【正文】 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。戶型種類較多。 金色曉島 占地 平方米，總建筑 ，容積率 1:，綠地率 42%，居住戶數(shù) 962戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中用于商品房建設(shè)投資 ，用于土地購置投資 。 因此，我們認(rèn)為常德房地產(chǎn)市場在 2000 年開始了全新的快速增長階段。但在 2000年各大樓盤的大力宣傳推廣下，市民的居住區(qū)域概念和居住習(xí)慣已逐漸被市場所改變，尤其是高檔樓盤的客戶對(duì)居住區(qū)域的選擇由已往的地段和交通轉(zhuǎn)向環(huán)境、景觀和未 來發(fā)展。截至 2000 年底，擁有三居室以上住宅的市民家庭所占比例不足 30%，高檔住宅消費(fèi)處于明顯偏低水平。而營銷模式的全面創(chuàng)新令市場空前活躍，強(qiáng)勁的推廣力度和新穎的營銷手段令市民應(yīng)接不暇，媒體的鼎力支持更使房地產(chǎn)概念家喻戶曉，從而為市場培育了日漸壯大的消費(fèi)群體 ，為未來的市場發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。因此，未來的市場發(fā)展將會(huì)更加健康、成熟。 作為公園景觀住宅概念的水榭花城項(xiàng)目，以中低的市場入價(jià)和良好的銷售業(yè)績使市民在置業(yè)觀念上已由注重鬧市地段轉(zhuǎn)向注重更佳的生活素質(zhì)。各開發(fā)商在激烈的市場競爭中必須通過品牌塑造、提升樓盤內(nèi)在 素質(zhì)和配套服務(wù)水準(zhǔn)、采用整合營銷等先進(jìn)手段，不斷創(chuàng)造新的市場亮點(diǎn)，爭取良好的銷售業(yè)績，從而帶動(dòng)行業(yè)整體水準(zhǔn)的大幅提升。 ■ 城市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行保證了房 地產(chǎn)市場健康發(fā)展的大環(huán)境； ■ 城市的市民收入與消費(fèi)模式足以支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展； ■ 市民的居住狀況和置業(yè)意愿對(duì)中高檔商品房市場發(fā)展極為有利； ■ 政府相關(guān)政策的落實(shí)和相關(guān)部門的大力配合提供了最佳的軟環(huán)境； ■ 2020年市場的快速發(fā)展為本項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了成熟的市場環(huán)境； ■ 周邊市場的發(fā)展勢頭是本項(xiàng)目入市的良好契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但由于各樓盤的特色并不明顯、差異不大，導(dǎo)致大量中高收入階層和二次置業(yè)者目前處于徘徊觀望階段，因而，也為本項(xiàng)目的開發(fā)與銷售積累了雄 厚的客戶基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中高檔樓盤在營銷推廣中操作空間較大，易塑造良好的品牌形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 投資客 ★ 年齡在 35歲以上 。 如今，“ 水星樓 ” 早已不存在，只有一株 白玉蘭，孑然立于 烈日下飛揚(yáng)的塵土里。 我們在提煉本項(xiàng)目的主題定位時(shí)，綜合考慮了本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、目標(biāo)客戶 群素質(zhì)特征、市場競爭狀況和我們地產(chǎn)策劃理念，從文化內(nèi)涵、唯一性、排他性、延展性、市場爆破力并重的策略出發(fā)，將本項(xiàng)目主題定位為： 主題推廣語之一： 水星樓 —— 我們共有的財(cái)富！ 主題推廣語之二： 名樓世家家 詮釋 ★ 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，具有很好的人文環(huán)境，是理想的居住環(huán)境。 四、推廣名建議 項(xiàng)目名 水星樓購物中心 詮釋 ★ 水星樓 —— 建筑物名、地名，曾經(jīng)在常德歷史上有過燦爛輝煌的一頁，在其消失前，中國軍人頑強(qiáng)且壯烈地戰(zhàn)斗場景，讓聞?wù)邉?dòng)容落淚。 