4農村三權抵押的操作與機理(存儲版)
【正文】 個統(tǒng)籌 ” 之首。按照中央文件精神，以第二輪承包為基礎，合同到期后，由原家庭簽約人或其仍在該村集體從事農業(yè)生產的家庭成員與村集體續(xù)簽原承包地的承包合同，承包期延長致該家庭無人在該集體從事農業(yè)生產為止，宅基地使用權同期延長。建議證書的簽發(fā)由目前多部門發(fā)放，統(tǒng)一到由國土房管部門簽證發(fā)放，探索將“ 三權 ” 的物權與土地使用權兩權合一，一方面便于土地使用方向的管理，另一方面使 “ 三權 ” 的財產價值得以放大。當抵押權實現時，在同等條件下賦 予其優(yōu)先回購本集體組織抵押物的權利。按照市場發(fā)現價格的原則，建立 “ 三權 ” 價值評估體系，使農村集體和農民家庭在 “ 三權 ”抵押時能接受到公開的市場信息，從而享受公平的交易權利。二是制訂格式合同規(guī)制 “ 三權 ” 轉讓、抵押行為。在 “ 三權 ” 流通過程中，政府的主要職責包括：一是加強對流轉后農村土地的用途管制，防止農用地流失；二是建 立和規(guī)范農村產權交易市場，為農地資源高效流轉、處置提供場所和服務；三是利用涉農資金建立“ 三權 ” 抵押擔?；鸩⒅贫ɑ鸸芾碚?；四是研究出臺配套扶持政策，通過財稅手段如減免稅收、貼息貼費、增資注資等方式鼓勵各類金融及相關中介服務機構開展 “ 三權 ” 抵押的相關業(yè)務，推動農村金融健康發(fā)展。一是加快各項基礎性工作。所以 “ 三權 ” 的合理估價、法律援助、政策咨詢是流轉過程中保護農民權益的一個重要環(huán)節(jié)。將集體資產中未分配的部分量化分配到農戶，增加農戶資產擁有量，再按股份制的方式成立農村資產經營專業(yè)合作組織，該組織作為產權人參與宅基地抵押權實現時的利益分配和資產經營的利益分配。第三，進一步完善農村財產權登記和權證發(fā)放制度。第一，在第二輪承包基礎上續(xù)簽承包合同，延長承包期，并明確農村 “ 三權 ” 的繼承權。林權抵押一般期限較長，林木生產者一般會分批砍伐銷售林木，但林權證抵押后，無法辦理砍伐證，需要先還清貸款、辦理砍伐證，然后再對剩余的林木進行評估抵押，程序較為繁瑣，增加了貸款成本，也給林農和林業(yè)企業(yè)資金周轉帶來諸多不便。三是抵押登記難，抵押登記的要件、流程各區(qū)縣不一致，缺乏 “ 三權 ” 抵押登記規(guī)程指導，個別區(qū)縣抵押登記辦理程序較為繁瑣、時間長，客戶往 返費用大。相比現在各涉農金融機構普遍采用的聯保放貸方式，土地經營權抵押貸款明顯存在 “ 多環(huán)節(jié)、高 第 4 頁 共 9 頁 成本 ” 的缺點，這些勢必影響金融機構的推廣熱情。一是城鄉(xiāng)隔離的制度造成農村土地使用權轉讓中受讓人資格被限制，直接影響 “ 三權 ” 流通價格及抵押權實現時農村資產處置價格，使農地資源的市場價值無法充分體
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