【正文】 7080901001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18項(xiàng)目戶型面積最小戶型主流戶型最大戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。例如長富花園推出的 57 平方米單位、藍(lán)色港灣推出的 55 平米單位。 調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，今年新增的小戶型產(chǎn)品 以 一室 一廳、 面積在 18 平方米至 50 平方米 為主 。 用房的面積與分布情況進(jìn)行探討。一般房間都比較方正。 客廳面積： 75 平米的產(chǎn)品，客廳面積普遍在 23 個(gè)平米左右。這樣分割下來，上下空間加隔板，局部層高僅只有 米左右，而客廳層高保持不變，這樣造成的結(jié)果是客廳層高與客廳進(jìn)深、開間比例不，造成比較壓抑的感覺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。小戶型產(chǎn)品要想贏得市場先機(jī)，除了在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢之外，配套服務(wù)也是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 型 （不包含地下室） D 型 （不包含地下室） E 型 （不包含地下室） F 型 （不包含地下室） G 型 （不包含地下室） ： 負(fù)一層為地下室和停車庫； 底層有：前院、客廳、客臥、天井、餐廳（廚房）、露臺、后花園； 二層有：前院上空、書房、次臥、客臥、天井上空、客臥、后院上空； 三層有：天井上空、屋頂平臺、主臥。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ： 已售 85 戶，銷售率為 %（截止 10 月 20 日）。這是她的最大亮點(diǎn)，也是其 賣點(diǎn)之一。 ： 春天花園座落于以杜甫草堂聞名遐邇的浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m和規(guī)劃中的“白鷺洲”等大型城市森林公園，距一環(huán)路僅三百米，坐擁清新自然環(huán)境之同時(shí)，亦不失交通之便利；三面被浣花溪路、百卉路、百花西路包裹，一面與蜀錦廠宿舍小區(qū)為鄰，北面是干河和六月花園小區(qū)，南面是農(nóng)科所和其他小區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D 型、 E 型單元配原裝品質(zhì)的奧的斯無機(jī)房電梯，世界一流。②錯(cuò)層設(shè)計(jì)就是時(shí)尚（ A、 B 型）。 春天花園將設(shè)便利店、干洗店、兒童活動(dòng)中心。 八重設(shè)防：客廳及主居室設(shè)緊急報(bào)警按鈕。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ： （ 1）點(diǎn)評原則： 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品，營銷只是錦上添花；根據(jù)市場走勢、市場需求、市場細(xì)分來定位產(chǎn)品是最重要的。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以中小戶型電梯公寓為主的全功能商住社區(qū)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總體布局 將采用和圍式中庭花園加活動(dòng)場館，外接商業(yè)步行街的形式。在各開發(fā)商紛紛 推出小戶型樓盤的今天，如果不作出項(xiàng)目自己的新意和特色，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)，顯然缺乏競爭優(yōu)勢，也很難重復(fù)曼哈頓一期的輝煌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目位居該片區(qū)中心地帶，周圍相繼開發(fā)了“錦官新城”、“名士公館”、“風(fēng)格雅園”、“水漪裊銅”幾大高檔住宅小區(qū)，單幢別墅、連排別墅、中大戶型多層和高層電梯公寓一應(yīng)俱全，開發(fā)生活和商務(wù)配套區(qū)時(shí)機(jī)已到。 五 .項(xiàng)目定位建議 ：曼哈頓二期商務(wù)公館 — 明智村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 另外，物管費(fèi) 元 /m2/月（帶電梯）， 元 /m2/月（不帶電梯）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六重 設(shè)防：家庭入戶設(shè)門磁防盜。 春天花園整個(gè)小區(qū)采用成都市高檔小區(qū)少有的雙會所配置，大型豪華多功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二期小區(qū)由日本著名園林規(guī)化設(shè)計(jì)大師：福田展淳主理春天花園“低（低層住宅）是一 種靜態(tài)”，“起伏，是一種動(dòng)態(tài)”，動(dòng)、靜相輔相成，相得益彰。 