【正文】 2023年3月21日星期二12時50分21秒00:50:2121 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2023年3月21日星期二上午12時50分21秒00:50:2123.3.21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。23.3.2100:50:2100:50Mar2321Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。2023年3月21日星期二12時50分21秒00:50:2121 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。2023年3月21日星期二上午12時50分21秒00:50:2123.3.21 1楚塞三湘接，荊門九派通。00:50:2100:50:2100:50Tuesday, March 21, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。00:50:2100:50:2100:503/21/2023 12:50:21 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。上午12時50分21秒上午12時50分00:50:2123.3.21 沒有失敗，只有暫時停止成功！。2023年3月上午12時50分23.3.2100:50March 21, 2023 1行動出成果，工作出財富。23.3.2123.3.2100:50:2100:50:21March 21, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。23.3.2100:50:2100:50Mar2321Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。23.3.2123.3.21Tuesday, March 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。,銷售價格定位,為保障開發(fā)商利益，同時確保項目能做實商業(yè)管理，建議實際成交價5500元/㎡以內(nèi)，多出的300元/㎡用于前期市場推廣與招商扶持,PART 3,當前需要解決與支持,營銷中心選定,定調(diào)： 營銷中心以項目主題：”七彩生活 歡動特區(qū)”為基調(diào)，以時尚、明快的格調(diào)展示項目特色； 選址： 以蓼北路為主要選址目標，接近項目由穿越城市主干道和商業(yè)街區(qū)，有利于項目推廣及銷售。,銷售價格定位,通過以上兩種價格推導，本商業(yè)返租前銷售價格在5800元/㎡比較合適，除去5年返租（前3年每年7%，后兩年每年8%，共房款的37%返租金），實際銷售價格在4605元/㎡，開發(fā)商擁有5年商鋪使用權(quán)，可以收取房屋租金，請商管公司委托經(jīng)營，租金收益各有所得。 B、5年以后，業(yè)主與商管公司以9:1租金分成,銷售價格定位市場現(xiàn)狀,銷售價格定位銷售價格推導,2.收益還原法，根據(jù)商鋪商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，商業(yè)平均租金回報率一般為7％比較合理，本商業(yè)近5年平均租金在0.7元/㎡/天（實際更低） 售價＝租金水平（一年）/投資回報率 即：售價=0.7元/㎡/天*365天 / 7% = 5650元/ ㎡。 C、固始縣客戶比較喜歡每年能從商業(yè)投資中拿取收益，如都是一次性返還，則客戶沒有實際收益感。,銷售政策解析案例解析運營模式,本項目銷售策略思考： A、10年返租周期太長，據(jù)調(diào)研，客戶比較傾向于待商業(yè)成熟后，自己持有商鋪使用權(quán)支配權(quán)，感覺那才是自己的商鋪。 有以下幾種情況： 開發(fā)商獲得50萬元房款； 合同款為50萬元或者100萬元。 銷售方式3：客戶付首付25萬，銀行貸款25萬，業(yè)主自行還銀行貸款。 銷售方式1：客戶首付50萬，做50萬貸款，貸款下來后，50萬首付以5年租金名義返還給客戶，客戶每月付月供。,5年后回購政策 5年以后，投資者可選擇讓開發(fā)商以合同總價+5年銀行利息回購。,每年10%回報率 頭5年，業(yè)主得到房款每年10%的固定回報，在總房款中一次性扣除。,銷售政策解析銷售策略,根據(jù)項目自身情況和市場租售態(tài)勢對項目的影響及項目的租售前景預判，市場上四種銷售策略，只能部分采取，營銷策略還需差異于市場上主流銷售模式，以絕對競爭力實現(xiàn)銷售突破。 開發(fā)商需長期負責，時間太久，耗時耗力。 如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報，實現(xiàn)租金盈利。,銷售政策解析銷售策略,優(yōu)勢：,前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； 給投資者堅定信心。,劣勢：,承擔前幾年的返租補貼； 返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； 因返租3年后，項目實際經(jīng)營不起來，造成開發(fā)商與業(yè)主間的糾紛。,銷售政策解析銷售策略,優(yōu)勢：,前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商