【正文】 出金融危機(jī)的將是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。 項(xiàng)目概況 1擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。臨沂市規(guī)劃設(shè)計院、市經(jīng)濟(jì)研究中心等十幾家單位來裕豐小區(qū)參觀時，一致稱之為 “風(fēng)水寶地 ”。．社會效益分析 .................................................. 79 167。 、清潔生產(chǎn)分析 ............................................... 71 第 7 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 75 167。 、項(xiàng)目選址及用地方案 ................................... 64 167。 、行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................................. 43 第 3 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 46 167。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，開發(fā)建設(shè)成本 ，經(jīng)營稅金 ，其它經(jīng)營成 本 10 萬元， 利潤總額 191 萬元，稅后利潤 萬元，稅前全部投資利潤率 %,稅后全部投資利潤率 %,累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（ Ic＝ 12％）稅前 元，稅后 ，財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ ，靜態(tài)投資回收期 ，動態(tài)投資回收期 。 （精品資料） 某某商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 （商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目可研報告） 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 2 項(xiàng)目名稱 某某 置業(yè)商服中心 項(xiàng)目 項(xiàng)目類別 房地產(chǎn) 行業(yè)代碼 7290 承辦單位 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 (13395398569/13505499919) 項(xiàng) 目 簡 介 擴(kuò)大國內(nèi)需求是近年來 特別 是 金融危機(jī)以來 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)， 房地產(chǎn)業(yè) 作為國民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)增長有明顯的放大作用。 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn) 國民 經(jīng)濟(jì)效益收入 萬元，經(jīng)濟(jì)效益 萬元，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV（ Is＝ 8％） 萬元，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR為 ％ 。 、建筑垃圾的的綜合利用分析 ........................ 47 167。 、土地利用合理性分析： ............................... 64 167。 、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 .................... 75 167。 社會風(fēng)險及對策分析。該小區(qū)開展了創(chuàng)安活動，實(shí)行 “大開放、小封閉 ”的防范形式，狠抓 “人防、物防、技防 ”措施落實(shí)。除帶動建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。隨著國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策、稅收政策及土地政策等救市政策的深化，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)也獎迎來新的發(fā)展機(jī)遇，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，中國二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)將會獲得一個更加廣闊的發(fā)展空間。這既是因?yàn)楣墒谐霈F(xiàn)非理性繁榮、積累了大量泡沫，也與金融危機(jī)下人們對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面走向不明、投資和消費(fèi)信心下滑、中國金融體系內(nèi)部存在大量的制度和體制遺留問題相關(guān)聯(lián)。 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 8 2020 年，中國的外貿(mào)依存度已經(jīng)接近 70%，出口依存度高達(dá) 40%，均為世界第一。 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的內(nèi)因在于其周期性規(guī)律，而全球金融風(fēng)暴和中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期性下行趨勢的雙重因素疊加，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)的周期性調(diào)整，這將使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的程度更深、時間更長。 政策選擇之一：根據(jù)擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，制定和實(shí)施引導(dǎo)住房理性 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 9 消費(fèi)的政策 居民的短期消費(fèi)能力。政府應(yīng)當(dāng)組織國土、監(jiān)察、財政、城建、規(guī)劃、工商等相關(guān)部門聯(lián)合清查土地違規(guī)交易和長時間閑置行為，協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，整頓土地 市場秩序，以提高土地利用效率。與此同時，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，制止開發(fā)商使用銀行貸款囤積土地和房源，防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動，實(shí)現(xiàn)金融安全。 政策選擇之五：制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)業(yè)政策，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為 政府必須繼續(xù)采取多種措施，對房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為進(jìn)行規(guī)制，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的目標(biāo)。2020 年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由 2020 年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但 2020 年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。 圖 3:1998 年 2020 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 、竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %， 111 月 新開工面積 億平方米，超過銷售面積 71%，而施工面積 億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近 4 倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場消化 3 年。