歐洲風情商業(yè)街項目營銷規(guī)劃思路(存儲版)
【正文】 務架構(gòu),具體步驟,招商策略 招商的目的——以商促銷,銷售 設定所謂銷售門檻，造成稀缺效應 開盤大折扣價格優(yōu)惠推廣引起轟動 實際銷售價格低開促進迅速去化后迅速高走爭取利潤,行銷 遍地撒網(wǎng) 廣域派單 緊密跟蹤 長期維護,招商 商管先行，建設商管模式 示范性招商先行 實際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導縣城招商,推廣 商管公司管理 分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價值訴求 3）經(jīng)營價值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價值及開業(yè)訴求,以商促銷,招商目的以商促銷,本項目招商政策建議,招商政策建議： 前三年定租金價格為0.4元/平米/天； 租三年免一年，實際前三年每年租金為0.25元/平米/天，第四年租金遞增10%，即0.44元/平米/天,第四年后，每兩年遞增10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。,銷售政策解析銷售策略,優(yōu)勢：,前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 開發(fā)商需長期負責，時間太久，耗時耗力。 銷售方式1：客戶首付50萬，做50萬貸款，貸款下來后，50萬首付以5年租金名義返還給客戶，客戶每月付月供。 C、固始縣客戶比較喜歡每年能從商業(yè)投資中拿取收益，如都是一次性返還，則客戶沒有實際收益感。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。上午12時50分21秒上午12時50分00:50:2123.3.21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。2023年3月21日星期二12時50分21秒00:50:2121 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。2023年3月21日星期二上午12時50分21秒00:50:2123.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。2023年3月21日星期二上午12時50分21秒00:50:2123.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。2023年3月上午12時50分23.3.2100:50March 21, 2023 1行動出成果，工作出財富。,銷售價格定位,為保障開發(fā)商利益，同時確保項目能做實商業(yè)管理，建議實際成交價5500元/㎡以內(nèi)，多出的300元/㎡用于前期市場推廣與招商扶持,PART 3,當前需要解決與支持,營銷中心選定,定調(diào)： 營銷中心以項目主題：”七彩生活 歡動特區(qū)”為基調(diào)，以時尚、明快的格調(diào)展示項目特色； 選址： 以蓼北路為主要選址目標，接近項目由穿越城市主干道和商業(yè)街區(qū)，有利于項目推廣及銷售。,銷售政策解析案例解析運營模式,本項目銷售策略思考： A、10年返租周期太長，據(jù)調(diào)研，客戶比較傾向于待商業(yè)成熟后，自己持有商鋪使用權(quán)支配權(quán)，感覺那才是自己的商鋪。,5年后回購政策 5年以后，投資者可選擇讓開發(fā)商以合同總價+5年銀行利息回購。 如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報，實現(xiàn)租金盈利。,劣勢：,鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； 銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低，難以達到投資者期望； 中、長期收益難以穩(wěn)定； 后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； 各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。,統(tǒng)一招商 制定商家準入標準，儲備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營條件的商家入駐，確保品牌競爭實力和經(jīng)營品質(zhì)。,目標經(jīng)營者租金接受度較低，針對尚未成形的商業(yè)接受度更低，需要較具吸引力的優(yōu)惠政策吸引商戶入住。,投資者意向分析,投資者目的分析,投資者80%看重商鋪的投資回報率，關注短期內(nèi)能不能收益，地段和規(guī)劃能不能保證長久收益和經(jīng)營。,項目主題形象定位要參考以下幾點,項目主題定位—商業(yè)定位建議,高級生活配套 健康、文化消費 休閑娛樂消費,法式風情歡動特區(qū),時尚 休閑 獨特 眼球 高檔 風情,◎以休閑娛樂、文化餐飲消費為主導形象，樹立本項目獨特的經(jīng)營方向，實現(xiàn)差異化經(jīng)營特色；同時以法式風情歡動特區(qū)示人，在吸引消費者的同時也突顯項目的形象主題。整體業(yè)態(tài)規(guī)劃凌亂。 工程時間推演： 根據(jù)項目目前狀況，河道基礎工程全部完工約需要36個月，河道回填約需要12個月，加上項目一期商業(yè)街部分啟動，也需要3個月左右時間。據(jù)調(diào)研，2012年食品類、餐飲文化娛樂服務類分別占固始縣人均消費支
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