風(fēng)景里，別墅式花園洋房；城市金領(lǐng)貴族全棲天地。 成都從此走向世界 .深圳“住交會”已邀請清華坊捧獎(jiǎng)，這是全國房地產(chǎn)界對成都房市的贊譽(yù)和總結(jié)。但“克隆”者有可能不暢銷 。 ： 物業(yè)管理公司：倍特物業(yè) 物管費(fèi) 元 /m2/月， 400 元左右 /戶 /月 投資開發(fā)商：四川昌隆投資管理有限責(zé)任公司 ： 清華坊民居首次從平面院落走向獨(dú)門獨(dú)院的三層立體建筑，廳堂空間的交錯(cuò)，院房的虛實(shí)結(jié)構(gòu)的搭配，前天井后花園的布局，以及互為依存的街巷和流水，其舒適與情趣的統(tǒng)一，動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)和環(huán)境氛圍的和諧，充分展 現(xiàn)了民居的傳統(tǒng)神韻與全新的整體氣度，從根本上解決了民居居住的舒適度和私密性，因此，稱其為具有中國名居特色的風(fēng)情院落（聯(lián)體別墅區(qū)），或都市桃花源。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過統(tǒng)計(jì)分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較 2040 平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃分合理型以及增加了室內(nèi)通廊的原因所造成的。功能房的分布也比較合理，基本上都做 到了干濕、動(dòng)靜分離。這兩個(gè)功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也是采用毛玻璃隔斷的方式。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中面積最小的為青年公寓 16 平米單套住宅。 結(jié)論： 一環(huán)路以內(nèi)項(xiàng)目的平均單價(jià)同區(qū)域市場相差無幾，平均總房款為 15 萬元左右，大大低于區(qū)域平均水 平。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，以下只對總房款進(jìn)行對比分析?！稗k公居家型”項(xiàng)目與“居家型”不盡相同 ,需要增加部分配套設(shè)施。 “產(chǎn)權(quán)酒店型”屬于新一類產(chǎn)品形式，由于成都市酒店行業(yè)競爭激烈，其市場容量有限，預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)較大增長。 項(xiàng)目定位分布圖 23%17%13%7%10%30%普通住宅型辦公居家型酒店公寓型社區(qū)型產(chǎn)權(quán)酒店型商用物業(yè)型 1999 年和 20xx 年是小戶型在成都產(chǎn)生和發(fā)展的第一個(gè)高峰時(shí)期。地塊規(guī)模的限制導(dǎo)致了在開發(fā)過程當(dāng)中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設(shè)施與景觀方面就難以做得更加精彩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！皠P萊帝景”主力戶型同樣是 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，面積在 130—— 180 平方米，均價(jià)是 4280 元 /平方米，項(xiàng)目定位是中高檔。 棕樹小區(qū)內(nèi)主要以 12 層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以 12 層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。這無論是從市政配套設(shè)施的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來說，城南均是最佳的居住區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 元 /M2； 城南的名士公館，均價(jià) 2700 元 /M2。二是城東流動(dòng)人口較多，社會治安存在較大隱患 。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城東是城市人口密度大的區(qū)域，消費(fèi)需求約占全市總需求的 1/3，住房供應(yīng)量占全市比例卻不足 25%。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但由于歷史和現(xiàn)實(shí)原因，使城北住宅房產(chǎn)一直處于比較落后的狀況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市中心樓價(jià)主要集中在 3000 元 /M2 以上，占該區(qū)域樓價(jià)的 85%； 4500 元 /M2 以上的占 38%。