【正文】 00 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 16樓銷售到80%的情況下，開始進(jìn)行 18樓前期認(rèn)購(gòu) 第七套價(jià)格方案 9000 5000 39000 4500 第八套價(jià)格方案 9200 5000 44000 4600 第九套價(jià)格方案 9400 5000 49000 4700 第十套價(jià)格方案 9600 4000 53000 3840 第十一套價(jià)格方案 9800 5000 58000 4900 第三階段（ 11年 4月 11年 9月） 18樓 第十二套價(jià)格方案 10000 5000 63000 5000 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 18樓銷售到 80%的情況下，開始進(jìn)行 19樓前期認(rèn)購(gòu) . 第十三套價(jià)格方案 10200 5000 68000 5100 第十四套價(jià)格方案 10400 5000 73000 5200 第十五套價(jià)格方案 10600 5000 78000 5300 第十六套價(jià)格方案 10800 4000 82023 4320 第十七套價(jià)格方案 11000 5000 87000 5500 第四階段（ 11年 10月 12年5月） 19樓 第十八套價(jià)格方案 11200 5000 92023 5600 項(xiàng)目 11年底竣工，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目的銷售起到有力形象支持。 開盤后 20天后： 項(xiàng)目整體表價(jià)上漲 100元 策略一：開盤 在開盤后 15天內(nèi)簽訂購(gòu)房合同或繳納首付款的客戶，享受表價(jià) 。（在開盤期沒(méi)有此類優(yōu)惠）。 :19:3403:19Mar2329Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 29, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 29日星期三 3時(shí) 19分 34秒 03:19:3429 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 29日星期三 上午 3時(shí) 19分 34秒 03:19: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 29日星期三 3時(shí) 19分 34秒 03:19:3429 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 29, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 以提價(jià)給客戶造成項(xiàng)目增值、旺銷的印象； 同時(shí)在保證實(shí)收底價(jià)的前提下，推出促銷優(yōu)惠，刺激客戶成交。 蓄客優(yōu)惠 限時(shí)使用，限條件使用 開 盤 …… 6月 18日 — 8月 10日 開盤方式 固定地點(diǎn)，集中解籌，集中選房 開盤時(shí)間： 選房流程： 優(yōu)惠卡登記 — 客戶選房分流 — 確定房號(hào) — 柜臺(tái)確認(rèn)銷控 — 甲方確認(rèn) — 簽協(xié)議或合同（收首付或大定） —— 留單備檔案，恭送客戶 通過(guò)收集與整理業(yè)主數(shù)據(jù)，提供有效的產(chǎn)品意見(jiàn)和建議，為后期產(chǎn)品的調(diào)整和研發(fā)做出支持； 對(duì)現(xiàn)有業(yè)主的消費(fèi)行為、期望和需求偏好有更精確的了解，從而深入挖掘客戶的深層需求； 業(yè)主的關(guān)系維系，為后期圈層營(yíng)銷的可能性打下基礎(chǔ)。 第七套價(jià)格方案 8200 5000 36000 4100 第八套價(jià)格方案 8150 5000 41000 4075 第九套價(jià)格方案 8300 5000 46000 4150 第十套價(jià)格方案 8450 4000 50000 3380 第十一套價(jià)格方案 8500 5000 55000 4250 第三階段（ 11年 4月 11年 9月） 10樓 第十二套價(jià)格方案 8700 4500 59500 3915 施工穩(wěn)步進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到形象支持 .在 10樓銷售到 80%的情況下，開始進(jìn)行 6樓前期認(rèn)購(gòu) 第十三套價(jià)格方案 8900 4500 64000 4005 第十四套價(jià)格方案 9100 4500 68500 4095 第十五套價(jià)格方案 9300 4500 73000 4185 第十六套價(jià)格方案 9500 4000 77000 3800 第十七套價(jià)格方案 9700 4000 81000 3880 第四階段（ 11年 10月 12年4月） 9樓 第十八套價(jià)格方案 9900 20230 101000 19800 6樓解籌，解籌率達(dá)到 70%。