一、營銷推廣主線 依據(jù)本項(xiàng)目的主題定位、市場形象定位 、推廣名以及目標(biāo)客戶的特征，本項(xiàng)目將以 “ 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) ” 和 “ 歷史文化 推廣主題的全方位展示 作為項(xiàng)目推廣的主線，推廣主題必須貫徹在整體項(xiàng)目推廣的各個(gè)方面，進(jìn)行全方位的展示。 體貼的物管服務(wù) 物業(yè)管理是小區(qū)業(yè)主入住后重要的長期服務(wù)配套。 智能化的硬件配置 作為面對(duì)置業(yè)者的中偏高檔定位樓盤，本項(xiàng)目應(yīng)在硬件配置上體現(xiàn)先進(jìn)的智能化特點(diǎn)。 三、推廣策略的表現(xiàn) 水星樓之歷史篇： 尋找水星樓 （文章標(biāo)題） 文章的重點(diǎn)以水星樓為主，沿著歷史的脈搏進(jìn)行闡述，將水星樓提升到展示中華民族精神的高度，讓常德人民有榮譽(yù)感、成就感、自豪感，以此激勵(lì)常德人民關(guān)注水星樓。 水星樓之文化篇： 水星樓 —— 常德市的歷史文化名片 （文章標(biāo)題）（報(bào)廣主題） 文章的重點(diǎn)以三大名樓的歷史沿革為主線，以抗日戰(zhàn)爭中常德會(huì)戰(zhàn)的水星樓戰(zhàn)役為魂，全面展示水星樓的抗戰(zhàn)精神。 在有些人看來，城市的價(jià)值在于讓有錢的人變得更有錢，讓沒錢的人有機(jī)會(huì)賺錢； 城市的升值在資源的稀缺性，比如土地、房子； 在優(yōu)越位置上建造的房子，為投資者創(chuàng)造價(jià)值 判斷價(jià)值是一個(gè)判斷位置的過程 文化脊梁、財(cái)富砥柱 —— 論 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐水星樓購物中心 （文章標(biāo)題） 第五章 項(xiàng)目推廣步驟 考察目前湖南地產(chǎn)市場與常德地產(chǎn)市場的銷售模式，我們認(rèn)為這二者的銷售模式都為被動(dòng)式銷售方式 —— 就是應(yīng)戰(zhàn)或應(yīng)景式進(jìn)行項(xiàng)目推廣，這樣的效果并不太好，要么推廣難度大、要么成本高、要么項(xiàng)目走動(dòng)差等，根據(jù)以往的推廣經(jīng)驗(yàn)， 本次針對(duì)水星樓購物中心各基本特點(diǎn)， 我們建議采用主動(dòng)銷售策略 —— 由項(xiàng)目方制造出種種讓人（消費(fèi)者）參與、親近、認(rèn)同的觀點(diǎn)來介入、接受項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這一階段主要運(yùn)用：《常德廣播電視報(bào)》的“常德樓市”和《常德晚報(bào)》兩大媒體，加上戶外廣告（路牌、燈箱、墻體）和車體（公交車）廣告進(jìn)行項(xiàng)目推廣。 廣告媒體的組合運(yùn)用策略 第一階段的工作任務(wù)：全力打造一份在常德人心中極有份量的“常德樓市”公開發(fā)行刊物，以該刊物為陣地，為水星樓購物中心的 宣傳造勢搖旗納喊。 據(jù)資料統(tǒng)計(jì) 《常德晚報(bào)》的發(fā)行量達(dá) ； 《常德日報(bào)》的發(fā)行量達(dá) 6萬份； 常德電視臺(tái)綜合頻道的收視率達(dá) 26%； 常德電視臺(tái)生活頻道的收視率達(dá) 22%； 鼎城有線頻道的收視率達(dá) 16%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓，重修的意義是為了再現(xiàn)水星樓當(dāng)年的不屈歷史與風(fēng)貌。 □ 修筑一堵歷史墻，反映抗日戰(zhàn)爭時(shí)期中國軍人不屈的畫卷，從而引導(dǎo)并吸引人們。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 人性化的生活配套 從小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，“水星樓”在休閑設(shè)施的配置上最大限度考慮了實(shí)用性，如適宜戶外活動(dòng)的“水星樓廣場”、沅江觀景臺(tái)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有針對(duì)性的舉辦一系列互動(dòng)性強(qiáng)的宣傳活動(dòng)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注，真正做到情感營銷，以煽起目標(biāo)客戶群的購買欲望。 昭示未來。 市場形象定位 常德首個(gè)心靈歸宿主題的文化社區(qū) 歷史文化 民族的氣節(jié) —— 團(tuán)結(jié)一心、奮發(fā)圖強(qiáng)！ 