【正文】 【城市家園 （三）主要智能化設施 可視對講系統(tǒng) 【城市家園駿景花園】的根本為居住，除一般服務功能外，建議針對性的為小區(qū)業(yè)主提供如下“零干擾 VIP”居住及商務服務： （ 1）酒 店式商務服務 ? 市內(nèi)酒店、餐廳預訂服務 ? 國內(nèi)、國際旅游及酒店預訂服務 ? 票務速遞服務 ? 代購家居食品、用品服務 ? 入伙前家居清潔及殺蟲工作； ? 代客定期清潔整理單位； ? 家庭電器用品代訂； 【城市家園 （三）交通營運的策劃 建議：設置 1 條“住戶專車”線路，起點站為駿景花園廣場。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 40 頁 共 61 頁 （二）八大營銷賣點 地段優(yōu)勢 兩個項目位于站前大道兩側(cè)，站前大道是揭陽的城市中軸線，地理位置相當優(yōu)越，是揭陽的核心居住區(qū)之一，該區(qū)域也是揭陽規(guī)劃的核心區(qū)域，享有眾多市政配套設施之便利。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。提高“樂萬邦”品牌和社區(qū)文化。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 宣傳推廣切入點由突出項目品質(zhì)化賣點宣傳，使客戶深入地認識本項目 的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，確立項目在客戶心目中地位，增強購買熱望，掀起銷售高潮。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 49 頁 共 61 頁 舉辦新老客 戶聯(lián)誼會，以老客戶帶動新客戶，完成項目銷售最后沖刺。 強銷期的房源選擇面大，這時不能為了銷售和工程資金的壓力， 開發(fā)商想盡快回籠資金，將全部 或大部分 房源面市，以致于好房源在開盤前期就已售出，而銷售中后期又出現(xiàn)層次較差、朝向較差的房源無人問津，這種局面造成了開發(fā)商的利潤被套在這些房源中，無法兌現(xiàn)。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 我司建議兩個項目 的 售樓中心 統(tǒng)一安排在現(xiàn)在城市家園的售樓處，臨近站前大道，使項目形象得以展示。 聯(lián)系揭陽的重點大企業(yè)（如：吉榮空調(diào)、榕泰、康美藥業(yè)等）或黨政機關單位進行一對一的直接營銷，為其提供專業(yè)的購房 【城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 【城市家園強銷期過后的持續(xù)期相對較長，廣告量比較平靜，其間隨著工程進度的推進、 SP（促銷）活動的開展以及節(jié)慶日的到來會有一些大的廣告配合。 當強銷期來臨，大量的報紙廣告連續(xù)推出，各種類型都有展現(xiàn)，同其他各種廣告媒體互相配合，促銷攻勢全面拉開。 ? 停車坪部分與接待中心入口處配置 2名保安，以喚起參觀者的虛榮感，進而顯示小區(qū)住宅的氣派。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 技術優(yōu)勢 采用智能化管理和人車分流設計，并充分利用了現(xiàn)代先進建筑工藝，創(chuàng)新戶型，體現(xiàn)項目在建筑上的技術優(yōu)勢。經(jīng)典大氣的建筑、園林風格，高檔次的環(huán)保用材，無一不體現(xiàn)本項目的優(yōu)越品質(zhì)感。駿景花園】，大氣從容，尊貴靜謐，在熙來攘往的城市中，自有一份氣沉丹田的沉靜之氣和成熟與自信。 【城市家園 深圳新策發(fā)展有限公司 第 38 頁 共 61 頁 ? 定期檢查出租單位； ?? 運動主題泛會所 游泳池（室外）、攀巖、草地滾球、兒童游樂場、老年人活動中心、其它休閑、運動場所等。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 35 頁 共 61 頁 （一）會所 —— 立體復合會所 中心會所 功能： 棋牌室、桌球室、閱覽室、茶藝室、超市（含：凈菜市場、出售部分日用型健康保健藥品）、全方位“管家式”服務站等。采用智能建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)作為集成平臺，對各子系統(tǒng)能進行監(jiān)控。大戶人家 【城市家園“萬邦會”的管理者為開發(fā)商，旨在為業(yè)主提供一個交流活動的平臺，定期出版會員刊物免費派送業(yè)主，“萬邦會”不定期舉辦一些免費社區(qū)活動和有益的戶外活動，組織業(yè)主們進行團購商品，聯(lián)系各行業(yè)商家加盟為“萬邦會”的合作伙伴，給會員提供額外折扣。 其二則是組織社區(qū)內(nèi)住戶各種文體活動， 以健康的生活方式引導社區(qū)文化的培育，這正是物業(yè)管理涉及的增值服務內(nèi)容。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園 】 無疑將成為新中心生活區(qū)獨具個性的尊祟居住空間。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 24 頁 共 61 頁 定價影響因素 —— 位置交通狀況 —— 周邊環(huán)境 —— 商服配套設施 —— 規(guī)模 —— 景觀 —— 戶型結(jié)構(gòu) —— 園林 /會所 —— 物業(yè)管理 價格制定 詳見后期提交的《價格策略》。駿景花園 】 將具備極強大的生命力。 人文 —— 中國傳統(tǒng)文化 基于本項目 目標客戶群主要是一些年齡在 3050 多歲之間， 或事業(yè)有成，或 文化層次 較 高，善于與國際接軌的中國社會 追逐新視 界、易接受新事物的 新興 知本一族 ，他們 均認同“民族的即國際的”，加之本項目的園林風格有江南風情之觀感，因此在人文方面我司建議突出“中國傳統(tǒng)文化氛圍”。