【正文】 但 43 與此同時(shí)，決策層也日益注重調(diào)控的精確性，在打擊投資投機(jī)性需求的同時(shí)，也試圖對(duì)合理需求尤其是首套自 住需求進(jìn)行支持?？梢灶A(yù)見(jiàn)，下半年各地方政府為穩(wěn)增長(zhǎng)，或?qū)⒃谕恋厥袌?chǎng)上微調(diào)，例如在商品房配建保障房方面、土地出讓金繳納期限方面制定更加靈活的準(zhǔn)則；而銀行房貸方面，下半年央行將繼續(xù)支持居民剛性需求的合理自住購(gòu)房。 所有提供的信息均通過(guò)本公司可靠途徑獲得，其準(zhǔn)確性、有關(guān)觀點(diǎn)及預(yù)測(cè)均以此為基礎(chǔ)推斷所得，僅供參考。 短期來(lái)看，限購(gòu)以及差異化信貸等調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，但政策內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼 、 放寬公積金貸款額度 等 方面的政策微調(diào)有可能得到中央主管部門(mén)的默認(rèn)，樓市迎來(lái)重大利好，無(wú)疑大大提高了開(kāi)發(fā)商的樓市預(yù)期，同時(shí)下半年開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性也將得到提高。 點(diǎn)評(píng)：伴隨著首套房貸利率優(yōu)惠的新一輪擴(kuò)大，以及利率市場(chǎng)化的進(jìn)一步放寬，房地產(chǎn)商將從中受益，降息下房貸成本降低能夠促使更多購(gòu)房者出手買(mǎi)房，未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍將有一定的支撐 。 6 月份存銷(xiāo)比為 ，比 5 月份高出 ，銷(xiāo)售周期再次延長(zhǎng)。 上半年各別墅類(lèi)型成交情況 ： 上半年面積 350 ㎡以下的別墅成交比重明顯增加。而別墅新增供應(yīng)的回升，又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了別墅銷(xiāo)售速度的提升。 從 2020年上半年?yáng)|莞別墅供應(yīng)區(qū)域分布情況來(lái)看，上半年別墅供應(yīng)分布在厚街、松山湖、大嶺山和塘廈等鎮(zhèn)區(qū)。 受樓市下行及經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，上半年開(kāi)發(fā)商推盤(pán)信心受挫，別墅供應(yīng)大幅下滑。 與 2020 年 上半年相比較， 2020 年上半年?yáng)|莞豪宅洋房成交總價(jià)區(qū)間呈現(xiàn)出“兩頭增加，中間減少”的特點(diǎn)。 6 月，東莞豪宅洋房成交面積為 萬(wàn)㎡，所以，當(dāng)月銷(xiāo)售率為 萬(wàn)㎡ / 萬(wàn) 10 ㎡ =%，比 5 月的 %繼續(xù)上升。成交均價(jià)為 11273 元 /㎡，環(huán)比下降 %，同比下降 %。 從豪宅成交均價(jià)來(lái)看，上半年成交均價(jià)為 14471 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %。 一、豪宅市場(chǎng)總體分析 2020 年 上半年 東莞豪宅市場(chǎng)總體供 需情況： 據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上半年?yáng)|莞豪宅供應(yīng)面積 萬(wàn)㎡，合計(jì) 1306套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。而東莞經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更是不容樂(lè)觀，一季度 GDP 僅增長(zhǎng) %，增速全省墊底。至 6 月份，豪宅成交面積所占比重為 %，金額比重為 %，這一比重在過(guò)去的 30 個(gè)月當(dāng)中并不突出。 2020 年 上半年 豪宅洋房新增供應(yīng)詳情： 8 豪宅洋房成交分析 上半年豪宅洋房成交先抑后揚(yáng)， 3 月后逐漸回升。 上半年豪宅洋房成交區(qū)域分布： 11 上半年豪宅洋房成交面積集中在 140250 ㎡區(qū)間。也就是說(shuō)，按照過(guò)去 12 個(gè)月的月均消化速度測(cè)算，目前東莞豪宅洋房的消化周期約為 個(gè)月，消化壓力有所減輕。 2020 年 上半年?yáng)|莞別墅類(lèi)型供應(yīng)情況（單位：套） ： 上半年別墅供應(yīng)面積集中在 250350 ㎡區(qū)間 。從成交均價(jià)來(lái)看，由于海逸豪庭等一些高端別墅項(xiàng)目的上市，別墅成交均價(jià)有較大上揚(yáng)。 2020 年以來(lái)，曾經(jīng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的獨(dú)棟別墅成交比重日益下降， 26 這也進(jìn)一步反映了獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺性，也意味著其升值的空間巨大，成為高端臵業(yè)人士的首選對(duì)象。