宣傳推廣開始、開盤活動(dòng)方案討論確定。 11年底交工，銷售 90% 約 20億左右的回款 平均每個(gè)月 7700平米銷售任務(wù) 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) 二 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷總原則：一個(gè)核心、兩條線索、多個(gè)節(jié)點(diǎn) 一個(gè)核心： 核心主題 —— 永寧門 兩條線索： 產(chǎn)品線與客戶線（明線） //與主題相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)（暗線） 多個(gè)節(jié)點(diǎn)： 展銷會(huì)、解籌、開盤、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、各種營(yíng)銷活動(dòng)、節(jié)假日 營(yíng)銷原則 — 以與眾不同的產(chǎn)品形象沖擊市場(chǎng)，建立一定的市場(chǎng)知名度，通過(guò)前期認(rèn)購(gòu)、 項(xiàng)目形象市場(chǎng)滲透，項(xiàng)目概念傳遞等營(yíng)銷動(dòng)作進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷推廣。 活動(dòng)規(guī)模： 1050人 ； 聯(lián)合媒體：電視臺(tái)、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)時(shí)間： 34月份蓄客階段 活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷中心示范區(qū)或高端 PUB外場(chǎng)。 【階段 Ⅱ ：觀摩場(chǎng)】 10年 5月 — 6月 觀摩場(chǎng) 生活的信仰 名利場(chǎng) 圈子 ?立體化覆蓋 —— 以大眾打擊小眾： 成為大眾矚目的明星項(xiàng)目，對(duì)客戶的吸引力越強(qiáng)，價(jià)格上升可能空間越大。 項(xiàng)目周邊客戶購(gòu)買居住產(chǎn)品的意愿較強(qiáng)。 ?利用工程進(jìn)度、證件進(jìn)度的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)現(xiàn)階段的形勢(shì)，快速積累客戶，快速入市進(jìn)行銷售。 社會(huì)中堅(jiān)階層 新富階層 +投資客戶 其他目的客戶 市場(chǎng)消費(fèi)特征分析 【客戶區(qū)域來(lái)源】 西安市城區(qū)市民 周邊地區(qū) 其它城市居民 【客戶職業(yè)構(gòu)成】 西安市客戶：企業(yè)高層管理人員、高薪階層、企業(yè)主； 機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員； 私營(yíng)業(yè)者、生意人，灰色收入者； 市場(chǎng)客戶特征 類型 背景特征 消費(fèi)特征 價(jià)格敏感 需求戶型 周邊客戶 周邊公司員工 政府公務(wù)員 周邊小區(qū)居民 就生活在周邊，對(duì)片區(qū)認(rèn)同感很高，主要是改善型居住以及家庭給子女置業(yè)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的承受度低，比較喜歡購(gòu)買項(xiàng)目的低價(jià)房源 ★★★★★ 兩 房、三 房 重要客戶 小私營(yíng)業(yè)主 周邊單位職員 政府公務(wù)員 城內(nèi)居民 外地遷入西安人士 生活在項(xiàng)目區(qū)域相鄰區(qū)域內(nèi)，主要也是以自住及改善生活為主，城內(nèi)客戶及外地遷入西安人士成為特點(diǎn)，價(jià)格承受能力相對(duì)周邊客戶增強(qiáng)（主要指城南客戶），但可選擇余地較大，游離性很強(qiáng) ★★★★ 一 房 兩 房 三 房 投資客戶 城內(nèi)居民 二環(huán)沿線居民 長(zhǎng)安路沿線 主要是為老城居民及都市有閑一族，手中有相對(duì)閑錢卻沒(méi)有投資渠道，但熟悉西安或熟悉項(xiàng)目地的地理位置產(chǎn)生的價(jià)值，愿意進(jìn)行投資性為主的購(gòu)買 ★★ 一 房 兩 房 分析： 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶以項(xiàng)目為圓心進(jìn)行擴(kuò)散，隨著距離的增加，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度降低，但對(duì)產(chǎn)品的要求增加。 小雁塔 小雁塔，又稱薦福寺塔，南門外的薦福寺內(nèi)。 二 地段分析 城 墻 進(jìn)城和出城 西安的城墻，千年的歷史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。除蓮湖區(qū)大興路地塊為商住綜合外其余均為住宅用地，由此可知，未來(lái) 12年市場(chǎng)供應(yīng)將擴(kuò)向城外集中于二環(huán)至三環(huán)之間。 