樓盤建設(shè)主題，是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和推廣“主線”，它將指導(dǎo)著整個(gè)項(xiàng)目的市場形象定位、推廣名定位，直到影響到項(xiàng)目的主題推廣語和銷售推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)。 三、項(xiàng)目主題概念定位 核心主題定位 ※歷史文化 始建于明朝、重修 于 清朝 ， 有近千年歷史的 “ 水星樓 ” 高約15 米，當(dāng)年的位置是在常德南城墻上。 ★ 家庭結(jié)構(gòu)多為三人世界為主，少量為三口之家?guī)Ц改敢黄鹁幼?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，定位為中偏高檔物業(yè)易于區(qū)域形象發(fā)展， 迅速提升項(xiàng)目知名度。因本項(xiàng)目處在自然天成的黃金地段 —— 城市中心、百年商圈 —— 無數(shù)精英無比向往的地方，如在這里開發(fā)建設(shè)一個(gè)個(gè)性鮮明、背景深厚的中高檔物業(yè)，不僅能吸引并促使本區(qū)域置業(yè)者產(chǎn)生強(qiáng)烈占有欲望，而且還將吸引并促使其他區(qū)域置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的占有欲望。 項(xiàng)目的基本定位 —— 夠品味、能實(shí)用、有檔次的物業(yè)典范 都市新貴的新領(lǐng)地 倡導(dǎo)舒適、健康的都市生活新理念 品味居家生活新文化 項(xiàng)目定位依據(jù) 中偏高收入置業(yè)者的購買潛力大，二次置業(yè)的潛在客戶群數(shù)量多、購買力強(qiáng)。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，可以從各個(gè)角度構(gòu)筑創(chuàng)新體系，它們包括理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、推廣手段創(chuàng)新、金融創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新等六個(gè)方面。 形象定位：大型的、綜合的、時(shí)尚的、無可爭議的商業(yè)中心。 水星樓購物中心地盤內(nèi)有千年古建筑水星樓的遺址、清真寺、古城墻，項(xiàng)目西南方為名聞全國的“中國常德詩墻”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)對(duì) 2020年常德房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為市場在今年已被成功啟動(dòng)，未來的 2～ 3年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)市場發(fā)展的高潮。而九重天花園的成功也使置業(yè)者的目光從傳統(tǒng)的多層住宅向高層住宅靠攏。除了傳統(tǒng)的地段、朝向等因素外，置業(yè)者現(xiàn)在更加關(guān)注小區(qū)外在的景觀、交通和內(nèi)在的環(huán)境、戶內(nèi)布局、生活配套及物業(yè)管理等。 全新的開發(fā)理念和營銷模式為市場打開了廣闊的發(fā)展空間 2001 年的常德市場隨著美吉華庭的進(jìn)入和外地營銷公司的介入而呈現(xiàn)出空前繁榮的局面。 置業(yè)者群體分界日趨明顯 由于長期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì) 體制的影響，市民置業(yè)主要表現(xiàn)為單位分房，群體差異不明顯。 傳統(tǒng)的居住區(qū)域概念在市場規(guī)則下出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變 常德市民原有的居住概念是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房為基礎(chǔ)的，要求居住區(qū)域與工作區(qū)域接近，注重鬧市區(qū)的繁華與便利。 5）、因市場供給總量的加大，破壞了市場平衡的供求關(guān)系，造成部分高檔商品房項(xiàng)目的銷售受阻。消費(fèi)者驚喜的是原來房子不僅僅是舊式的“火柴盒”，買個(gè)好房子竟可以得到如此多的生活享受。 濱江豪庭 超大面積的綠化及中心花園 ，六中 、第一人民醫(yī)院、東升小學(xué)、市委大院 ，大型購物超市 康橋 ?