另外，總價(jià) 600800萬(wàn)元區(qū)間的別墅成交 122 套，占比 %，主要成交的項(xiàng)目有 海逸豪庭 64 套， 金地〃湖山大境 10套等。在近期政府持續(xù)出臺(tái)的一些穩(wěn)定增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì)今年三季度開(kāi)始經(jīng)濟(jì)增速有望漸步回升。然而，信貸的放松并非意味著中央將對(duì)各類(lèi)住房需求全面松綁。隨著大市的回暖，開(kāi)發(fā)商樓市預(yù)期的提高，可以預(yù)見(jiàn)，在度過(guò)上半年的低迷后，下半年豪宅供應(yīng)將出現(xiàn)較大幅度放量。在下半年穩(wěn)增長(zhǎng)、貨幣政策相對(duì)寬松、豪宅供應(yīng)放量、改善需求待釋放的背景下，下半年豪宅成交前景無(wú)疑是偏向樂(lè)觀的。溫家寶總理近日在江蘇調(diào)研時(shí)也強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策，防止變相放松投機(jī)投資性購(gòu)房政策。 隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，貨幣寬松政策也越發(fā)明顯， 6 月份 M2同比增加 %，新增信貸 9198億元，均高于 5 月份的水平，不過(guò)新增信貸中，由于長(zhǎng)期投資的中長(zhǎng)期貸款占比仍未恢復(fù)至以前水平，企業(yè)長(zhǎng)期投資意愿比較弱，刺激投資仍需要更多寬松政策支持 。 上半年 別墅類(lèi)型各 總價(jià) 區(qū)間成交情況： 30 31 上半年 疊加 別墅各 面積、總價(jià) 區(qū)間成交情況： 上半年 獨(dú)棟 別墅各 面積、總價(jià) 區(qū)間成交情況： 32 上半年 聯(lián)排 別墅各 面積、總價(jià) 區(qū)間成交情況： 33 34 上半年 雙拼 別墅各 面積、總價(jià) 區(qū)間成交情況： 35 36 截至 6 月， 2020 年 新增 別墅總體銷(xiāo)售率為 43%。同時(shí)，聯(lián)排別墅仍然占有較高的比重，與雙拼別墅并駕齊驅(qū)的局面或?qū)⑷匀痪S持較長(zhǎng)的時(shí)間，而疊加別墅則依然作為別墅產(chǎn)品的配角。 上半年別墅銷(xiāo)售速度低位回升， 6 月達(dá)到上半年最高位 。從別墅供應(yīng)的面積區(qū)間來(lái)看，上半年別墅供應(yīng)面積集中在 250350㎡區(qū)間。成交面積 萬(wàn)㎡，合計(jì) 718 套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。另外面積 200250㎡區(qū)間的豪宅洋房成交比重也達(dá)到 %，主要成交的項(xiàng)目有 富盈〃東方華府 29 套，錦繡山河 26 套等?？傮w來(lái)看，由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，豪宅洋房成交受到較大阻力，上半年成交面積 萬(wàn)㎡，環(huán)比下降 %，同比下降 %。另一方面，由于宏觀經(jīng)濟(jì)下行以及通脹水平不斷下降等原因，上半年豪宅成交環(huán)比、同比均有較大跌幅。 第二，自去年四季度以來(lái)全國(guó)樓市遇冷，東莞樓市成交也大幅回落，樓市大環(huán)境的蕭條也導(dǎo)致豪宅銷(xiāo)售速度大幅放緩。 統(tǒng)計(jì) 來(lái)源 ： 數(shù)據(jù) 來(lái)源于 東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng) 。通脹水平的大幅回落，也使得豪宅產(chǎn)品抗通脹的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，因而豪宅需求也逐漸減少。成交面積 萬(wàn)㎡，合計(jì) 843 套，按面積環(huán)比下降 %，同比下降 %。 上半年豪宅洋房銷(xiāo)售速度大幅放緩，二季度后逐漸加快 。 12 從 2020年上半年?yáng)|莞豪宅洋房成交總價(jià)區(qū)間分布情況來(lái)看，上半年豪宅洋房成交總價(jià)區(qū)間主要集中在 100250萬(wàn)元區(qū)間，所占比重達(dá)到了 67%，其中總價(jià) 150250 萬(wàn)元區(qū)間所占比重最大，近 28%，主要成交的項(xiàng)目有 中信〃森林湖 123套， 萬(wàn)科〃紫臺(tái) 31 套， 黃旗山 1號(hào) 16 套等。 附： 2020 年以來(lái)東莞 別墅 供需月度走勢(shì)圖。與 2020 年上半年相比較， 2020 年上半年面積 250350 ㎡區(qū)間的別墅供應(yīng)顯著增加，另外面積 600 ㎡以上的別墅供應(yīng)也有較大幅度提高，上半年供應(yīng) 93 套，占比 %，比 2020 年上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 從 2020年以來(lái)東莞別墅當(dāng)月銷(xiāo)售率月度走勢(shì)來(lái)看， 6月銷(xiāo)售率比 5月有明顯上升，已經(jīng)基本恢復(fù)正常銷(xiāo)售水平。疊加別墅成交 82