【正文】 項(xiàng)目主要威脅 項(xiàng)目主要機(jī)會點(diǎn) 動(dòng)態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議 價(jià)格策略 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點(diǎn)篇 八、營銷要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評價(jià) （一） 營銷要點(diǎn) （二） 后價(jià)值評價(jià) ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 合作 方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 主要專案人員簡介 南京 南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來 3—5 年經(jīng)濟(jì)會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá) 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30 萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300萬平方米之間，供求基本平衡。開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。價(jià)格基本也分兩個(gè)層次，一類是 2500 元 /平米左右的，一類是 3000 元 /平米左右。新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn) 品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo) 企業(yè)品牌 ——城市運(yùn) 營 商 新造城市運(yùn)動(dòng) 項(xiàng)目品牌 ——城 市 名 片 第 一 居 所 ① 樹立江寧區(qū) —南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧 區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動(dòng)國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。 整體營銷策略 ① 現(xiàn)造勢后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新 城新形象，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值的提升，將本項(xiàng)目作為城市運(yùn)營的點(diǎn)睛之筆推出。 ② 住宅部分分四期開發(fā)，各個(gè)組團(tuán)有相對明顯的定位及個(gè)性子案名，為降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)部分隨住宅開發(fā)，保持調(diào)整余地，小高層類別在后兩期開發(fā)。 ② 地鐵、大學(xué)城等大配套項(xiàng)目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動(dòng)。 在具體營銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細(xì)分析競爭對手情況，制定出符合動(dòng)態(tài)競爭的營銷新模式，注重商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展的新模式。 如果可能，建議與旅游機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，規(guī)劃少量產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（需做進(jìn)一步調(diào)研論證）。 假設(shè)商業(yè)總面積為 16 萬平方米，分二期 開發(fā)，首期開發(fā) 8 萬平方米，則一期商業(yè)項(xiàng)目投入產(chǎn)出如下： 8 萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進(jìn)行藝術(shù)化過渡，中檔與中高檔混合設(shè)施配備，投資 億元； 5 層餐飲 5000 平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經(jīng)營。 （ 2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財(cái)務(wù)分析預(yù)測 按照銷售額４億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０ ００萬元，體育運(yùn)動(dòng)用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā) ① 類別：多層住宅，占 45%；小高層住宅，占 25%； TOWNHOUSE 洋房，占 20%；別墅及其它，占 10%。 ③ 人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果； ④ 加大健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團(tuán)細(xì)分客戶特點(diǎn)采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)，開發(fā)上先期啟動(dòng)。 城市規(guī)劃與開發(fā) —— “我將如何成長？ ” 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至 少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。 ３． 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認(rèn)識，重點(diǎn)研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于 房地產(chǎn)配套項(xiàng)目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運(yùn)作規(guī)律，鼓勵(lì)企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī) 院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。 江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃 開發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。 ?江寧新城將承擔(dān)南京科技會展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。 主出入口設(shè)在西向?qū)④娐分衅碧?，并由此開一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內(nèi)應(yīng)劃分為三個(gè)組團(tuán)，正中央組團(tuán)為別墅和高標(biāo)準(zhǔn)多層（或小高層）住宅，東組團(tuán)為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團(tuán)為一般多層住宅。 ④ 江南民居（包括園林）的精神應(yīng) 當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意 “神似 ”的含義。 ★ 營銷要點(diǎn)篇 八、營銷要點(diǎn)及后價(jià)值評價(jià) （一）營銷要點(diǎn) 開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運(yùn)營有機(jī)結(jié)合 城市運(yùn)營商由大型的房地產(chǎn)發(fā)展商升級而 來，在經(jīng)營理念、社會地位、社會職能、運(yùn)作模式、資源配置等方面有著獨(dú)特的模式。 （二）項(xiàng)目后價(jià)值評價(jià) 塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求； 成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的 附加價(jià)值； 富的社區(qū)文化活動(dòng)，形成濃郁的人文氛圍； 極大的升值潛力和升值空間。 資訊調(diào)查 178。 營銷總策略 178。 價(jià)格方案比較：價(jià)格執(zhí)行策略、市場價(jià)格對比、價(jià)格表分析、價(jià)格方案選擇 178。 （ 4）結(jié)合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經(jīng)營與本地化營銷密切結(jié)合，需要精心研究地域文化，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，采用實(shí)事求是的方針，制定正確的本土化營銷戰(zhàn)略?？茖W(xué)出版社已 于2000 年出版其專著 [分布式虛擬現(xiàn)實(shí)專著 ]一部，房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實(shí)踐 ]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。因此目標(biāo)客戶應(yīng)該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價(jià)格定位方面，適合以低價(jià)入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場，聚集人氣。因?yàn)樗械馁u點(diǎn)需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導(dǎo)的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。 對于客戶提出的其他有關(guān)價(jià)格要求，須及時(shí)請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準(zhǔn)后方可給出意見。 建立鼓勵(lì)優(yōu)秀員工的機(jī)制 ,在精神和物質(zhì)上給予獎(jiǎng)勵(lì) ,但這一標(biāo)準(zhǔn)是可以通過努力達(dá)到的 ,但有是個(gè)別的 ,而非普遍的。 對于日常工作流程必須清晰表達(dá) ,各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤 ,并對出現(xiàn)錯(cuò)誤給予相對明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)。 五、價(jià)格實(shí)施保證體系 由于我們在進(jìn)行價(jià)格試算時(shí)是按照較為嚴(yán)格的折扣系數(shù)來進(jìn)行考慮的 ,而當(dāng)銷售一旦實(shí)施以后 ,現(xiàn)場面臨的問題是較為復(fù)雜的 ,當(dāng)各種各樣的客戶來到 現(xiàn)場 ,對價(jià)格的把握就會成為決策者必須面臨的問題。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標(biāo)。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。 （ 2）部分執(zhí)行人才本地化 我公司吸引了從南京工作后在深圳從事房地產(chǎn)或商業(yè)項(xiàng)目營銷 策劃的專業(yè)人才多名，同時(shí)本項(xiàng)目中標(biāo)后我們將在南京本地召集一些優(yōu)秀銷售人材，按照深圳成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)即采用研究生課程培訓(xùn)與營銷實(shí)踐方式，培訓(xùn)合格人材根據(jù)需要充實(shí)到本項(xiàng)目之中去。 競爭對手分析 178。 專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價(jià)格定位 178。 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu) 住宅專業(yè)運(yùn)作流程 178。 新商業(yè)中心 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、 人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造、獨(dú)特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會。 項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。 （ 3）、建筑造型和外部環(huán)境 ① 徹底摒棄開放以來各種 “流行病 ”，如復(fù)古病，后現(xiàn)代拼湊病以及近年流行的 “歐陸瘋 ”，不得有明顯的摩仿，還建筑設(shè)計(jì)獨(dú)立創(chuàng)造性的本色。 （ 2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南 部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為 3 個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。 ?江寧開發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。 打造南京新的城市名片 —鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。 通過城市運(yùn)營研究解決如下具體問題： １． 我國物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。 我們從事的第一個(gè)城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明 的城市理念 “萬綠之宗，彩云之南 ” 昆明世博會，以會展經(jīng)濟(jì)為杠桿實(shí)施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。 TOWNHOUSE 洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進(jìn)一步本地需求調(diào)研后調(diào)整。 整體人力資源