【正文】 價(jià)格策略 價(jià)格策略 2023年 2023年 4月 3月 10月 11月 12月 1月 2月 推售產(chǎn)品組合 營銷節(jié)點(diǎn) 選房 價(jià)格走勢 1212四房 (30套 ) 1150三房（ 30套） 8150三房 (90套 ) 1157三房 (30套 ) 1183四房 (60套 ) 7153三房（ 30套） 1200四房 (30套 ) 7150三房 (60套 ) 3700~4100元均價(jià) 4000~4300元均價(jià) 4200~4500元均價(jià) 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 占位支撐價(jià)值 強(qiáng)勢訴求周邊豐富的山湖 自然資源 ，突出健康生態(tài)環(huán)境。 星河丹堤靠自然資源和圈層標(biāo)簽占位 營銷背景 深圳關(guān)內(nèi)豪宅開發(fā)殆盡，城市主流豪宅銷售進(jìn)入尾聲。 占位支撐價(jià)值 區(qū)域價(jià)值高于項(xiàng)目價(jià)值，區(qū)域資源希缺，板塊未來價(jià)值高 形象定位：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵物料 產(chǎn)品說明書 目的：使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢和亮點(diǎn) 完成時(shí)間： 內(nèi)容規(guī)劃： 項(xiàng)目價(jià)值體系 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分項(xiàng)費(fèi)用 分項(xiàng)內(nèi)容 一期 總額（萬元） 比例（ %） 戶外廣告牌（含條幅、導(dǎo)示） 110 3D廣告片 １５ 報(bào)紙廣告 ３０ 公關(guān)活動(dòng)（客戶餐會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布、開盤等） 6０ 酒店等高檔場所資料鋪排 10 短信、直郵等 １０ 模型制作 ２５ 銷售資料及禮品等 １ 5 現(xiàn)場包裝 25 總額 300 占總體銷售額比例 % 整體推廣成本控制在 1%以內(nèi)。 09:37:1309:37:1309:37Wednesday, March 29, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 09:37:1309:37:1309:373/29/2023 9:37:13 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 9時(shí) 37分 13秒 上午 9時(shí) 37分 09:37: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 9時(shí) 37分 :37March 29, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :37:1309:37:13March 29, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 9時(shí) 37分 :37March 29, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 9時(shí) 37分 13秒 上午 9時(shí) 37分 09:37: ?沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 09:37:1309:37:1309:373/29/2023 9:37:13 AM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。鼓舞湛江 2023 承載一座城市的責(zé)任 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 11月 12月 核心圈出擊 居住圈滲透 開園、開盤活動(dòng) 現(xiàn)場展示完成 咨詢點(diǎn)展示完成 形象樓書、禮品、vip系列、公館志 銷售團(tuán)隊(duì) 招聘 信息 招聘完成第一次培訓(xùn) 完成第二次培訓(xùn) 完成第三次培訓(xùn) 影視 廣告公館志 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1號(hào) 公館 承載一座城市的責(zé)任 第一階段 4月 5月中預(yù)熱市場 第二階段 5月中 8月初接受客戶咨詢 第三階段 8月初 9月底認(rèn)籌 第四階段 10月 1日開盤發(fā)售 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 線上推廣：高舉高打－占據(jù)湛江形象最高端 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?總占地 ?總建面： ?住宅 51萬平米 ?容積率 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地理位置： ?彩田北 — 銀湖山 ?梅高速與南坪快速交界處 ?基礎(chǔ)資料 ?總用地面積： 20萬m2 ?總建筑面積： 36萬 m2 ?總住宅面積 : 358780平米 ?容積率：一期 ?綠化率： 38％ ?建筑密度： 24% ?一期占地： 85800m178。 營銷背景 2023深圳豪宅集中放量，主流豪宅陣營位于香蜜湖、紅樹灣、華僑城等城市熱點(diǎn)豪宅片區(qū)。 價(jià)格策略 ?本項(xiàng)目一期在確保成功的前提下承擔(dān)建立赤坎老城區(qū)中城市一線豪宅的價(jià)格實(shí)現(xiàn) ?本項(xiàng)目二期承當(dāng)全面大幅度超越湛江一線豪宅價(jià)格，一期中后期價(jià)格超越湛江一線豪宅的價(jià)格 ?前期項(xiàng)目高檔次形象建立，以及現(xiàn)場高品質(zhì)、高服務(wù)提升客戶心理價(jià)格預(yù)期基礎(chǔ)上，以低于客戶心理預(yù)期價(jià)格入市，達(dá)成實(shí)現(xiàn)高速度的目標(biāo)； ?