駿景花園 】鎮(zhèn)守 揭陽的社會軸、生態(tài)軸、信息軸的金角尊 位，擁有非常優(yōu)良的自然生態(tài)綠景與城市生活的便利，整個項目具有自然生態(tài)與城市中心概念，結(jié)合本項目鎖定目標客戶群追求欲身份地位體現(xiàn)、生活品質(zhì)的特點，同時考慮到可提升 【 城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。同時面積過大也導致總價過高，增加客戶置業(yè)壓力，與消費者需求相抵觸。 在健康主題概念的推動下，將增加項目的附加值，環(huán)境清雅、空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 12 頁 共 61 頁 ? 園林設計頗費心思，檔次較高； ? 戶型面積以 120― 180 ㎡中大戶型為主，超大戶型與小戶型所占的比例均較小、銷售難度均較大； ? 帶電梯的戶型滯銷； ? 價格多維持在 1250～ 1550 元 /㎡左右，屬揭陽市房地產(chǎn)價格的中上等水平。 【城市家園同時，住宅的綠化環(huán)境、配套設施葉越來越為人們關注。本項目所處的東山區(qū)近幾年來開發(fā)速度較為迅速。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 7 頁 共 61 頁 買樓對于一個客戶來說有時候就是一輩子一次的事。 （二）缺乏明確的產(chǎn)品定位 現(xiàn)在的揭陽房地產(chǎn)住宅市場，許多小區(qū)雖然是由不同的開發(fā)商開發(fā)興建，所處的區(qū)域與環(huán)境也各不相同，但總體上給人“似曾相識”或“近親繁殖”的印象。開發(fā)的樓盤少則幾萬平米，多則十幾萬平米。如何客觀、全面的看待市場現(xiàn)狀，展望市場未來？如何在項目先天優(yōu)勢的基礎上再塑造出后天的優(yōu)勢？如何使項目在未來的市場中特色盡顯？如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報？是貴我雙方面對的現(xiàn)實問題！ 新策將本著積極審慎的態(tài)度，精心策劃、嚴 格監(jiān)控，與貴公司強強攜手，把【城市家園〃駿景花園】項目塑造成我們共同的品牌。 【城市家園本報告書的資料全部屬實，為保障貴司的利益，本報告書只為貴司所有，他人不得傳閱翻??！ 隨著區(qū)域內(nèi)消費市場的日趨理性化，買方市場的形成。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 5 頁 共 61 頁 第一部分 市場調(diào)研 一、揭陽市房地產(chǎn)市場概述 揭陽市的房地產(chǎn)市場近幾年來進入了一個高速發(fā)展、大面積開發(fā)的局面，特別是 2002～ 2020 年，揭陽市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個“諸侯并起、群雄逐鹿” 的競爭局面，眾多的知名開發(fā)商紛紛將目光投向這里，如本阜的創(chuàng)鴻、樂萬邦、華榕、俊龍、聯(lián)泰等。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 6 頁 共 61 頁 無序，也就無法提高產(chǎn)品檔次與價位。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 8 頁 共 61 頁 榕、金葉等。 位置、戶型、價格仍是揭陽置業(yè)者選擇樓盤的主要考慮因素。東起煙汕線，北至揭陽火車站黃岐山段，南至沿江路，西至磐東、西馬。駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 【城市家園 （二）戶型配比分析 戶型比例表 城市家園 戶型 面積比例表 面積區(qū)間 (m2) 140160 160180 180200 200250 250 以上 套數(shù) 1 6 5 82 11 百分比 (100%) 1% 6% 5% 78% 10% 城市家園戶型面積比例圖2 0 0 2 5 078%1 8 0 2 0 05%1 6 0 1 8 06%1 4 0 1 6 01%250 以上10%1 4 0 1 6 01 6 0 1 8 01 8 0 2 0 02 0 0 2 5 0250 以上 【城市家園 小區(qū)內(nèi)花團錦簇、綠樹成蔭，主題園林、小橋流水相映成趣。 （二）項目的劣勢（ Weakness） 戶型配比失衡 兩個 項目同時存在戶型面積過大、戶型單一的問題，造成目標客戶群體基數(shù)小。 【城市家園并且， 【 城市家園 戶型定位 —— 大戶人家 根據(jù)我司對東山房地產(chǎn)市場的深入了解，關于對戶型的描述，可以看出本項目在市場戶型配比以中、大戶型為主，特別是城市家園大面積的三房、四房所占 比例較大，同時前期定位模糊等原因造成本項目滯銷的一個重要原因，另基于我司多次反復調(diào)查考證，最后確定本項目應定位為適宜改善居住環(huán)境、辦公環(huán)境者居住，在市場上形成產(chǎn)品的差異。駿景花園 】 “中國傳統(tǒng)文化社區(qū)”的內(nèi)涵，加以正確引導炒作， 【 城市家園駿景花園】營銷策劃總綱 本報告僅作為樂萬邦公司對新策的考評依據(jù)，未經(jīng)新策書面許可，不得用作其他用途 。 四房客戶群體： 二次置業(yè)人士 //國家干部 //生意人 年齡在 30 歲以上，家庭月收入 6000 元以上，考慮生育、子女及與父母同住問題； 對物業(yè)戶型、環(huán)境、配套有一定要求，戶 型要求方正實用，具有較好的朝向和景觀； 希望名牌物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務； 【城市家園 【 城市家園 【城市家園這一點是開發(fā)商的優(yōu)勢所在。 深圳新策發(fā)展有限公司 第 30 頁 共 61 頁