我們可以看到， 2020 年前 11 個月日均銷售住宅約 萬套，比 2020 年同期下降了 ，與 2020 年同期 相比，增長了 %，年復(fù)合增長率在 %左右，可見，如果不考慮過熱的市場帶來的銷售量大幅上漲的 2020 年，僅與 2020 年比較， 2020年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。應(yīng)該注意的是，盡管銷竣比仍然超過了 1，但由于中國的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積 /銷售面積這個指標(biāo)，對市場進(jìn)行分析： 2020 年 111 月商品房施工面積 /銷售面積高達(dá) ，而 2020 年、 2020 年同期該比例分別為 和 ，同時 111 月商品房空置面積達(dá)到 億平方米，同比增長了 %。 國家和地方政府的“保增長”政策穩(wěn)定了交易量，“這個冬天不太冷” 作為支柱產(chǎn)業(yè)， 3 季度房地產(chǎn)市場的快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個行業(yè)資金循環(huán)受阻。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。 土地出讓收入在地方政府財政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財政”收入 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 20 甚至占財政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財政”模式 出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財政收入急遽縮水。 由于一些地區(qū)房價出現(xiàn)下跌，幅度超過 10%，這樣使得一些限價房的價格超過了周邊樓盤，失去了價格上的優(yōu)勢，陷入尷尬。房價漲跌對于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒有實(shí) 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 21 質(zhì)的影響，而對于投資或投機(jī)性客戶則有較大的影響，而這部分購房者完全屬于市場行為，應(yīng)該風(fēng)險自負(fù)。 （ 三 ） 、 2020 年中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進(jìn)一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供 6年以上的新增供給， 2020 年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對市場形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看， 2020 年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管 111 月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與 2020 年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)?！鳖A(yù)計 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會出現(xiàn)負(fù)增長。 自住型購房繼續(xù)強(qiáng)勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍 2020 年 10 月 27 日，央行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。 國家和地方政府將加大對房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎 在國際金融危機(jī)的環(huán)境下，中國必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。 社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司來管理。筆者認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營模式。成功引進(jìn)了一批投資大、附加值高、帶動力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，共引進(jìn)投資過千萬元項(xiàng)目 192 個，其中過 5 億元項(xiàng)目 2個，過億元 32個，過 5000 萬元 52個，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，堅(jiān)持以項(xiàng)目為抓手，一手抓總量膨脹，一手抓技術(shù)含量提高和高端市場開拓， 16 月份，全縣 335 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 ，同比分別增長 ％和 ％， 16家企業(yè)利稅過千萬元；共實(shí)施投資過 50萬元技改項(xiàng)目 380個，總投資規(guī)模 ，已完成投資 。 在沂水縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，也存在著一些問題如 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因資金等原因，規(guī)模小，戶數(shù)少，形成不了原有的大規(guī)模住宅小區(qū)，不利于社區(qū)的綜合配套和發(fā)展，容易造城舊城改造的盲點(diǎn)，不利于城市的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。 7）、同沂水縣其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。尤其是國土部門限制了土地供應(yīng)，銀行限制開發(fā)貸款和購房貸款，上上下下搞一刀切，特別是限制購房貸款，直接限制了購房需求，容易造成房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。 3）、開發(fā)企業(yè)較多，目前已到 11 家，資質(zhì)較低，實(shí)力弱，缺乏足夠的競爭力，魚龍混雜，惡性競爭，開發(fā)的樓盤，土地面積小，規(guī)模小，缺乏必要的配套和公建設(shè)施，樓盤品質(zhì)較低，處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，與我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展不相適應(yīng)。 從而也 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 28 為沂水縣房地產(chǎn)又好又快發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng) 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請報告 26 營模式，銷售物業(yè)時，采取 “ 出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營、租約回報 ” 的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報（目前市場一般為購房總價的 8%左右），這是一種相對短期的經(jīng)營模式， 租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營活動還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營活動只能由分散的個體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響 該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營業(yè)主的購房投資回報得不到保證，造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險，對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營活動、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休 閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議上的“保增長 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個合理的增速。中國指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購房者 70%以上是需要貸款。