【正文】 1 土地使用權(quán)出讓金 12, 2 建安工程費 26, 3 前期工程費 2, 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 1, 5 公建配套費 2,834 6 開發(fā)期間稅費 1, 7 不可預(yù)見費 1, 8 合計 48, 2. 開發(fā)費用 開發(fā)費用匯總表 表 13 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 管理費用 開發(fā)成本 15 項之和的 3% 1, 2 銷售費用 5, 廣告及市場推廣費 銷售收入的 4% 3, 銷售代理費 銷售收入的 1% 銷售手續(xù)費 銷售收入的 1% 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 2, 4 合計 9, 說明：銷售收入見“銷售收入測算表” 3. 投資成本費用估算表（表 14） 序號 項目 計算依據(jù) 合計 （萬元） 單方 成本 多層住宅 得房成本 小高層住宅 得房成本 商鋪 得房成本 1 開發(fā)成本 ~ 項之和 48, 1455 1362 1603 1468 土地使用權(quán)出讓金 12, 362 349 370 600 建安工程費 26, 800 720 940 575 前期工程費 2, 78 78 78 78 基礎(chǔ)設(shè)施費 1, 36 36 36 36 公建配套費 2, 86 86 86 86 開發(fā)期間稅費 1, 53 53 53 53 不可預(yù)見費 ~ 項之和 1, 41 41 41 41 2 開發(fā)費用 ~ 項之和 9, 278 278 278 278 管理費用 ~ 3% 1, 41 41 41 41 銷售費用 銷售收入的 6% 5, 159 159 159 159 財務(wù) 費用 見還貸付息表 2, 79 79 79 79 3 合計 57, 1734 1640 1882 1747 27 說明：①單方成本計算中的總建筑面積為 331200 ㎡ ； ②住宅得房率為 100%，商鋪得房率為 100%。經(jīng)比較計算得本項目商鋪銷售單價為 9600 元 /㎡ 。 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。本項目總投資利潤率與自有資金利潤率分別為 %、 %，可以接受，項目可行。本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風(fēng)險程度適中。因此，必須注意控制好項目售價變化，密切留意市場價格的走勢，從而厘定出合理的價格，并加強市場促銷工作，盡量使銷售計劃得以有效實施。小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。因此，該方案的風(fēng)險比較小。 1. 盈虧平衡分析 計算公式： 盈虧平衡點的銷售率 =總投資 /銷售收入 (1銷售稅率 ) =(%) =% 該結(jié)果表明，假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 %時，全部投資利潤率為零 ,也即投資剛能保本。本項目的基準貼現(xiàn)率選取時，比同期央行的長期貸款利率上浮 %，取Ic=%。 38 可運用資金估算表（單位：萬元）（表 28） 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 87, 19, 15, 19, 18, 13, 2 銷售稅金 6, 1, 1, 1, 1, 3 土地增值稅 4, 4 所得稅 6, 1, 1, 1, 1, 1, 5 項目可運用資金 （ 1234） 70, 16, 12, 15, 14, 10, 39 全部投資現(xiàn)金流量表（ Ic=% 單位：萬元） 表 29 序號 項目名稱 建 設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 19, 15, 19, 18, 13, 銷售收入 19, 15, 19, 18, 13, 2 現(xiàn)金流出 16, 11, 8, 14, 11, 8, 建設(shè)投資 16, 8, 5, 10, 8, 5, 銷售稅金及附加 1, 1, 1, 1, 土地增值稅 所得稅 1, 1, 1, 1, 1, 3 凈現(xiàn)金流量 16, 7, 7, 4, 6, 5, 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 7, 6, 3, 5, 3, 5 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 8, 2, 1, 6, 10, 6 稅前凈現(xiàn)金流量 16, 9, 8, 6, 8, 6, 7 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 8, 7, 5, 6, 4, 8 累計稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 15, 7, 4, 10, 15, 稅前 稅后 ①財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） ②財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） % % 40 自有資金 現(xiàn)金流量表（ Ic=% 單位：萬元） 表 30 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 19, 15, 19, 18, 13, 銷售收入 19, 15, 19, 18, 13, 2 現(xiàn)金流出 9, 9, 7, 19, 16, 12, 自有資金 9, 3, 1, 3, 2, 1, 預(yù)售收入再投入 1, 7, 6, 3, 貸款還本付息 1, 3, 4, 4, 4, 銷售稅金及附加 1, 1, 1, 1, 土地增值稅 所得稅 1, 1, 1, 1, 1, 3 凈現(xiàn)金流量 9, 10, 8, 2, 1, 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 8, 9, 6, 1, 5 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 8, 7, 7, 9, 10, ①稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ②稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 41 3. 項目盈利分析 （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目經(jīng) 濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，及項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率，是項目貼現(xiàn)率的臨界 值。詳見本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表和本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表。 項目可售建筑面積為 331200 ㎡；住宅可售面積為 324000 ㎡，其中多層住宅199200 ㎡，小高層住宅 124800 ㎡；商鋪可售面積為 7200 ㎡；車位 1650 個。 （二） 經(jīng)營方式 對于會所和運動場所設(shè)施則根據(jù)集團的特色采 取目標經(jīng)營的方法，一方面可以減少業(yè)主的負擔(dān)，另一方面又方便對這些設(shè)施設(shè)備的維護管理，使其得到更好的利用。 3. 整合 xx 附近的旅游資源，并最終形成以 xx 待終點的假日旅游熱線。根據(jù)進一步的市場細分原則，他們包括： ① 本項目客戶群主要定位為： 35～ 50 歲左右的行政機關(guān)、企事業(yè)單位以及公務(wù)員隊伍（如教師、醫(yī)療、電信、公檢法等）； ② 年輕白領(lǐng)工薪階層，此階層年輕人追求高素質(zhì)生活，對住宅的 要求日益提高但囿于經(jīng)濟能力，所以會選擇房價適中而環(huán)境好 、 素質(zhì)高的樓盤； ③ 附近工廠 、 企業(yè)的管理階層及部分有濃厚地域情緣的原居民； ④ 外資企業(yè)及國有壟斷性行業(yè)員工福利分房； ⑤ 再置業(yè)人士，即因家庭人員發(fā)展或因地域關(guān)系，需要再購進一套住房的再置業(yè)者； ⑥ 作為未來物業(yè)升值，保值的投機者或購置用于出租的置業(yè)人士； 19 （ 4） 價格定位 xxxxxxx 初期總體銷售均價在 1800 元 /㎡ 。 xxxxxx （ 2） 劣勢（ weakness） —— 目前項目地塊交通仍不順暢。 17 —— xxxx —— 高質(zhì)素、高附加值的性能價格比優(yōu)越的綜合性社區(qū)。本案在項目開發(fā)過程中，通過不斷的收集掌握最新的韶關(guān)建筑市場行情信息及國家住宅產(chǎn)業(yè)與金融政策動向，不斷地更新、制定各期每一階段的開發(fā)方案以及銷售推廣方案，不斷優(yōu)化整合各方面要素，從而達到以最合理的投入 16 獲得最大的經(jīng)濟效益，有效控制成本及加速資金回籠的目的。目前 xx 居民住所多為計劃經(jīng)濟時代的建筑產(chǎn)物，普遍存在諸如樓齡大、密度大、人口密集度大、樓宇間距窄小、戶型間隔比例不合理以及車位稀缺和物業(yè)管理滯后等等問題，因此，整體規(guī)劃合理、具有強烈時代感、環(huán)境怡人、綜合管理質(zhì)素過人的上一定規(guī)模的大型住宅社區(qū)一旦面市，在 xx 這一同質(zhì)化現(xiàn)象尚未凸現(xiàn)的房地產(chǎn)市場勢必引起轟動，吸引大眾消費的眼球。據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)科統(tǒng)計數(shù)字，今年上半年 xx 市三區(qū)住宅銷售面積約 36 萬㎡，其中將近七成為住宅小區(qū)物業(yè)。強化辦證的提速服務(wù)。 