【正文】 要求“擴大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券 和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具。如果價格進入合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。其實從美國的“次貸危機”來看，以小搏大的投機者比例過大的房地產(chǎn)市場，是不可持續(xù)的， 房價崩盤之前只能漲幅越來越大，否則即使房價不跌，只是漲幅縮小，也會因為房價漲幅無法彌補投機成本，導(dǎo)致市場崩盤。而當房價轉(zhuǎn)漲為跌，限價房有可能被迫進行修正。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財政的渴望。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。所以銷售額在開發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。加之部分開發(fā)商對銷售價格進行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場的交易 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 18 量，對穩(wěn)定市場具有積極作用。 從價格來看，我們通過環(huán)比指數(shù)這個指標可以看到，房屋銷售價格實際上已經(jīng)從8 月份開始下降，連續(xù)四個月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于 100，該指標低于 100，說明房屋銷售價格比上個月出現(xiàn)了下跌。 表 1:2020 年 2020 年前 11 個月全國住宅日均銷售套數(shù) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 、投資投機受到遏制，自住型需求增長強勁 2020 年 9 月，國家及時準確地預(yù)見到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，央行出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》， “第二套房”貸款受到嚴格管理，這在一定程度上避免了類似美國“次貸”的危機在中國爆發(fā)。 圖 4:2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、新開工面積、施工面積增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2020 年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長 尤其強勁 、住宅日均銷售 萬套， 2020 年房地產(chǎn)需求更加理性 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 14 2020 年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟泡沫。 與 2020 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2020 年，中國土地市場開始恢復(fù)理性。 2020 年的投資過熱， 導(dǎo)致 2020 年整體市場供給壓力大 、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào) 受 2020 年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。 （ 2）加強行業(yè)自律，防止建立任何形式的價格聯(lián)盟。根據(jù)目前的實際情 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 10 況，在匯率政策和國際資本流動方面一個可行的選擇是：保證貨幣政策獨立性，維護國內(nèi)物價 穩(wěn)定，在實現(xiàn)經(jīng)濟基本面良好的前提下，不斷完善匯率制度改革，使匯率水平逐步趨向均衡匯率，進而建立靈活的匯率制度，在匯率調(diào)整和對外資的進出監(jiān)管取得充足經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，確定資本項目開放的時間表。加強土地市場信息統(tǒng)計分析工作，不斷提高土地市場信息的質(zhì)量。因此，引導(dǎo)和擴大住房理性消費對擴大內(nèi)需意義重大。在多種不利因素影響下，全國許多城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了消費者不敢輕易下手、開發(fā)商減慢開發(fā)速度、銀行盡量少放貸款的局面。次貸危機以來，全球金融市場的動蕩，對世界一些發(fā)達國家、新興國家和轉(zhuǎn)型國家的經(jīng)濟產(chǎn)生一波又一波的沖擊，這已經(jīng)開始影響到這些國家的實體經(jīng)濟，進而影響到許多國家對中國出口產(chǎn)品的需求。短期而言，由于發(fā)達國家流動性的局部緊縮，將導(dǎo)致資金部分流出新興市場國家；但長期來看，全球流動性過剩并未完全逆轉(zhuǎn) ——由于近期美國等國家貨幣政策的持續(xù)放松，還可能為未來全球流動性的進一步過剩埋下種子。 金融危機下的房地產(chǎn)政策調(diào)整 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 7 由美國次貸危機引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，使世界經(jīng)濟陷入頹勢，而中國經(jīng)濟也很難獨善其身。 目前 房 地產(chǎn)還處在恢復(fù)性發(fā)展階段的上升通道，鋼性需求仍在。公司 96 年以來，多次被評為 “明星企業(yè) ”、 “全面質(zhì)量達標單位 ”、 “青年文明號企業(yè) ”、省級 “重合同守信用企業(yè) ”等。 項目 申報單位概況 企業(yè)簡介 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 原沂水縣 裕豐房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 ） 位于沂水縣城南郊，是一個集開發(fā)、建筑、建材、裝飾、裝修為一體的綜合性企業(yè) ， 公司擁有資產(chǎn)總額 4200 萬元，固定資產(chǎn) 3400 萬元，職工 36 人，有職稱人員 25人。 ........................................... 76 167。 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 ............................................ 65 167。 、雨水利用 ...................................................... 53 167。 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 3 目 錄 第 1 章 申報單位及項目情況 5 167。 因此，在“擴大內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，首當其沖 的 成了新的 國民 經(jīng)濟 的 增長點。 本項目由 沂水 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)建設(shè)， 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 ，其中：開發(fā)成本 萬元 ,經(jīng)營成本費用 萬 元。 發(fā)展規(guī)劃 ............................................................ 41 167。、能耗狀況及能耗指標分析 .............................. 56 167。、主要污染物排放控制標準 .............................. 70 167。．社會影響效果分析 .......................................... 78 167。公司始終堅持 “質(zhì)量為本、管理為先、理性開發(fā)、永創(chuàng)精品 ”的宗旨，用超前的理念，本著實用、經(jīng)濟美觀的方針，以高標準規(guī)劃、高檔次設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)的原則，不斷完善小區(qū)的配套設(shè)施，圍繞 “創(chuàng)安全文明小區(qū)、建溫馨幽雅家園 ”的目標，建設(shè)出令住戶滿意的房子，做到二十年不落后，三十年可改造。 “創(chuàng)建舒適、安全、文明、方便的居住環(huán)境 ”是 某某 人的不懈追求和永恒的信念！ 某某 人將以高起點的服務(wù)、規(guī)范化的管理、高素質(zhì)的員工隊伍和社會各界朋友共創(chuàng)美好明天！ 現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級四級， 年開發(fā)能力 50000 平方米。受到城市居住空間與居住環(huán)境的限制，城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返璞歸真的心理日益強烈：反映在住房消費上，逐步向住宅社區(qū)化、景觀化發(fā)展，特別是 — 部分對生活品質(zhì)要求較高的收入階層，追求舒適、安靜、有內(nèi)涵、有特色的居住空間和環(huán)境將成為一種時尚和潮流 ! 在商業(yè)不動產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)直接反映著城 市的宜居指標，有不可缺少的特性。 據(jù)統(tǒng)計，美國次貸危機以來，全球金融市場已經(jīng)蒸發(fā)掉了超過 27 萬億美元的資產(chǎn)，相當于 2020 年美國、日本、德國 、中國和英國五個大國 GDP 的總量，也接近于 2020年全世界 60 萬億美元 GDP 總量的一半。 總體而言，中國房地產(chǎn)市場仍是一個不成熟的市場。這些政策措施對于提振企業(yè)家、消費者的信心能發(fā)揮一定的作用，但是并不能從根本上改變企業(yè)盈 利下滑和國內(nèi)消費需求疲軟的局面。 但是，目前效果卻是相當有限。對政府儲備建設(shè)用地底價的確定，要綜合考慮土地價格走勢、房地產(chǎn)市場的活躍程度和容積率因素等。 政策選擇之三：在確保金融安全的基礎(chǔ)上，實施適度寬松的房地產(chǎn)金融政策 為了化解中國宏觀經(jīng)濟下行的風(fēng)險，中央政府近期明確提出了實施適度寬松的貨幣政策。事實上，在房地產(chǎn)需求價格缺乏彈性的情況下，征收高比例定率稅會造成賣方向買方的稅收轉(zhuǎn)嫁 ，并導(dǎo)致房價上漲。 政策選擇之六：在規(guī)范房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，建立健全多元化的住房保障體系 解決住房問題不能全靠市場，市場調(diào)節(jié)必然導(dǎo)致一部分中低收入階層的房 地產(chǎn)消費需求不能得到滿足。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕 對值仍超過了 20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。 2020 年狂熱的土地市場降溫明顯。 圖 5:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷售面積及增長情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 2020 年 111 月的銷售面積比 2020 年同期增長 %，比 2020 年增長 %（由于統(tǒng)計口徑的變化，我們不考慮 2020 年以前的數(shù)據(jù)）。政策發(fā)布以來，市場投機得到很大的抑制，部分投資型、改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓勵，市場自住 型購房比例大幅提高。 同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同， 2020 年3 季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，北京 3 季度房價比去年同期增長了 %,上海增長 %，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。 圖 7:2020 年 11 月 2020 年 11 月銷售額與投資額差值情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院 由于 2020 年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項目申請報告 19 內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。如南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退回 2020 年８月拍得的總價 億元、樓板價 萬元／平方米的全國最貴“單價地王”。由于目前并沒有形成很好的梯級消費市場，對保障性住房的購買者也很難有準確的身份驗證，購買保障性住房和購買商品房的消費者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機。但房價的調(diào)整，涉及到方方面面的利益，部分開發(fā)商的降價促銷由于引發(fā)了與老客戶的 矛盾而困難重重，進而引發(fā)了一些購房者的斷供、退房等問題。退房風(fēng)波關(guān)系到社會治安問題，地方政府既要維護社會穩(wěn)定，也要維護正常市場秩序。預(yù)計 2020 年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。而對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，應(yīng)該更好的利用這個機會，通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。 2020 年 12 月 21 日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 社區(qū)型房地產(chǎn)投資開發(fā) 隨著我國市場經(jīng)濟、商業(yè)經(jīng)營活動的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分，如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開發(fā)所沒有的特殊性。 基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點，其開發(fā)投資回報通常從以下三方面來實現(xiàn)： 一是商業(yè)物業(yè)的租金回報； 二是商業(yè)房地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)銷售的回報； 三是商業(yè)經(jīng)營活動收益的回報。那么，這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費活動的場所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求，使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。經(jīng)過一段時間對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營（通俗地說就是 “ 養(yǎng)鋪 ” ），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運營模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場客戶需求以及市場環(huán)境相匹配。但隨著土地招標拍賣掛牌制度的實施，沂水縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入又進入了一個展新的發(fā)展時期，競爭劇烈，房地產(chǎn)價格上升勢頭強勁，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的機遇與挑戰(zhàn)并存，土地招拍掛制度的實施，土地拍賣價格過高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過高，特別是近幾年尤其是國家對固定資產(chǎn)主要是對房地產(chǎn)進行的壓縮投資規(guī)模和限制住房貸款等的宏觀調(diào) 控，我縣的住房需求大面積戶型出現(xiàn)下降趨勢，小 面積戶型有所上升。受宏觀政策影響投資性需求購房減少，第二套購房減少。如房管局對同一房地產(chǎn)收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局對已出讓的土地再收土地出讓金。一個城市帶、三個經(jīng)濟圈環(huán)繞，六條省道貫穿全境，發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，