尚都 萬畝芙蓉公園，穿紫河 小結(jié) ■ 多為大型社區(qū)，體量大都在 6萬平米以上； ■ 戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主； ■ 絕大多數(shù)項(xiàng)目配套齊全，景觀較好，且大部分有水景； ■ 都重視物業(yè)管理，部分打出五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)的口號(hào)； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城區(qū)，交通都較為方便（金色曉島除外）； ■ 都強(qiáng)調(diào)居住者的感受及生活理念； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總占地面積 畝，總建筑面積 萬平方米、綠地率 33%，車庫及室內(nèi)停車位300多個(gè)，商業(yè)裙樓近 3萬平方米。 常德在售競爭樓盤分析 對(duì)目前常德在售樓盤我們從戶型、賣點(diǎn)、地理位置、周邊配套及景觀進(jìn)行分析，總結(jié)各樓盤的特點(diǎn)和特征，進(jìn)一步對(duì)常德房地產(chǎn)未來發(fā)展進(jìn)程和趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測。選擇最多的面積是 90120 平方米，主要以三房為主；其次是考慮面積在 7090 平方米的兩房；相對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者選擇 120140平方米的四房、五房或復(fù)式樓。 3）、未來常德市商業(yè)物業(yè)的態(tài)勢不容樂觀。 常德市主要商品住宅樓盤 2020～ 2020 年銷售情況 我們主要考察一部分的中高檔樓盤的銷售情況，通過 對(duì)這一系列樓盤的調(diào)查和陌生客戶拜訪獲得的信息來分析，去年開發(fā)的樓盤（銷售周期為一年的）銷售率基本上達(dá)到了 40％或以上，部分樓盤的銷售已經(jīng)達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在《常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃發(fā)展綱要》（以下簡稱《 “ 十五 “ 綱要》）中就明確指出， “ 要在 ‘ 十五 ’ 末期全市商品房竣工面積達(dá)到 300 萬平方米，建成 50萬平方米以上的住宅區(qū) 1 個(gè)， 20萬平方米以上的住宅小區(qū) 10個(gè)；高檔小康型住房面積占這個(gè)商品房的 20%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。錢也不太關(guān)心，反正是拿國家的錢搞建設(shè)，虧賺無所謂，多建房、快建房才是他們的追求。 常德市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽 年 份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 (元 /人 ) 人均消費(fèi)支出 (元 /人 ) 2002 443 7459 5758 2020 7910 6464 增長 451 702 增長率 ％ ％ ％ 常德市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率較高。 常德市是湖南省省轄市，湘西北交通、能源、流通、文化中心，先后被國家有關(guān)部門授予 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 全國文明城市 ” 、 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國交通管理優(yōu)秀城市 ” 、 “ 全國社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治先進(jìn)城市 ” 等榮譽(yù)稱號(hào)，現(xiàn)正 在深入開展全國交通管理模范城、國家環(huán)保模范城、中國最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)、國際花園城市等項(xiàng)創(chuàng)建活動(dòng)。 全市轄武陵、鼎城兩區(qū)，漢壽、安鄉(xiāng)、澧縣、臨澧、桃源、石門 6縣，西洞庭、西湖兩個(gè)管理區(qū)，德山開發(fā)區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)、萬金障農(nóng)場，代管津市市、賀家山原種場、涔澹農(nóng)場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。