【正文】 會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。試問： (1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？ (2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答： （ 1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足； （ 2）未侵害業(yè)主的利益。王軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。如果王軍已依法賠償，則物業(yè)管理企業(yè)不再承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)沒能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。 （九）筆架山莊業(yè)主明某遭二罪犯搶搶劫 后，被殺害于自家樓下的一套空置房?jī)?nèi)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理的保安是屬安全防范性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)只有在工作中違反了合同的約定，并因此給業(yè)主造成了傷害，那么應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。加害人要想免除自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒有過錯(cuò)。所謂附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。試問： (1)接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門而入？ (2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案： 接到報(bào)警信號(hào)不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。 10個(gè)多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書副本，稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場(chǎng)停放管理費(fèi)，車主與停車場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問： (1)本案依法應(yīng)由誰 來承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答案： （ 1）王軍承擔(dān)責(zé)任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責(zé)，有過錯(cuò)。 （六） 王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè) 管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。 物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。 答案要點(diǎn)： 業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。（ Χ ） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁 共 17 頁 3業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 1/2以上的業(yè)主參加才能生效。（ √ ） 2共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。 ( √ ) 1物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的關(guān)系。（ Х ） 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 A. 警告 B. 罰款 C. 沒收非法所得和非法財(cái)物 D. 行政拘留 E．罰金 依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定，處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循（ ABCD ）的原則。 A．投標(biāo)人少于 3 個(gè) B．投標(biāo)人少于 5 個(gè) C．住宅規(guī)模較小 D．物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要 2通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下（ ABC ）規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。 A. 地方性法規(guī) B. 行政規(guī)章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有（ ABC）權(quán)利 A．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) B．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) C．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 D．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 E．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是：（ ABD ） A. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 B. 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 C. 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D. 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施 有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的有（ ACD ） A. 物業(yè)建設(shè)單位 B. 物業(yè)管理企業(yè) C. 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 D. 業(yè)主代表 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列（ BDE）條件。 A、約定期限 B、不定期限 C、定期二年 D、定期三年 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁 共 17 頁 2前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員 會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（ ） A、暫停 B、作廢 C、調(diào)解 D、終止 2業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（ ），建設(shè)單位不得擅自處分。 A、 7日 B、 10日 C、 15日 D、 20日 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁 共 17 頁 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的（ ）。 A、業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開發(fā)建設(shè)單位 D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由（ ）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相 關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 A、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 C、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 D、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 行政法律關(guān)系主體的一方，通?？偸牵? ） 建筑 物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（ ）。 A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者 C、重大事項(xiàng)的決策者 D、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 2對(duì)于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī) 和政策的業(yè)主大會(huì)，（ D ）可以責(zé)令其整頓或暫停工作。 A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時(shí)間長(zhǎng)短 C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 1棄權(quán)或投反對(duì)票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會(huì)做出的各項(xiàng)決議。 A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（ A ）所有。 A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè) C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè) 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得（ D ） A、上崗證書 B、職稱證書 C、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書 物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（ B ） A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權(quán) C、政府的分配 D、居民委員會(huì)的授權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（ C ）。 A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設(shè)單位 D、業(yè)主 1業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（ A ） A、平等的法律主體關(guān)系 B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系 C、管理者與被管理者的關(guān)系 D、法人與法人的關(guān)系 1業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)，按照（ D ）確定。 A、違約責(zé)任原則 B、過錯(cuò)推定責(zé)任原則 C、無過錯(cuò)責(zé)任原則 D、公平責(zé)任原則 2業(yè)主委員會(huì)是（ D ）。 A、 2/3以上 B、所持投票權(quán) 2/3以上 C、 1/2以上 D、所持投票權(quán) 1/2以上 3首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確定辦法由 ( C )規(guī)定 A、由《物業(yè)管理?xiàng)l例》 B、建設(shè)部 C、省、自治區(qū)、直轄市 D、全體業(yè)主 3我國(guó)有權(quán)制定憲法、法律的國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)是（ A ） A、全國(guó)人民代表大會(huì) B、國(guó)務(wù)院 C、地方行政機(jī)關(guān) D、地方人民代表大會(huì) 3我國(guó)第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是（ C ）。 A．建造施工者 B．所有人或者管理人 C．物業(yè)管理公司 D．政府主管部門 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)（ ）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 A、 10% B、 20% C、 30% D、50% 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開（ ）以前通知全體業(yè)主。 A、協(xié)議 B、批準(zhǔn)