【正文】 第十五套價格方案 10600 5000 78000 5300 第十六套價格方案 10800 4000 82023 4320 第十七套價格方案 11000 5000 87000 5500 第四階段（ 11年 10月 12年5月） 19樓 第十八套價格方案 11200 5000 92023 5600 項目 11年底竣工，現(xiàn)房銷售對項目的銷售起到有力形象支持。 4050㎡左右公寓戶型： 時尚、現(xiàn)代簡約風格。 前提條件 項目認購 新銷售部搭建完畢 銷售人員到位 銷售物料準備完畢 宣傳（路牌、圍墻） 項目解籌開盤 銷售證件齊備 客戶認購數(shù)量 項目品牌廣泛認知 價格體系 5月 10日前準備完畢 銷售政策確定 周邊樓盤銷售狀態(tài) 6月 10日前準備完畢 入市時機 新銷售部的投入使用是認購的關鍵！ 售樓處建議： 選址建議：正式售樓處建議選在 6樓底商部分，這要根據(jù)項目工程進度的要求。宣傳工作準備、銷售文件準備。 2. 在內部認購客戶數(shù)量和質量達到一定程度后，進行開盤暨解籌活動，前期通過宣傳推廣在市場上建立朱雀門品質生活的產品形象，樹立產品主題，同時形成供不應求的局面。 項目公寓部分定價 珠江時代廣場 宏府嘉會廣場 南門國際 長安公館 均價 11500元 /平米 10500元 /平米 7800元 /平米 9000元 /平米 區(qū)域形象 103/100 102/100 102/100 101/100 品牌形象 102/100 101/100 100/100 100/100 地理位置 102/100 103/100 95/100 103/100 自然環(huán)境 98/100 97/100 101/100 98/100 生活配套 101/100 102/100 101/100 98/100 規(guī)模 102/100 103/100 96/100 96/100 交通 99/100 103/100 96/100 98/100 合計 項目工程進度形象系數(shù) 104/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 103/100＝ 對比價 11000 9800 7600 8800 權重 10% 25% 45% 20% 參考均價 8700元 /平米 公寓部分價格 8700元 /平米為含精裝修價格，若考慮銷售速度及回款需求可毛坯銷售，價格為 7700元 /平米。 活動內容： ? 夏威夷音樂節(jié) Johnny Walker藍牌之夜 線下 —— 渠道營銷 4：《繽紛帝標 周末主題酒會系列活動》 活動方式： 主題會員＋藍牌威士忌專場品酒會； 現(xiàn)場展示： VCR、沙盤； 藍牌威士忌名家品酒分享； 演出內容： 《黑夜中的閃耀》鏡片舞、弦樂、珠寶模特秀等； Keep Walking古典晚禮服（女性模特中性男裝）； 現(xiàn)場提供精美冷餐點、藍牌威士忌予來賓自由享用； 借場地給商家做活動，做不花錢的營銷活動 。 線下 3 — 業(yè)內關系維護 重點鎖定業(yè)內相關人士，形成良好的業(yè)內口碑。 巡展時間： 3月份蓄客階段 巡展地點：以各大商圈高端賣場、寫字樓為主 展場選擇： 商場：金鷹、世紀金花、易初蓮花、華潤萬家、李家村萬達 寫字樓：長安國際、中大國際等。大品牌如 LV等也都特別推出環(huán)保袋系列，年輕人趨之若騖，無形中更刺激了環(huán)保風潮的盛行。 戰(zhàn)術體系：公共關系 公眾關系 公共關系 間接影響 新聞傳播 聯(lián) 合 造 勢 掌握喉舌 強強聯(lián)手，給投資客戶信心保障 目 標 確定知名酒店管理公司 關鍵動作 2023年 7月 實施時間 品牌策略 戰(zhàn)略合作伙伴代表、區(qū)域寫字樓客戶、意向客戶 邀請嘉賓 公益活動系列：《愛心環(huán)保袋免費贈送》 鎖定商場、寫字樓等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場設展臺分發(fā)贈送環(huán)保袋。 ?銷售蓄勢 隨著傳播的不斷升溫，客戶關注度提升，為項目樣板區(qū)開放一鳴驚人和后期項目開盤積累客戶。 項目的購買客戶購買理由很多既有自住意向，又兼具投資功能。 ?是城市級的 ?是城市核心的 ?是有強烈城市意向的 項目地 本項目競爭力二：一線園景 城墻 +小雁塔 二重復合景觀，不可復制； ?是可回避競爭的 ?是區(qū)域峰值的 本項目競爭力三：地鐵物業(yè) —— 于 2023年開通的地鐵 2號線（ 2號線北至鐵路北客站，南至韋曲站，擬設 21個站點，途徑南稍門十字，設有南稍門站），將為本項目價值提升注入動力。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?國家近期出臺 房地產宏觀調控政策 ，提高 二套房首付，對本項目有一定影響； ?區(qū)域竟盤與本項目存在產品同質區(qū)間； ?挑戰(zhàn)市場，利用帶有人文味道的推廣，取得項目市場形象上的圖片 ?適當增加產品硬件配置，創(chuàng)造營銷附加值。 ?市場項目以地段、總價為主要競爭力。 第一線：環(huán)城南路全段及環(huán)城東路到朝陽門段，環(huán)城西路到大慶路 特點：環(huán)城南路產品稀缺，價格高；環(huán)城西路產品最多，產品多樣性強；環(huán)城東路產品少，價格不明朗。 東西向采光 南向采光被遮擋 日照間距不夠，采光受影響。