歐洲風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃思路(存儲(chǔ)版)
【正文】 務(wù)架構(gòu),具體步驟,招商策略 招商的目的——以商促銷(xiāo),銷(xiāo)售 設(shè)定所謂銷(xiāo)售門(mén)檻，造成稀缺效應(yīng) 開(kāi)盤(pán)大折扣價(jià)格優(yōu)惠推廣引起轟動(dòng) 實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格低開(kāi)促進(jìn)迅速去化后迅速高走爭(zhēng)取利潤(rùn),行銷(xiāo) 遍地撒網(wǎng) 廣域派單 緊密跟蹤 長(zhǎng)期維護(hù),招商 商管先行，建設(shè)商管模式 示范性招商先行 實(shí)際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進(jìn)攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導(dǎo)縣城招商,推廣 商管公司管理 分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價(jià)值訴求 3）經(jīng)營(yíng)價(jià)值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價(jià)值及開(kāi)業(yè)訴求,以商促銷(xiāo),招商目的以商促銷(xiāo),本項(xiàng)目招商政策建議,招商政策建議： 前三年定租金價(jià)格為0.4元/平米/天； 租三年免一年，實(shí)際前三年每年租金為0.25元/平米/天，第四年租金遞增10%，即0.44元/平米/天,第四年后，每?jī)赡赀f增10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。,銷(xiāo)售政策解析銷(xiāo)售策略,優(yōu)勢(shì)：,前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 開(kāi)發(fā)商需長(zhǎng)期負(fù)責(zé)，時(shí)間太久，耗時(shí)耗力。 銷(xiāo)售方式1：客戶(hù)首付50萬(wàn)，做50萬(wàn)貸款，貸款下來(lái)后，50萬(wàn)首付以5年租金名義返還給客戶(hù)，客戶(hù)每月付月供。 C、固始縣客戶(hù)比較喜歡每年能從商業(yè)投資中拿取收益，如都是一次性返還，則客戶(hù)沒(méi)有實(shí)際收益感。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。上午12時(shí)50分21秒上午12時(shí)50分00:50:2123.3.21 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。2023年3月21日星期二12時(shí)50分21秒00:50:2121 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。2023年3月21日星期二上午12時(shí)50分21秒00:50:2123.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。2023年3月21日星期二上午12時(shí)50分21秒00:50:2123.3.21 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。2023年3月上午12時(shí)50分23.3.2100:50March 21, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。,銷(xiāo)售價(jià)格定位,為保障開(kāi)發(fā)商利益，同時(shí)確保項(xiàng)目能做實(shí)商業(yè)管理，建議實(shí)際成交價(jià)5500元/㎡以?xún)?nèi)，多出的300元/㎡用于前期市場(chǎng)推廣與招商扶持,PART 3,當(dāng)前需要解決與支持,營(yíng)銷(xiāo)中心選定,定調(diào)： 營(yíng)銷(xiāo)中心以項(xiàng)目主題：”七彩生活 歡動(dòng)特區(qū)”為基調(diào)，以時(shí)尚、明快的格調(diào)展示項(xiàng)目特色； 選址： 以蓼北路為主要選址目標(biāo)，接近項(xiàng)目由穿越城市主干道和商業(yè)街區(qū)，有利于項(xiàng)目推廣及銷(xiāo)售。,銷(xiāo)售政策解析案例解析運(yùn)營(yíng)模式,本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略思考： A、10年返租周期太長(zhǎng)，據(jù)調(diào)研，客戶(hù)比較傾向于待商業(yè)成熟后，自己持有商鋪使用權(quán)支配權(quán)，感覺(jué)那才是自己的商鋪。,5年后回購(gòu)政策 5年以后，投資者可選擇讓開(kāi)發(fā)商以合同總價(jià)+5年銀行利息回購(gòu)。 如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報(bào)，實(shí)現(xiàn)租金盈利。,劣勢(shì)：,鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯； 未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪； 銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低，難以達(dá)到投資者期望； 中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定； 后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展； 各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。,統(tǒng)一招商 制定商家準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營(yíng)條件的商家入駐，確保品牌競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。,目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者租金接受度較低，針對(duì)尚未成形的商業(yè)接受度更低，需要較具吸引力的優(yōu)惠政策吸引商戶(hù)入住。,投資者意向分析,投資者目的分析,投資者80%看重商鋪的投資回報(bào)率，關(guān)注短期內(nèi)能不能收益，地段和規(guī)劃能不能保證長(zhǎng)久收益和經(jīng)營(yíng)。,項(xiàng)目主題形象定位要參考以下幾點(diǎn),項(xiàng)目主題定位—商業(yè)定位建議,高級(jí)生活配套 健康、文化消費(fèi) 休閑娛樂(lè)消費(fèi),法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū),時(shí)尚 休閑 獨(dú)特 眼球 高檔 風(fēng)情,◎以休閑娛樂(lè)、文化餐飲消費(fèi)為主導(dǎo)形象，樹(shù)立本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方向，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)特色；同時(shí)以法式風(fēng)情歡動(dòng)特區(qū)示人，在吸引消費(fèi)者的同時(shí)也突顯項(xiàng)目的形象主題。整體業(yè)態(tài)規(guī)劃凌亂。 工程時(shí)間推演： 根據(jù)項(xiàng)目目前狀況，河道基礎(chǔ)工程全部完工約需要36個(gè)月，河道回填約需要12個(gè)月，加上項(xiàng)目一期商業(yè)街部分啟動(dòng)，也需要3個(gè)月左右時(shí)間。據(jù)調(diào)研，2012年食品類(lèi)、餐飲文化娛樂(lè)服務(wù)類(lèi)分別占固始縣人均消費(fèi)支
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