【正文】 XX 省農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（ XX 省人民政府令第 71 號， 2024 年 5 月 26日公布）規(guī)定：農(nóng)村村民是指具有本市常住戶口的本市 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。這樣農(nóng)民在給自己帶來土地增值收益、實現(xiàn) “ 自我城市化 ”的同時，也為城市居民提供住房福利。但是地方政府卻直接將土地出租給了使用人，沒有辦理上述征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手 續(xù)。 如何解決以租代征，也是當(dāng)前政府的一個大課題，不能總是發(fā)令禁止。集體土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)在民事法律地位上平等，所有權(quán)的權(quán)能充分，應(yīng)當(dāng)同等對待。 新中國解放至今，中國的土地所有權(quán)制度也是經(jīng)歷過轉(zhuǎn)變的，1954 年的《中華人民共和國憲法》第 8 條：國家依照法律保護農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)戶籍越來越多，農(nóng)村戶籍越來越少，而且戶籍制度嚴重制約了人口的流動，也存在戶籍歧視，現(xiàn)有的戶籍制度越來越跟不上時代的發(fā)展。有些地方的農(nóng)村發(fā)展的反而比城市 好，也是有的。法律規(guī)定：農(nóng)村和城 XX 縣區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。能自由流通的財產(chǎn)價值肯定大于限制流通的財產(chǎn)。若農(nóng)民通過出售、出租自己的房屋，可以獲得更高的收益。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化。只要注重耕地保護、環(huán)境保護，也能把農(nóng)村搞得山川秀美。而不是沿用原來的土地制度，建設(shè)用地必須申請使用國有土地，并將集 體土地征收為國有土地后才使用，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民。經(jīng)常會看到一些報道：之所以不允許宅基地的轉(zhuǎn)讓，是為了保護農(nóng)民的利益，筆者每次看到這種報道就會非常氣憤，其說是為了農(nóng)民的利益，實際上恰恰剝奪了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權(quán)利。 集體土地與國有土地的界限越來越模糊。中國長期以來的城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)構(gòu)在社會經(jīng)濟發(fā)展到今天的情況下，需要進行變革。農(nóng)村居民還是有權(quán)申請宅基地建造房屋，還是向政府部門申請宅基地；農(nóng)村居民還是可以向政府部門承包土地進行耕種。筆者認為：應(yīng)該合并集體土地與國有土地，將集體土地吸收合并為國有土地，建立一元化的國有土地制度，對現(xiàn)行的土地制度做一次徹底的改革。采用這種辦法，有利于保護耕地，有利于土地市場的健康發(fā)展。 產(chǎn)生以租代征的原因是兩方面的： 一、土地使用人有用地的需求，現(xiàn)行的供地模式，限制了其拿到土地或者拿地的成本太高。國務(wù)院多次發(fā)令嚴禁以租代征，但是收效甚微。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集 體所有，農(nóng)民當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。若只因其戶口為非農(nóng)業(yè)戶口，而剝削其宅基地使用權(quán)，是非常不合理的?？梢姺墒怯袟l件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。 宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名 “ 畫家村 ” 。當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升時，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場的主體之一，國家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)及銷售，沒有當(dāng)?shù)卣呐?，沒有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬萬建造不出來的。 ⑤售后保修難以保證。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房價過快攀升，導(dǎo)致部分有購房需求的群體買不起市場上的商品房，只能退而求其次，去買小產(chǎn)權(quán)房。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指 標；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。 2024 年 1 月 3 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2024〕 3號）利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入年度計劃，并依法審批。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。最后，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序 有權(quán)申請使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 第 3 頁 共 20 頁 村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。根據(jù)《土地管理法》第 10 條規(guī)定，集體可能有三種情況：村民委 第 2 頁 共 20 頁 員會或村集體經(jīng)濟組織、村民小組與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。最后鑒于市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。 首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。 符合 土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續(xù)的行為。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢是價格便宜，只有相同位置商品房價格的