通過考察，目前 xx 房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚處于萌芽階段，上規(guī)模綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項目鳳毛麟角，而具有個性和特色的產(chǎn)品以及知名品牌房地產(chǎn)企業(yè)則更顯得稀缺。 2020 年 xx 市 城鎮(zhèn)竣工住宅面積 萬平方米 ， 農(nóng)村竣工住宅面積 萬平方米。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 6%，投資率平均 32%左右；外貿(mào)出口總額年均增長7%；外商直接投資年均增長 5%；社會消費品零售總額年均增長 10%；零售物價指數(shù)年均漲幅 %；居民消費價格指數(shù)年均漲幅 3%左右。 國家宏觀經(jīng)濟政策、金融政策以及行業(yè)法規(guī)等等一系列利好政策的出臺，無疑對于進一步規(guī)范和完善整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展和刺激住房消費、拉動國民經(jīng)濟增長點起到了重要的作用。政府部門制訂住房發(fā)展目標和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。其中，商品住宅銷售額 2596億元，增長 %，增幅比 1— 9 月份上升 個百分點。兩部分以工業(yè)大道為軸相連接。轄北江、湞江、武江 3 區(qū)，曲江、仁化、始興、翁源、新豐、乳源 6 縣，代管樂昌、南雄 2 個縣級 6 市。隋開皇九年（公元589 年）曾改設(shè) xx，取州北韶石山之 “ 韶 ” 字為州名、明代嘉靖二十六年（公元1547 年）曾在曲江縣武水邊開設(shè)稅關(guān)、清康熙九年（公元 1670 年）又將原設(shè)于南雄的太平關(guān)移至曲江湞水邊，后又在曲江城北門外增設(shè)稅關(guān)， xx 之名即由此而來， xx 人杰地靈，孕育了唐代名相張九齡、劉瞻，宋代著名政治家和外交家余靖等杰出人物，六祖惠能和尚選擇 xx 為其禪宗南派的發(fā)祥地。 （二） 交通狀況 毗鄰耗資 6342 萬元在建的連接市中心區(qū)的 xx 大橋，距 xx 市行政、經(jīng)濟商業(yè)中心區(qū)僅一江之隔，距 xx 火車站也只需 15 分鐘車程； xx 路延長段（在建）沿 xx 河畔途徑項目東界；西南面是一條已規(guī)劃擴建為一級市政路的 xx 路，計劃在 2020 年建成通車 。 本地塊在 xx 市區(qū)總體規(guī)劃地塊編號為 A5 地塊。三國末年（公元 265 年），吳主孫誥置始興郡，治所在曲江城 (今 xx 市區(qū) )， 是 xx 市郡之始。 行政區(qū)域 面積 達 18594 平方公里，約占全省面積的 %， 人口 310 萬。另一部分是建設(shè)路至內(nèi)環(huán)路西路之間的區(qū)域，包括沙湖公園，規(guī)劃為全市的行政中心、體育中心和文化中心。 今年 1 至 10 月份，全國商品房銷售進一步加快，共實現(xiàn)銷售額 3059 億元， 7 增長 %，比 1— 9 月份增幅上升 個百分點。 今年 2 月 4 日國家建設(shè)部在上海召開的 2020 年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議中指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。該《細 8 則》包含了商品住宅裝修一次到位的具體實施辦法和材料、部品技術(shù)要點兩部分內(nèi)容，從裝修一次到位的全過程實施引導(dǎo)，到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出要求，在全國范圍內(nèi)推薦房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計和施工單位參照執(zhí)行。所有制結(jié)構(gòu)進一 步完善，區(qū)域經(jīng)濟布局趨向合理；城市化水平達到 42%以上；信息化綜合指數(shù)達到 45%。每年住宅商品房年銷售額大概在 40~60 萬㎡之間。目前 xx 市商品房積壓面積大約有 50 萬㎡左右。 其中包括：開辟房改房上市 “ 綠色通道 ” ，促進房改房上市流通；支持組建了房 12 屋置換中心和按揭事務(wù)所，加快房地產(chǎn)二級市場的全面發(fā)展；支持開辦 “ 金鑰匙 ” 住房金融超市和零首期購房 “ 房屋置換萬家歡 ” 業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)展；頒布實施《 xx 市房地 產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為。 （四） 消費者購房置業(yè)心理分析 時下購房置業(yè)的市 民日益注重居住環(huán)境、綠化空間、配套設(shè)施和物業(yè)管理等物業(yè)的附加值因素，高附加值的住宅小區(qū)今后必將熱銷于市場，是市民未來置業(yè)消費的主要取向。 經(jīng)過實地走訪了解， xx 市民普遍對現(xiàn)有居住狀況不滿意。 （ 2） 財務(wù)目標 由于項目