小雁塔的塔形秀麗，被認為是唐代精美的佛教建筑藝術遺產 。明代改名永寧門。 地處城內的城外的交界處 ， 繁華和生活快速切換 。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。 土地市場 主要商業(yè)項目租金 2023年前十一個月，西安市商業(yè)用房銷售面積為 467,671平方米 ，同比增長 %。四季度成交除中高端、精裝修成交外，政策的延續(xù)性未知助長了 12月份單月成交突破 200萬方的“市場火爆”表現(xiàn)。“中貿廣場”項目 整合營銷推廣匯報案 操作總策略：守正出奇 固本求異 謹呈：陜西中貿房地產開發(fā)有限公司 目 錄 第一部分 目標思考 第二部分 項目分析 第三部分 項目定位 第四部分 營銷推廣 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡介PART 第一部分 目標思考 目標的思考： 2023年 5月開盤、 2023年 6月售罄！ 目標解析 銷售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計劃 10年 5月開盤，開盤銷售 20%。隨著曲江、城北、浐灞等房地產板塊各項目規(guī)劃建設的不斷完善，進一步推動了房地產發(fā)展進程，第四季度，城北區(qū)住宅成交凸顯，占全市市場份額的 26%，而曲江隨著中海、大華及龍湖地產等高端產品的開發(fā)，在價格上絕對領先于全市。 未來走勢 四季度的價量齊漲為 2023年全年發(fā)展畫上了一個完美的句號，未來政策的導向以及投資市場的消費者購買力將成為 2023或有增長的支撐點。金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。進城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉(xiāng)下，和城里有很大區(qū)別。唐末韓建縮建新城時留作南門。屬于保護比較好的著名唐代佛塔，是唐朝都城長安保留至西安的兩處重要建筑之一。 11 34F 12 33F 10 34F 8 25F 9 29F 6 29F 19 29F 18 29F 15 29F 16 29F 樓體分布情況分析 6— 19樓體為 25F34F，點式高層。 五 區(qū)域市場 區(qū)域市場界定 一點和三線的區(qū)域市場 一點：以鐘樓為圓心， 2公里之內的項目的區(qū)域市場 特點：投資性產品居多，價格西安最高，多為公寓型產品和商業(yè)，用地性質多數(shù)為商業(yè)和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。 無明確的所屬區(qū)域概念，夾在城內和環(huán)城路、長安路開發(fā)帶之間 優(yōu)勢：價格洼地，開發(fā)真空，投資性和居住性兼顧！ 劣勢：無明顯所屬區(qū)域，項目屬性不明晰 競爭項目界定 界定條件 區(qū)域類似 和項目在同一區(qū)域或相近區(qū)域的項目 產品類似 和項目在產品規(guī)劃和戶型面積有重疊 價格類似 滿足以上兩條且價格類似的項目 階段類似 在工程進度和開發(fā)階段上時間相近 競爭項目分析 項目名稱 位置 類型 開發(fā)商 規(guī)模 價格區(qū)間 建筑形式 面積區(qū) 間 九錦臺 西安含光門區(qū)域，3513廠原址之上，比鄰南二環(huán) 住宅 潤基投資控股 32畝， 367598平米 均價：75008500 高層、 1梯2戶，躍層 120330 新地城 城南南二環(huán)西段 66號 綜合 萬科企業(yè) ， 11萬平米 均價： 7800 高層， 1梯2戶， 1梯 6戶 9 9145 萊安逸境 萊安逸境位于高新區(qū)唐延路北一號（群賢莊北鄰） 綜合 陜西置地投資發(fā)展有限公 司 61畝， 15萬平米 7500 高層點式 住宅 36143 珠江時代廣場 珠江時代廣場位于城內區(qū)環(huán)城南路東段 336號 綜合 西安珠江時代廣場投資有 限公司 15萬平米 公寓： 12023 高層點式 住宅 48135 宏府嘉會廣場二期 城內區(qū)北大街西華門十字西南角 公寓 宏府房地產 23畝，總建筑面積 182萬平米 11000 高層點式住宅 30167 南門國際 南門國際位于城南區(qū)長安路與體育館十字東南角 住宅 云峰置業(yè) 8畝， 5萬平米 7800 高層點式 住宅 3580 未來城 城南區(qū)南二環(huán)與太白南路十字西北角 綜合 亞建地產 56畝， 20萬平米 7500 高層點式 住宅 43110 長安公館 長安公館位于城南區(qū)環(huán)城南路西段 14號（城堡酒店西側） 住宅 西安凱博爾 7畝， 3萬平米 9600 高層點式 住宅 3090 項目分析總結 S W O T 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?具有無法復制的地段優(yōu)勢 ?交通較為便利；路網發(fā)達 ?具有文化歷史資源 ?項目地塊中有地裂帶穿過，規(guī)劃要退讓； ?地塊南側待建建筑對其相鄰建筑有日照影響； ?緊鄰城市主要交通干道，有噪音干擾； 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