20xx年上半年中原地產(chǎn)豪宅市場研究報告-中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)，從供應(yīng)、成交、庫存等方面系統(tǒng)分析了東莞上半年豪宅洋房和別墅的整體情況，并結(jié)合經(jīng)濟、資金和政策等方面對后市進行發(fā)展預(yù)判實為市場調(diào)(存儲版)
【正文】 價為 19443 元 /㎡，主要由海逸豪庭和豐泰〃觀山碧水所貢獻。同時，聯(lián)排別墅仍然占有較高的比重，與雙拼別墅并駕齊驅(qū)的局面或?qū)⑷匀痪S持較長的時間，而疊加別墅則依然作為別墅產(chǎn)品的配角。 2020 年上半年，別墅成交比重主要集中在 200350㎡區(qū)間，占比超過 60%。 上半年 別墅類型各 總價 區(qū)間成交情況： 30 31 上半年 疊加 別墅各 面積、總價 區(qū)間成交情況： 上半年 獨棟 別墅各 面積、總價 區(qū)間成交情況： 32 上半年 聯(lián)排 別墅各 面積、總價 區(qū)間成交情況： 33 34 上半年 雙拼 別墅各 面積、總價 區(qū)間成交情況： 35 36 截至 6 月， 2020 年 新增 別墅總體銷售率為 43%。 6月份固定資產(chǎn)投資同比增速放緩，工業(yè)增加值增速回落，消費品零售增速繼續(xù)下滑，雖然出口同比增長回升，但是因為內(nèi)需不振，進口增速回落，導致進出口總額同比增速下滑 。 隨著經(jīng)濟增速的下滑，貨幣寬松政策也越發(fā)明顯， 6 月份 M2同比增加 %，新增信貸 9198億元，均高于 5 月份的水平，不過新增信貸中，由于長期投資的中長期貸款占比仍未恢復至以前水平，企業(yè)長期投資意愿比較弱，刺激投資仍需要更多寬松政策支持 。為進一步鞏固調(diào)控成果， 2020 年以來，中央政府始終不斷強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松的意志。溫家寶總理近日在江蘇調(diào)研時也強調(diào)繼續(xù)嚴格實施房地產(chǎn)各項調(diào)控政策，防止變相放松投機投資性購房政策。 從政策面來看， 截至目前，全國已有 33 個地方政府嘗試了“微調(diào)”，內(nèi)容分別涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，其中除了涉及放寬限購的 5 個城市外，其他 28 個城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許。在下半年穩(wěn)增長、貨幣政策相對寬松、豪宅供應(yīng)放量、改善需求待釋放的背景下，下半年豪宅成交前景無疑是偏向樂觀的。 。隨著大市的回暖，開發(fā)商樓市預(yù)期的提高，可以預(yù)見，在度過上半年的低迷后，下半年豪宅供應(yīng)將出現(xiàn)較大幅度放量。 從資金面來看， 6月份 M2同比增加 %，新增信貸 9198億元 ， 貨幣寬松政策也越發(fā)明顯 。然而，信貸的放松并非意味著中央將對各類住房需求全面松綁。 政策 面 政策走勢：微調(diào)尋突破 ， 改善性需求待釋放 。在近期政府持續(xù)出臺的一些穩(wěn)定增長的政策作用下，預(yù)計今年三季度開始經(jīng)濟增速有望漸步回升。也就是說，按照過去 12 個月的消化速度測算，目前東莞別墅庫存的消化周期為 個月。另外，總價 600800萬元區(qū)間的別墅成交 122 套，占比 %，主要成交的項目有 海逸豪庭 64 套， 金地〃湖山大境 10套等。 2020 年上半年，東莞別墅成交面積主要集中在 350 ㎡以下區(qū)間，所占比重近 70%，比 2020年上半年提高 10 個百分點。 2020 年以來，曾經(jīng)獨領(lǐng)風騷的獨棟別墅成交比重日益下降， 26 這也進一步反映了獨棟產(chǎn)品的稀缺性，也意味著其升值的空間巨大，成為高端臵業(yè)人士的首選對象。 上半年別墅 成交 主要 分布在 厚街、塘廈和松山湖等區(qū)域 。從成交均價來看，由于海逸豪庭等一些高端別墅項目的上市，別墅成交均價有較大上揚。 其中厚街供應(yīng) 228 套，主要供應(yīng)的項目有海逸豪庭 178套、豐泰〃觀山碧水 50 套等。 