入市價(jià)格策略：平開高走、小步快跑 價(jià)格策略 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計(jì)劃表 營銷總控圖 項(xiàng)目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財(cái)富客戶積累 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項(xiàng)目價(jià)值體系 城市特點(diǎn) 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（訪談中不斷被客戶提及） ?做法：直接切入核心部分 —— 政府官員； ?形式，邀請政府高級官員、行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等參加； 公館計(jì)劃 政府 本地生意人 高級官員 大企業(yè)管理層 專業(yè)人士 區(qū)縣有錢人 在外生意人 湛江有錢人核心圈層示意圖 以政府人員為核心圈層，通過交際圈輻射傳播項(xiàng)目影響力 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?售樓處 3售樓處第一展示 關(guān)鍵點(diǎn)： 造型比較奇特的大型模型（造型） 模型上聲、光、電運(yùn)用 確保模型處燈光充足； 前臺(tái)及模型展示區(qū) 放映室 前臺(tái)及模型展示區(qū) 吧臺(tái) 洽談區(qū)延伸區(qū) 戶型模型 洽談區(qū) 模型第一服務(wù) 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一服務(wù) 城市豪宅 價(jià)值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 銷售服務(wù)體驗(yàn) 物業(yè)服務(wù)體驗(yàn) 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2售樓處前廣場第一展示 －城市指標(biāo) 第一展示 ?外墻大面積燈光字 ?商業(yè)街氛圍的包裝 會(huì)所前廣場 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?多數(shù)項(xiàng)目展示面不完善 ?展示和項(xiàng)目的價(jià)值主張不能吻合 ?展示品質(zhì)感不強(qiáng)，細(xì)節(jié)把控能力差 結(jié)論 第一展示 本項(xiàng)目展示可營造的空間較大，完全具備全面超越目前湛江最高水平 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之二 城市假日 第一展示 售樓處展示較好，功能分區(qū)較明確，但內(nèi)部流線組織較差。 項(xiàng)目案名和推廣主題建議 綜合優(yōu)勢強(qiáng) 形象最高端 ?市場最高端形象氣勢 ?1號(hào)直接拉開和競爭項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)距離，快速建立市場形象，也符合地王氣勢 ?價(jià)值體系 ?公館具備： ?城市價(jià)值 ?自然資源和人文資源占有 ?大宅、優(yōu)勢產(chǎn)品 ?居住舒適度要求高 ?客戶 ?不張揚(yáng) 主推案名 備選案名： 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 市場首創(chuàng)空中院館戶型設(shè)計(jì) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)在和未來競爭項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 3 6 7 8 9 10 11 12 年豐豪庭二期 9萬 華盛新城 45萬 榮基翠堤灣 3萬 富虹上游城 17萬 錦繡華景 10萬 城市假日 20萬 匯景名都 匯景豪庭 12萬 晟安地塊 25萬 御海園 萬象 6期 廣恒地塊 13 14 年豪豐 16萬 15 15 16 明景項(xiàng)目 100畝 16 市場項(xiàng)目競爭 在售項(xiàng)目 規(guī)劃項(xiàng)目 ?按客戶劃分競爭等級 ?主要近期競爭項(xiàng)目 ?城市一級競爭 ?高端客戶競爭 ?區(qū)域二級競爭 ?中 \低端客戶競爭 ?附注： ?金沙灣 6期戶型在 300平方米以上 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?房地產(chǎn)市場供求關(guān)系處于合理水平，年銷售量約 60~80萬平方米； 2 0 0 4 ~ 2 0 0 6 年市場供求變化01020304050607080901002023 2023 2023供應(yīng)量 銷售量房地產(chǎn)發(fā)展 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概況 ?占地面積： 46062m2 ?建筑類型：高層住宅 +底商 ?總建筑面積： ?住宅建筑面積： ?商業(yè)建筑面積： ?會(huì)所面積： ?容積率： ?總戶數(shù)： 1080 ?一期總戶數(shù)： 360戶 ?一期住宅總建面： ?一期純大戶型 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo) 高形象啟動(dòng)一期，建立項(xiàng)目高價(jià)值地位， 確保項(xiàng)目可持續(xù)性銷售 目標(biāo)二 建立項(xiàng)目市場影響力，強(qiáng)勢啟動(dòng)華德力品牌建設(shè) 目標(biāo)一 一期相對快速銷售 目標(biāo)三 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二階段（ 2023至今） 開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊區(qū) 2023年箓?cè)A路的開通使得霞山濱海區(qū)延伸到開發(fā)區(qū)，并開始了房地產(chǎn)的市場化開發(fā)，錦繡華景是該片區(qū)第一個(gè)吃