【正文】 要實(shí)現(xiàn)新意和特色，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)，我們的策略就是：造就一個(gè)高科技含量的多功能配套環(huán)境，提供現(xiàn)代生活和工作所需要的服務(wù)，引導(dǎo)出新的生活模式和消費(fèi)市場(chǎng)，把現(xiàn)有的、潛在的顧客都吸引過來。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 任何產(chǎn)品經(jīng)過一段時(shí)間的開發(fā)、發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)與積累，就會(huì)出現(xiàn)精品與代表作，本項(xiàng)目因此而誕生。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購(gòu)房者多為 40 歲以上的金領(lǐng)等成功人士。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七重設(shè)防：紅外幕簾防盜系統(tǒng)。 春天花園整個(gè)小區(qū)采用人車分流立體交通設(shè)計(jì)。 ：①南北朝向，戶戶通風(fēng)，間間采光。銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)應(yīng)順當(dāng)今國(guó)際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思 想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。 ： ：占地面積： 40500m2 建筑面積： 46200 m2 容積率： 綠化率： 58% 總戶數(shù)： 220 戶 車 位： 251 位 ：占地面積： 建筑面積： 42136 m2 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 228 戶 車 位： 228 位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。西門（俗稱貴人區(qū)）里的富人小區(qū)。成都民族化樓盤掀動(dòng)的中國(guó)房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界！ ： 春天花園座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。要警惕：跟風(fēng)者套牢。 清華坊把民居、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)和新時(shí)代人們的居住需求完美結(jié)合而成，風(fēng)格樸實(shí)飄逸，與環(huán)境融為一體，親情味濃，兼容性強(qiáng)，激起了強(qiáng)大的購(gòu)買欲望，一大批民俗樓盤和清華坊的熱銷便是明證。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小戶型項(xiàng)目物業(yè)管理及配套服務(wù)情況17%44%26%9%4%比較全面完善的配套以及物管服務(wù)提供常用的配套服務(wù)及物管設(shè)施比較普通的管理方式很少配套設(shè)施和服務(wù)扇面 5 在當(dāng)前，成都市的小戶型項(xiàng)目當(dāng)中，真正做到專業(yè)的小戶型物業(yè)管理相當(dāng)少，在我們所調(diào)查的樣本當(dāng)中，小配套與物管能夠達(dá)到專業(yè)水準(zhǔn)的不過三四家，比如流星花園等。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在調(diào)查的過程當(dāng)中還有一種躍式結(jié) 構(gòu)的小戶型住宅，面積在 4050 平方米之間，層高在 米左右。 臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特色，大的有 、面積在 14 個(gè)平方米左右，小的有 、面積在 10 平方米左右。 4060 平方米 設(shè)計(jì)：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個(gè)功能用房相對(duì)獨(dú)立。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)分配情況兩室兩廳21%三室一廳與四室7%一室4%一室一廳26%一室兩廳8%兩室一廳34% 由此可見，市場(chǎng)供應(yīng)量當(dāng)中，占比例最大的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。 在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域 ,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的項(xiàng)目之外，還有許多項(xiàng)目在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的辦法。 成都市二級(jí)市場(chǎng)的開放程度將直接影響小戶型產(chǎn)品的生命力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于有的項(xiàng)目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產(chǎn)品的市場(chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行剔除。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，擁有成都 CBD 美譽(yù)的順城大街輻射圈內(nèi)小戶型項(xiàng)目分布較少。 “社區(qū)小戶型”發(fā)展趨勢(shì)一路下滑，這首先是由于地價(jià)的因素造成的。步入 20xx 年上半年，由于小戶型趨于滯銷 ,開發(fā)小戶型的房地產(chǎn)商亦相對(duì)減少，于是小戶型樓盤的發(fā)展速度大大減緩。從這次消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者普遍還是比較中意于配套較為完善的產(chǎn)品形式，所以開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)要綜合考慮配套因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從該區(qū)的整體情況來看，主力戶型面積都在 120 平方米以上，中小戶型比例較少，這是目前該社區(qū)樓盤市場(chǎng)最顯著的特征。本項(xiàng)目北邊一街之隔的是錦官新城聯(lián)排別墅，南邊“鄰居”則是風(fēng)格雅園聯(lián)排別墅，東、西邊空地未來建筑形態(tài)暫不詳 .從 現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目地南北朝向空間開闊，具備良好的觀景距離和空氣暢通性。由于城南棕樹小區(qū)及附近可供開發(fā)的住宅土地現(xiàn)已只剩零星幾塊，并且土地規(guī)模較小 ,所 以，曼哈頓二期項(xiàng)目既有的土地資源優(yōu)勢(shì)又有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些樓盤基本上是多層或電梯公寓，戶型主要是 80150 平方米的兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d。三是東郊大氣、噪聲、工業(yè)三廢等問題尚需解決。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。供求不均的狀況很明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城北樓價(jià)主要集中在 20xx— 2500 元 /M2 之間，占該區(qū)域樓價(jià)的 31%； 3000 元 /M2 以上的占 27%。 在天府廣場(chǎng)、鹽市口一帶，城市之心、摩爾百盛則是高層電梯公寓的典型代表。由于市中心地段位置的特殊性，土地資源又非常有限，住宅開發(fā)只能以高層電梯公寓為主，其土地成本、建安等開發(fā)費(fèi)用相對(duì)比其它區(qū)域要高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)相對(duì)最高。 . 