【正文】 傳播和概念描述，使這種模糊的實(shí)點(diǎn)變的明晰、抽象的賣點(diǎn)變的具體、新生的賣點(diǎn)變的熟悉，從而使目標(biāo)群體輕松、主動(dòng)的認(rèn)知和認(rèn)可這些賣點(diǎn)。 經(jīng)過周密的企劃，通過導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會(huì)影響面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn)，是使我們的廣告推廣活動(dòng)在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、達(dá)到最佳廣告效果的必由之路。 請(qǐng)問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施： 非常 需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 １、幼兒代管服務(wù) ２、鐘點(diǎn)服務(wù) ３、衣物洗熨 ４、家居清潔 ５、代送牛奶 ６、住客巴士服務(wù) ７、送餐服務(wù) ８、家電維修 ９、其他、請(qǐng)說明 Ｄ６、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？ 請(qǐng)問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 43 頁 １、室內(nèi)泳池 ２、室外泳池 ３、網(wǎng)球場(chǎng) ４、保齡球 ５、健 身室 ６、桌球室 ７、籃球室 ８、羽毛球場(chǎng) ９、高爾夫練習(xí)場(chǎng) １０、中餐廳 １１、西餐廳 １２、乒乓球場(chǎng) １３、桑拿浴室 １４、閱覽室 １５、醫(yī)療保健室 １６、老年人活動(dòng)場(chǎng)所 １７、緩跑徑 １８、兒童游樂設(shè)施 １９、卡拉ＯＫ房 ２０、電腦室 ２１、電子游戲室 其他：請(qǐng)說明 Ｄ７、若會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您估計(jì)每月使用會(huì)所的頻度是： １、 比較 少使用（每月少于５次） ２、 經(jīng)常使用（每月超過１０次） ３、 比較多使用（每月５－１０次） ４、 基本不使用 Ｄ８、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您愿意每月花 ————— （元）使用會(huì)所設(shè)施？ 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 43 頁 Ｅ、小區(qū)環(huán)境 Ｅ１、請(qǐng)問您更喜歡哪一種住宅？ １、 純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套 ２、 大型商場(chǎng)上塔樓住宅連平臺(tái)花園 ３、無所謂 Ｅ２、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是： １、歐陸式花園 ２、北方庭院式花園 ３、日本式花園 ４、江南園林式花園 ５、不需要特別風(fēng)格，寧靜及優(yōu)美即可 ６、其他 Ｆ、收費(fèi)與付費(fèi) Ｆ１、請(qǐng)問您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購買價(jià)格在 元／平方米左右的住宅？ １、是 ２、不是 Ｆ２、您計(jì)劃用于此次購房的支出最高不會(huì)超過 ————— 萬元。 考慮到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。 第四階段推廣方式： 本階段的推廣方式將持 續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。達(dá)到引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。讓業(yè)主倍感尊重。 ●地下車庫管理 車庫的良好管理會(huì)增加車流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車場(chǎng)設(shè)備有莫大幫助。對(duì)此我司建議在開展物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)可分為以下部分，統(tǒng)一管理。 扣率范圍控制在 95 折 ~98 折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 43 頁 案名建議： 徽商居住在 CBD 的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。繁忙而個(gè)性的 “ 國際人 ” 當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致“ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領(lǐng)地。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階， 任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。 4. 銷售、承租情況 銷售情況 目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務(wù)。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長(zhǎng)江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長(zhǎng)江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長(zhǎng)江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（ 美屯立交橋）、盛安廣場(chǎng)（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長(zhǎng)江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。由于該項(xiàng)目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣， 消費(fèi)習(xí)慣，心理需求來設(shè)計(jì)。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 43 頁 12 物業(yè)外在因素的延伸 項(xiàng)目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象 項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。也是本建議書的觀點(diǎn)之源。道路狀況及交通路線完備。 15 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢(shì)，但周 邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約 200 平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能營造特色功能，對(duì)經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對(duì)二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。 