4農(nóng)村三權(quán)抵押的操作與機(jī)理(存儲版)
【正文】 個統(tǒng)籌 ” 之首。按照中央文件精神，以第二輪承包為基礎(chǔ)，合同到期后，由原家庭簽約人或其仍在該村集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭成員與村集體續(xù)簽原承包地的承包合同，承包期延長致該家庭無人在該集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為止，宅基地使用權(quán)同期延長。建議證書的簽發(fā)由目前多部門發(fā)放，統(tǒng)一到由國土房管部門簽證發(fā)放，探索將“ 三權(quán) ” 的物權(quán)與土地使用權(quán)兩權(quán)合一，一方面便于土地使用方向的管理，另一方面使 “ 三權(quán) ” 的財產(chǎn)價值得以放大。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，在同等條件下賦 予其優(yōu)先回購本集體組織抵押物的權(quán)利。按照市場發(fā)現(xiàn)價格的原則，建立 “ 三權(quán) ” 價值評估體系，使農(nóng)村集體和農(nóng)民家庭在 “ 三權(quán) ”抵押時能接受到公開的市場信息，從而享受公平的交易權(quán)利。二是制訂格式合同規(guī)制 “ 三權(quán) ” 轉(zhuǎn)讓、抵押行為。在 “ 三權(quán) ” 流通過程中，政府的主要職責(zé)包括：一是加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)后農(nóng)村土地的用途管制，防止農(nóng)用地流失；二是建 立和規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，為農(nóng)地資源高效流轉(zhuǎn)、處置提供場所和服務(wù)；三是利用涉農(nóng)資金建立“ 三權(quán) ” 抵押擔(dān)?；鸩⒅贫ɑ鸸芾碚撸凰氖茄芯砍雠_配套扶持政策，通過財稅手段如減免稅收、貼息貼費(fèi)、增資注資等方式鼓勵各類金融及相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展 “ 三權(quán) ” 抵押的相關(guān)業(yè)務(wù)，推動農(nóng)村金融健康發(fā)展。一是加快各項基礎(chǔ)性工作。所以 “ 三權(quán) ” 的合理估價、法律援助、政策咨詢是流轉(zhuǎn)過程中保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的一個重要環(huán)節(jié)。將集體資產(chǎn)中未分配的部分量化分配到農(nóng)戶，增加農(nóng)戶資產(chǎn)擁有量，再按股份制的方式成立農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)合作組織，該組織作為產(chǎn)權(quán)人參與宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)時的利益分配和資產(chǎn)經(jīng)營的利益分配。第三，進(jìn)一步完善農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)登記和權(quán)證發(fā)放制度。第一，在第二輪承包基礎(chǔ)上續(xù)簽承包合同，延長承包期，并明確農(nóng)村 “ 三權(quán) ” 的繼承權(quán)。林權(quán)抵押一般期限較長，林木生產(chǎn)者一般會分批砍伐銷售林木，但林權(quán)證抵押后，無法辦理砍伐證，需要先還清貸款、辦理砍伐證，然后再對剩余的林木進(jìn)行評估抵押，程序較為繁瑣，增加了貸款成本，也給林農(nóng)和林業(yè)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來諸多不便。三是抵押登記難，抵押登記的要件、流程各區(qū)縣不一致，缺乏 “ 三權(quán) ” 抵押登記規(guī)程指導(dǎo)，個別區(qū)縣抵押登記辦理程序較為繁瑣、時間長，客戶往 返費(fèi)用大。相比現(xiàn)在各涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)普遍采用的聯(lián)保放貸方式，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款明顯存在 “ 多環(huán)節(jié)、高 第 4 頁 共 9 頁 成本 ” 的缺點，這些勢必影響金融機(jī)構(gòu)的推廣熱情。一是城鄉(xiāng)隔離的制度造成農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓人資格被限制，直接影響 “ 三權(quán) ” 流通價格及抵押權(quán)實現(xiàn)時農(nóng)村資產(chǎn)處置價格，使農(nóng)地資源的市場價值無法充分體
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