區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 區(qū)位優(yōu)勢(shì)是城西樓盤的一大亮點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著人南延線的開通，城南最后的一塊處女地 棕樹小區(qū)，錦 官新城就占了一半的土地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著城市向東向南的發(fā)展，桐梓林、紫荊東側(cè)在近幾年得到了重點(diǎn)開發(fā)，并延伸了城南高尚社區(qū)的范圍。今年前三個(gè)季度達(dá)到 萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng) %，增速放緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 空置面積 供應(yīng)置指標(biāo)中除竣工面積以外，空置面積近年來的增長(zhǎng)率及絕對(duì)值也不可忽略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住宅競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將在個(gè)性化的結(jié)構(gòu)、特征明顯的主力戶型、純粹的社區(qū)型態(tài)等方面展開。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、成都市住宅市場(chǎng)供需研究 近年來，成都市相繼完成了一、二環(huán)路、內(nèi)環(huán)路、府南河綜合整治城區(qū)段工作和天府廣場(chǎng)一期工程。 從下表中可以明顯看出，土地購(gòu)置費(fèi)、住宅投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等相關(guān)指標(biāo)，每年呈現(xiàn)二位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 主要反映供應(yīng)量指標(biāo)的住宅竣工面積，近四年來在逐年增加，每年以百萬(wàn)平米遞增。今年前三個(gè)季度成都空置面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %；已接近去年全年的 空置量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按此增長(zhǎng)率測(cè)算，今年將達(dá)到 700 萬(wàn)平米，如按前三年平均年遞增率測(cè)算，今年將達(dá)到 878 萬(wàn)平米。 從圖表中可以看出，城南樓價(jià)主要集中在 3000 元 /M2 以上 ,占 68%； 4500 元 /M2 以上的價(jià)位也占到了 18%。 城南的小區(qū)規(guī)模都不大 ,但開發(fā)商都十分注重小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，綠化率一般在 40%以上以及配備完善的生活設(shè)施，如完善的小區(qū)安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、中央供水、戶式中央空調(diào)、游泳池、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)等。此外，風(fēng)格雅園，名士公館、水漪裊銅等項(xiàng)目也正在開發(fā)之中。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城西上風(fēng)上水，周邊植被保護(hù)好，環(huán)境優(yōu)美，綠化程度高，并緊鄰國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)溫江、郫縣，空氣清潔指數(shù)達(dá)到 30%，擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，是較理想的居住地。 市中心樓價(jià)比例圖3500400021%4000450010%4500以上38% 3000350016%2500300013%20xx25002%150020xx0%1500以下0%1500以 下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004500以 上 春熙路的土地曾一度達(dá) 1520 萬(wàn)元 /畝，創(chuàng)造了成都市單畝土地價(jià)格的天價(jià)。摩爾百盛、城市之心開盤不久就銷售了 65%左右。這說明目前城北住宅房產(chǎn)還處于起步階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城東樓價(jià)主要集中在 15002500 元/M2 之間，占該區(qū)域樓價(jià)的 69%； 3000 元 /M2以上的僅占 18%。從早期的香木林花園、海棠花園，到今天的萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、朝陽(yáng)名宅等，大部分項(xiàng)目的銷售率都在 90%以上。 加之開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，城東樓盤品質(zhì)得到了提升。 成都樓盤價(jià)位比例圖1 5 0 0 以下1%150020xx8%20xx250023%2500300026%4 5 0 0 以上15%3000350015%350040008%400045004%1500以下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004500以上 成都房?jī)r(jià)主要集中在 1500— 3500 元 /M2 之間，占 72%； 20xx— 3000 元 /M2 的價(jià)位占 49%。 區(qū)域及價(jià)格頻率分布圖29%36%38%31%39%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%城南3 0 0 0 3 5 0 0 元 城西2 5 0 0 3 0 0 0 元 城中4 5 0 0 元以上 城北2 0 0 0 2 5 0 0 元 城東2 0 0 0 2 5 0 0 元區(qū)域及價(jià)格百分比 從上表可以看出，除城中以外，城南、城西價(jià)格頻率最高的是 35002500 元 /平方米，以 3000 元 /平方米為價(jià)格分水嶺尤為明顯；城東、城北價(jià)格頻率最高的是 20xx2500 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目開發(fā)具備了良好的充分條件。 該社區(qū)小高層電梯公寓的容積率一般在 —— 左右，綠化率在 30%—— 40%之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓盤名稱 形態(tài) 占地 容積率 綠化 配套 戶數(shù) 主力戶型 （平方米） 戶形區(qū)間 （平方米） 價(jià)格 元 /平方米 中華園 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 結(jié)論： 就目前而言，中、大型項(xiàng)目中的小戶型單位同純小戶型項(xiàng)目比較，具有相對(duì)較高的性價(jià)比。而進(jìn)入下半年之后，隨著時(shí)代 100、成都國(guó)際公寓等小戶型項(xiàng)目的熱銷，小戶型產(chǎn)品又逐漸增多起來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前對(duì)于事業(yè)剛起步的白領(lǐng)來講，動(dòng)輒 100 多 平方米以上的面積 、 數(shù) 十 萬(wàn)元的 首付 款 ， 圓住房夢(mèng)是難以企及的。 項(xiàng)目最低主流總價(jià)分布情況61%31%8%7 萬(wàn)元以下8 1 0 萬(wàn)元1 1 1 5 萬(wàn)元 項(xiàng)目最高主流總價(jià)分布情況46%42%12%1 5 萬(wàn)元以下1 6 1 8 萬(wàn)元1 9 萬(wàn)元以上 最低主流總價(jià)分布在 1115 萬(wàn)元之間，最高主流總價(jià)分布區(qū)間相對(duì)最低主流總價(jià)較寬。 的單價(jià)則為 3300 元 /平方米，這與同等區(qū)域內(nèi)大戶型的加權(quán)平均價(jià)而言，相對(duì)較高一些，原因是土地、設(shè)計(jì)以及建設(shè)當(dāng)中的成 本所導(dǎo)致的。 小戶型項(xiàng)目的戶型分布情況 單位：平米 0102030405060