自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 43 頁 1 銷售價(jià)格 從位于長(zhǎng)江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價(jià)格一般在 3500 元/M2~5000 元 /M2 之間，如位于花園街的科技信息大廈均價(jià)為 4800 元 /M2，天徽大廈均價(jià)為 3850 元 / M2，位于四牌樓長(zhǎng)江路邊的華 都大廈均價(jià) 4000 元 /M2，新華大廈起價(jià)3408 元 /M2，層差 30 元 /M2。合肥寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在 2 元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá) 15 元 /M2/月（如潤安大廈、金誠大廈） 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 43 頁 物業(yè)配套 合肥市場(chǎng)中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。 華都大廈 :20xx年 12月 28日開盤 ，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對(duì)外整層銷售每層 816 平方米，每平方米 4000 元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩 1 14層部分。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。 CBD 的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富， CBD 的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能， 而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。 CIS 全面導(dǎo)入項(xiàng)目的方案要點(diǎn) 1． CIS 導(dǎo)入的重要性 徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)在高端客戶爭(zhēng)奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢(shì)迫使我們?cè)谥懈邫n客戶爭(zhēng)奪方面出奇兵。杏花大廈 徽商項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的 作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。 維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和名稱，將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。 第一階段推廣目的： 只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的 使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并通過舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。 第二階段推廣方式： 本階段擬以在開盤前提前接受內(nèi)部認(rèn)購為主要推廣方式。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 43 頁 問卷表 A. 綜合型 。 Ｆ８、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為 —————— 元。更為重要的是，一個(gè)成功的、具有較高知名度的樓盤可以為開發(fā)商贏得寶貴的美譽(yù)度，為開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的操作創(chuàng)造十分有利的外部條件。 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 本本案的規(guī)劃中，多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。 第一部分：樓盤各功能模塊分析 酒店式商務(wù)公寓 三、 買點(diǎn)概論 前所未有的酒店式物管服務(wù)：商務(wù)公寓的酒店式服務(wù)不是對(duì)傳統(tǒng)寫字樓物管服務(wù)的簡(jiǎn)單改良，而是一種真正基于現(xiàn)代化酒店服務(wù)理念的物管服務(wù)新模式； 多樣化的戶型規(guī)劃：商務(wù)公寓的規(guī)劃中，有適于創(chuàng)作型公司使用的標(biāo)準(zhǔn)間式辦公單位，有適于小規(guī)模公司使用的套間式辦公單位，有適于較大規(guī)模公司使用 的大開間敞開式辦公單位，還有貼合公司形象宣傳需要而量身定做的內(nèi)中庭復(fù)式辦公單元。 ９、 成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜：地段的成長(zhǎng)性和規(guī)劃的先進(jìn)性帶來了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元?jiǎng)澐譂M足了不同 投金實(shí)力業(yè)主的需要，同時(shí)商務(wù)公寓的物管部還提供租賃代理服務(wù)。因此，本案的廣告宣傳中，項(xiàng)目的形象性宣傳顯的必不可少。 組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等） 相關(guān)廣告活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣、與會(huì)者口碑推廣、報(bào)紙軟廣告及時(shí)投放。杏花公寓 *年 *月 *日接受內(nèi)部認(rèn)購 ” 寫字樓形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，寫字樓主要賣點(diǎn)表達(dá)，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購期的預(yù)報(bào)，內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠政策 VIP 金卡制作 與內(nèi)部認(rèn)購期派發(fā)，持卡人可在開盤慶典是享受 VIP 待遇，并 可參加有獎(jiǎng)活動(dòng) 內(nèi)部認(rèn)購期開始日售樓部環(huán)境渲染 慶典氣氛的渲染 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) POP 宣傳及口碑效應(yīng) 賀年卡、年歷卡制作 用于商場(chǎng)招商 DM 直投和售樓部派發(fā) 商業(yè)中心招商 VCD 光盤、招商推介會(huì)意向詢問表、回執(zhí)的設(shè)計(jì)制作 用于商場(chǎng)招商DM 直投 二、 內(nèi)部認(rèn)購期（時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 第三次報(bào)廣（全彩整版） “與嶄新力量的擁抱” 徽商 主題：合肥人的時(shí)尚之都 /前所未有的商品位購物體驗(yàn)。 通過以上分析，我們可對(duì)廣告的組合戰(zhàn)略得出如