5棄管房產(chǎn)管理模式與對(duì)策思考(存儲(chǔ)版)
【正文】 物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理， 第二種模式。 房管部門牽頭管理或企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位自管模式。 分類管理，分步實(shí)施 第 8 頁 共 10 頁 要區(qū)別對(duì)待，循序漸進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全面化運(yùn)作。住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)籌集渠道主要有 10 個(gè)方面： ① 公用設(shè)施管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。 ⑨ 便民服務(wù)代辦費(fèi)。 （ 2）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換。實(shí)行一戶一表制，改造排污設(shè)施和電力線路，美化外墻面，在小區(qū)改造時(shí)應(yīng)為物管公司留置部分門面房。 （ 1）業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)在選聘物管公司時(shí)，要對(duì)公司資質(zhì)、業(yè)績及信譽(yù)程度等認(rèn)真調(diào)查，盡可能選聘那些內(nèi)部管理規(guī)范、人員素質(zhì)較高和有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司作為的物業(yè)管理企業(yè)。 ⑦ 房屋租賃管理費(fèi)。 （ 1）非物業(yè)管理房產(chǎn)目前經(jīng)費(fèi)不足的，可以增加政府投入，實(shí)行政府部門出一點(diǎn)、物業(yè)管理公司拿一點(diǎn)、住戶出一點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn) 收支平衡，略有節(jié)余 的目標(biāo)，使多數(shù)小區(qū)在管理費(fèi)低標(biāo)準(zhǔn)的情況下，做到管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)狀況良好，努力創(chuàng)造了優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。但是，不少住戶對(duì)此還不夠了解和理解。此類物業(yè)企業(yè)不宜接盤，應(yīng)當(dāng)政府給予一定 的費(fèi)用補(bǔ)貼，以維持小區(qū) “ 最低保障 ” 時(shí)，方可酌情考慮。具體可采下列模式： 第一種模式。一方面是市場(chǎng)交易的主體管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡。 管理體制方面存在著管理體制不順，責(zé)權(quán)利不清晰的問題 這些 “ 非物業(yè) ” 小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。既使房改 第 4 頁 共 10 頁 房在出售時(shí)，向居民收取了專項(xiàng)維修資金，但由于其金額較小，很難滿足房屋維修的需要，再加上管理機(jī)制不健全，使得資金被挪用、占用較普遍。二是室內(nèi)維修結(jié)算難。 （ 2）硬件設(shè)施差、配套不完善的條件障礙 舊式小區(qū)設(shè)計(jì)只考慮滿足居住的功能，普遍存在硬件設(shè)施差、配套不完善的問題，實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件不具備，無法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化的物業(yè)管理，或者難以吸引高層次物業(yè)管理公司進(jìn)駐。在調(diào)研中，有的居民把這種小 區(qū)稱為 “ 三難 ” 小區(qū)（難修、難管、難住）。 問題產(chǎn)生 此類房產(chǎn)由于沒有規(guī)范的物業(yè)管理，不僅給居民生活帶來不便，很難有效地維修和管理，也給社會(huì)穩(wěn)定、城市發(fā)展和房產(chǎn)單位產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理帶來一定的困難和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。二是對(duì)專業(yè)化物業(yè)管理的期望值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過與其所交費(fèi)用相對(duì)應(yīng)
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