11年底交工，銷售 90% 約 20億左右的回款 平均每個(gè)月 7700平米銷售任務(wù) 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) 城南 2023年第四季度按月銷售金額 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 銷售金額 均價(jià) （㎡） （萬(wàn)元） （元 /平米） 金地芙蓉世家 西安金地置業(yè)投資有限公司 碧水西岸．南湖１號(hào) 西安曲江碧水西岸旅游開發(fā)有限公司 曼城國(guó)際 陜西恒天置業(yè)發(fā)展有限公司 紫薇馨苑 西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金泰假日花城 陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司 融僑 9月，商業(yè)銷售均價(jià)為每平方米 14,193元， 10月份均價(jià)為每平方米10,827元， 11月份均價(jià)為每平方米 13,391元，由于區(qū)域價(jià)格差異較大，區(qū)域權(quán)重影響下市場(chǎng)價(jià)格月波動(dòng)較大。 南關(guān)正街 南北中軸線 城市主要交通動(dòng)脈 地塊位于 大西安城市縱軸線 南關(guān)正街與友誼西路交匯的 黃金西南角 城市軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 天時(shí)地利 南門 永寧門 是西安城門中資格最老、沿用時(shí)間最長(zhǎng)的一座，建于隋初（ 582年）。 位置獨(dú)一無(wú)二 歷史文化氣息濃厚 城市氛圍獨(dú)特 地段總結(jié) 三 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目基本情況 總占地 : 130余畝 總建面： 60萬(wàn)平米（含 10余萬(wàn)平米商業(yè)） 南區(qū)： 住宅總建面： 高密度，高容積率住宅。 第二線：長(zhǎng)安路從鐘樓到小寨段 特點(diǎn)：產(chǎn)品類型分段性明顯，商業(yè)集中地綜合性物業(yè)投資用途，南門寫字間投資自用，草場(chǎng)坡自住，小寨公寓型物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。 ?通過(guò)營(yíng)銷階段的合理劃分和營(yíng)銷任務(wù)的合理分配，最大限度的較少威脅，規(guī)避劣勢(shì)。 1 2 3 4 城市潛力股 西安城內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的區(qū)域聚變 西安城市擴(kuò)張帶來(lái)的中心擴(kuò)大效應(yīng) 交通便利帶來(lái)的物業(yè)快速升值 絕版地段帶來(lái)的稀缺價(jià)值 1 2 3 4 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 /競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) ?商業(yè)核心區(qū)價(jià)值 連接西安兩大商圈，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚； ?一線園景價(jià)值（稀缺自然資源） 同時(shí)擁有小雁塔與城墻雙重景觀 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 / 核心競(jìng)爭(zhēng)力 1 3 2 ?地鐵附近蓋物業(yè)價(jià)值 地鐵提升價(jià)值 本項(xiàng)目整體物業(yè)定位 商業(yè)核心，一線園景，地鐵沿線 —— 三核價(jià)值驅(qū)動(dòng)的綜合型物業(yè) 核 1 核 2 核 3 ＋ ＋ 二 產(chǎn)品定位 概念定位 集合了城內(nèi)板塊和城南板塊的綜合體 南關(guān)大街、長(zhǎng)安路的唯一性 板塊層面 地段層面 功能層面 投資 +自住 =雙重性產(chǎn)品 衍生價(jià)值 未來(lái)區(qū)域發(fā)展的大潛力 +本社區(qū)未來(lái)的生活的配套 = 未來(lái)美好愿景 賣什么 概念定位 稀缺地段 文化內(nèi)涵 雙重產(chǎn)品 大南門外，同步世界的 城市綜合體！ 形象定位： 建筑有價(jià)，位置無(wú)價(jià) 屬性定位： 文化景觀公寓 目標(biāo)客群： 一次置業(yè)、二次置業(yè)、投資客、少量辦公 賣點(diǎn)解析 城市核心綜合體 國(guó)際公寓 舒適住宅 奢華公館 精英商務(wù) 商務(wù)綜合體 生活配套豐富 交通條件便利 稀缺景觀資源 社區(qū)規(guī)模較大 稀缺城市地段 產(chǎn)品種類豐富 三 形象定位 帝標(biāo) 中國(guó)建筑 世界氣象 形象定位語(yǔ) 主推廣告語(yǔ) 帝標(biāo) 邀您檢閱這一片壯麗的山河 行銷 擴(kuò)展渠道，有的放矢 外展 物料 客 戶 媒體 活動(dòng) 推廣策略 活動(dòng)為主，客戶為王 項(xiàng)目利益點(diǎn)解構(gòu) 瞰城視野 奢華硬件 公館服務(wù) 地段稀缺 打造項(xiàng)目唯一性，兼?zhèn)渚幼?、辦公、投資多重價(jià)值 推廣目的