(qiáng)烈愿望，房?jī)r(jià)上漲一定程度上正是人們對(duì)住房需求強(qiáng)烈與需求不能得到有效滿足這 一矛盾的集中表現(xiàn)。把土地出讓的價(jià)格、數(shù)量等相關(guān)信息及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、媒體等渠道公示，實(shí)現(xiàn)信息共享，嚴(yán)懲內(nèi)幕交易等暗箱操作行為。這種匯率制度改革的思路，可以為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和穩(wěn)定創(chuàng)造一個(gè)良好的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 （ 3）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售登記制度，整頓市場(chǎng)秩序，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒作行為。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 2020 年商品房銷售量理性回歸。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市 勝利置業(yè)商服中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 16 場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。 9 月、 10 月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 和 ，