2020 年 上半年東莞別墅類型供應(yīng)情況（單位：套） ： 上半年別墅供應(yīng)面積集中在 250350 ㎡區(qū)間 。 據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上半年東莞別墅新增供應(yīng)面積 萬㎡，合計 737套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。也就是說，按照過去 12 個月的月均消化速度測算，目前東莞豪宅洋房的消化周期約為 個月，消化壓力有所減輕。即總價 200 萬元以下及總價 400萬元以上的豪宅洋房成交比重增加， 200400萬元區(qū)間的豪宅洋房所占比重有所減少。 上半年豪宅洋房成交區(qū)域分布： 11 上半年豪宅洋房成交面積集中在 140250 ㎡區(qū)間。 從 2020 年以來東莞豪宅洋房當月銷售率月度走勢來看，可以看出， 2020 年上半年，豪宅洋房銷售速度大幅放緩。 2020 年 上半年 豪宅洋房新增供應(yīng)詳情： 8 豪宅洋房成交分析 上半年豪宅洋房成交先抑后揚， 3 月后逐漸回升。 附： 2020 年以來東莞豪宅洋房供需月度走勢圖。至 6 月份，豪宅成交面積所占比重為 %，金額比重為 %，這一比重在過去的 30 個月當中并不突出。自 2020 年以來東莞豪宅成交均價較為穩(wěn)定，大體在 1400015000 元 /㎡區(qū)間波動。而東莞經(jīng)濟形勢更是不容樂觀，一季度 GDP 僅增長 %，增速全省墊底。成交面積 ㎡，合計 1561 套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。 一、豪宅市場總體分析 2020 年 上半年 東莞豪宅市場總體供 需情況： 據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上半年東莞豪宅供應(yīng)面積 萬㎡，合計 1306套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。 2020 年上半年東莞豪宅市場無論是供應(yīng)量還是成交量，環(huán)比、同比均有較大跌幅，究其原因，第一，自去年四季度以來，中國宏觀經(jīng)濟趨于下行，至今年 6 月份仍未見底。 從豪宅成交均價來看，上半年成交均價為 14471 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %。 5 從 東莞豪宅成交面積和成交金額占比月度走勢 來看， 2020 年以來豪宅成交面積和金額所占比重呈逐漸下降態(tài)勢。成交均價為 11273 元 /㎡，環(huán)比下降 %，同比下降 %。于與此同時，面積 300㎡以上的豪宅洋房供應(yīng)量明顯增加，該區(qū)間比重達到了近 18%，比去年同期增 加了近 15 個百分點。 6 月，東莞豪宅洋房成交面積為 萬㎡，所以，當月銷售率為 萬㎡ / 萬 10 ㎡ =%，比 5 月的 %繼續(xù)上升。上半年豪宅洋房成交均價最高的區(qū)域為塘廈鎮(zhèn)，成交均價 21905 元 /㎡，由觀瀾湖〃君悅山貢獻。 與 2020 年 上半年相比較， 2020 年上半年東莞豪宅洋房成交總價區(qū)間呈現(xiàn)出“兩頭增加，中間減少”的特點。從豪宅洋房可售存量走勢來看，由于 6 月新增供應(yīng)減少，同時 6 月成交回升明顯，豪宅洋房庫存繼續(xù)呈下降態(tài)勢，因此，豪宅洋房存銷比也從 5月 的 。 受樓市下行及經(jīng)濟不景氣的影響，上半年開發(fā)商推盤信心受挫，別墅供應(yīng)大幅下滑。而疊加別墅供應(yīng)占比則出現(xiàn)下降，2020 年上半年僅供應(yīng) 52 套， 占比 %。 從 2020年上半年東莞別墅供應(yīng)區(qū)域分布情況來看，上半年別墅供應(yīng)分布在厚街、松山湖、大嶺山和塘廈等鎮(zhèn)區(qū)。但 5 月以后，別墅市場回升勢頭明顯， 6月份成交 ㎡，已經(jīng)恢復正常成交水平。而別墅新增供應(yīng)的回升，又反過來促進了別墅銷售速度的提升。 從 東莞 別墅類型成交月度走勢來看， 6 月雙拼、聯(lián)排別墅成交仍為主角，獨棟
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