以錦城花園為代表的樓盤已超過 3000 元 /m2，大石西路，羊西線及其它樓盤也一路飄紅。這說明城西以中檔盤為主。 城南社區(qū)開始從人民南路向東、西兩側(cè)橫向延展，人南以東則向棕樹片區(qū)延展。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、區(qū)域市場研究及比較分析 城南是成都房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕樹、桐梓林、紫荊等多個(gè)成熟社區(qū)。 從上表中可以看出，住宅銷售面積近三年呈現(xiàn)年均遞增 %的快速增長趨勢。 綜合上述分析情況，以及我市近年來房地產(chǎn)投資相關(guān)因素的增長趨勢，預(yù)計(jì)今年我市住宅實(shí)際供應(yīng)量約為 1400 萬平方米，明年約為 1900 萬平米。由于受不可預(yù)見性因素的影響，明年實(shí)際情況可能會與測算值略有差異。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。住宅產(chǎn)品將逐步向 個(gè)性化、多元化方向發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)創(chuàng)新，以體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。城市面貌和生態(tài)環(huán)境明顯改善。尤其是今年前三個(gè)季度土地購置費(fèi)同比增長達(dá)到 %，總額已超過去年全年水平。今年前三個(gè)季度，成都市住宅竣工面積為 萬平米，比去年同期增長 %，表面上看增幅很小。前三年來平均每年約增加 15 萬平米，空置面積，以此增速推算，今年將達(dá)到 130 萬平米。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。保守估計(jì)，今年實(shí)際需求量約有 800 萬平米，供需比為 1： ；明年約有 1000 萬平米，供需比為 1： 。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。 在這一區(qū)域，各類高檔成品專賣店星羅棋布，高檔車隨處可見，直接體現(xiàn)了財(cái)富的高度聚集。 城南的部分樓盤一味強(qiáng)調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設(shè)計(jì)，面積過大，導(dǎo)致樓盤在熱銷一段時(shí)間后開始滯銷。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城西樓價(jià)比例圖350040001%400045001%4 5 0 0 以上12%1 5 0 0 以下2%150020xx6%3000350010%20xx250032%2500300036%1 5 0 0 以下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004 5 0 0 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。東大街現(xiàn)已進(jìn)行改造， 36 萬平方米舊房需拆遷， 19 塊總面積達(dá) 800 多畝的土地可供開發(fā)，但土地價(jià)格估計(jì)在 800900 萬元 /畝，位置好的可能突破 1000 萬元 /畝。在府河邊，幾乎是清一色的小高層、高層電梯公寓，金海岸，國嘉華庭等樓盤，幾乎都以 3000 多元 /m2 的價(jià)格熱銷。目前較成熟的社區(qū)主要是九里小區(qū)和五塊石小區(qū)，樓盤以多層為主，平均價(jià)格在 2100 元 /M2 左右。 城北樓價(jià)比例圖2500300021%20xx250031%150020xx17%1500以下4%300035007%3500400010%400045000%4500以上10%15 00 以下150020xx20xx25002500300030003500350040004000450045 00 以上 城東是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，同時(shí)也是成都二、三環(huán)路內(nèi)唯一有大規(guī)模土地儲備的區(qū)域。這說明城東住宅以中低檔房為主。高銷售率及銷售周期較短，讓每個(gè)開發(fā)商都心動(dòng)不已。像河濱印象、萬科城市花園、蜀都花園、東方明珠、海棠名居等項(xiàng)目，開發(fā)商在品質(zhì)上都下足了功夫，房價(jià)卻明顯較城南、城西低。這是最適合消費(fèi)者購買力的價(jià)位，此價(jià)位的樓盤非常熱銷，反映了目前居民主要購買力水平。這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)水平基本吻合。 各區(qū)域3 0 0 0 元/ 平方米以上價(jià)位分布圖68%27%21%85%24%0%20%40%60%80%100%城南 城西 城中 城北 城東區(qū)域百分比百分比 4000 元 /M2 以上高檔樓盤占整個(gè)樓盤比例的 19%，它的客戶群主要是公司老總、私營企業(yè)主和某些特權(quán)階層，是別墅、聯(lián)排