【正文】 第十五套價(jià)格方案 10600 5000 78000 5300 第十六套價(jià)格方案 10800 4000 82023 4320 第十七套價(jià)格方案 11000 5000 87000 5500 第四階段（ 11年 10月 12年5月） 19樓 第十八套價(jià)格方案 11200 5000 92023 5600 項(xiàng)目 11年底竣工，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到有力形象支持。 4050㎡左右公寓戶型： 時(shí)尚、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 前提條件 項(xiàng)目認(rèn)購(gòu) 新銷(xiāo)售部搭建完畢 銷(xiāo)售人員到位 銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備完畢 宣傳（路牌、圍墻） 項(xiàng)目解籌開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售證件齊備 客戶認(rèn)購(gòu)數(shù)量 項(xiàng)目品牌廣泛認(rèn)知 價(jià)格體系 5月 10日前準(zhǔn)備完畢 銷(xiāo)售政策確定 周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài) 6月 10日前準(zhǔn)備完畢 入市時(shí)機(jī) 新銷(xiāo)售部的投入使用是認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵！ 售樓處建議： 選址建議：正式售樓處建議選在 6樓底商部分，這要根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度的要求。宣傳工作準(zhǔn)備、銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備。 2. 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到一定程度后，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)暨解籌活動(dòng)，前期通過(guò)宣傳推廣在市場(chǎng)上建立朱雀門(mén)品質(zhì)生活的產(chǎn)品形象，樹(shù)立產(chǎn)品主題，同時(shí)形成供不應(yīng)求的局面。 項(xiàng)目公寓部分定價(jià) 珠江時(shí)代廣場(chǎng) 宏府嘉會(huì)廣場(chǎng) 南門(mén)國(guó)際 長(zhǎng)安公館 均價(jià) 11500元 /平米 10500元 /平米 7800元 /平米 9000元 /平米 區(qū)域形象 103/100 102/100 102/100 101/100 品牌形象 102/100 101/100 100/100 100/100 地理位置 102/100 103/100 95/100 103/100 自然環(huán)境 98/100 97/100 101/100 98/100 生活配套 101/100 102/100 101/100 98/100 規(guī)模 102/100 103/100 96/100 96/100 交通 99/100 103/100 96/100 98/100 合計(jì) 項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù) 104/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 103/100＝ 對(duì)比價(jià) 11000 9800 7600 8800 權(quán)重 10% 25% 45% 20% 參考均價(jià) 8700元 /平米 公寓部分價(jià)格 8700元 /平米為含精裝修價(jià)格，若考慮銷(xiāo)售速度及回款需求可毛坯銷(xiāo)售，價(jià)格為 7700元 /平米。 活動(dòng)內(nèi)容： ? 夏威夷音樂(lè)節(jié) Johnny Walker藍(lán)牌之夜 線下 —— 渠道營(yíng)銷(xiāo) 4：《繽紛帝標(biāo) 周末主題酒會(huì)系列活動(dòng)》 活動(dòng)方式： 主題會(huì)員＋藍(lán)牌威士忌專(zhuān)場(chǎng)品酒會(huì)； 現(xiàn)場(chǎng)展示： VCR、沙盤(pán)； 藍(lán)牌威士忌名家品酒分享； 演出內(nèi)容： 《黑夜中的閃耀》鏡片舞、弦樂(lè)、珠寶模特秀等； Keep Walking古典晚禮服（女性模特中性男裝）； 現(xiàn)場(chǎng)提供精美冷餐點(diǎn)、藍(lán)牌威士忌予來(lái)賓自由享用； 借場(chǎng)地給商家做活動(dòng)，做不花錢(qián)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 。 線下 3 — 業(yè)內(nèi)關(guān)系維護(hù) 重點(diǎn)鎖定業(yè)內(nèi)相關(guān)人士，形成良好的業(yè)內(nèi)口碑。 巡展時(shí)間： 3月份蓄客階段 巡展地點(diǎn)：以各大商圈高端賣(mài)場(chǎng)、寫(xiě)字樓為主 展場(chǎng)選擇： 商場(chǎng)：金鷹、世紀(jì)金花、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、李家村萬(wàn)達(dá) 寫(xiě)字樓：長(zhǎng)安國(guó)際、中大國(guó)際等。大品牌如 LV等也都特別推出環(huán)保袋系列，年輕人趨之若騖，無(wú)形中更刺激了環(huán)保風(fēng)潮的盛行。 戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系 公眾關(guān)系 公共關(guān)系 間接影響 新聞傳播 聯(lián) 合 造 勢(shì) 掌握喉舌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，給投資客戶信心保障 目 標(biāo) 確定知名酒店管理公司 關(guān)鍵動(dòng)作 2023年 7月 實(shí)施時(shí)間 品牌策略 戰(zhàn)略合作伙伴代表、區(qū)域?qū)懽謽强蛻?、意向客? 邀請(qǐng)嘉賓 公益活動(dòng)系列：《愛(ài)心環(huán)保袋免費(fèi)贈(zèng)送》 鎖定商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)展臺(tái)分發(fā)贈(zèng)送環(huán)保袋。 ?銷(xiāo)售蓄勢(shì) 隨著傳播的不斷升溫，客戶關(guān)注度提升，為項(xiàng)目樣板區(qū)開(kāi)放一鳴驚人和后期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)積累客戶。 項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客戶購(gòu)買(mǎi)理由很多既有自住意向，又兼具投資功能。 ?是城市級(jí)的 ?是城市核心的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 項(xiàng)目地 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力二：一線園景 城墻 +小雁塔 二重復(fù)合景觀，不可復(fù)制； ?是可回避競(jìng)爭(zhēng)的 ?是區(qū)域峰值的 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力三：地鐵物業(yè) —— 于 2023年開(kāi)通的地鐵 2號(hào)線（ 2號(hào)線北至鐵路北客站，南至韋曲站，擬設(shè) 21個(gè)站點(diǎn)，途徑南稍門(mén)十字，設(shè)有南稍門(mén)站），將為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升注入動(dòng)力。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?國(guó)家近期出臺(tái) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 ，提高 二套房首付，對(duì)本項(xiàng)目有一定影響； ?區(qū)域竟盤(pán)與本項(xiàng)目存在產(chǎn)品同質(zhì)區(qū)間； ?挑戰(zhàn)市場(chǎng)，利用帶有人文味道的推廣，取得項(xiàng)目市場(chǎng)形象上的圖片 ?適當(dāng)增加產(chǎn)品硬件配置，創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)附加值。 ?市場(chǎng)項(xiàng)目以地段、總價(jià)為主要競(jìng)爭(zhēng)力。 第一線：環(huán)城南路全段及環(huán)城東路到朝陽(yáng)門(mén)段，環(huán)城西路到大慶路 特點(diǎn)：環(huán)城南路產(chǎn)品稀缺，價(jià)格高；環(huán)城西路產(chǎn)品最多，產(chǎn)品多樣性強(qiáng)；環(huán)城東路產(chǎn)品少，價(jià)格不明朗。 東西向采光 南向采光被遮擋 日照間距不夠，采光受影響。小雁塔的塔形秀麗，被認(rèn)為是唐代精美的佛教建筑藝術(shù)遺產(chǎn) 。明代改名永寧門(mén)。 地處城內(nèi)的城外的交界處 ， 繁華和生活快速切換 。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 土地市場(chǎng) 主要商業(yè)項(xiàng)目租金 2023年前十一個(gè)月，西安市商業(yè)用房銷(xiāo)售面積為 467,671平方米 ，同比增長(zhǎng) %。四季度成交除中高端、精裝修成交外，政策的延續(xù)性未知助長(zhǎng)了 12月份單月成交突破 200萬(wàn)方的“市場(chǎng)火爆”表現(xiàn)。“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目 整合營(yíng)銷(xiāo)推廣匯報(bào)案 操作總策略：守正出奇 固本求異 謹(jǐn)呈：陜西中貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目 錄 第一部分 目標(biāo)思考 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第一部分 目標(biāo)思考 目標(biāo)的思考： 2023年 5月開(kāi)盤(pán)、 2023年 6月售罄！ 目標(biāo)解析 銷(xiāo)售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計(jì)劃 10年 5月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 20%。隨著曲江、城北、浐灞等房地產(chǎn)板塊各項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，第四季度，城北區(qū)住宅成交凸顯，占全市市場(chǎng)份額的 26%，而曲江隨著中海、大華及龍湖地產(chǎn)等高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，在價(jià)格上絕對(duì)領(lǐng)先于全市。 未來(lái)走勢(shì) 四季度的價(jià)量齊漲為 2023年全年發(fā)展畫(huà)上了一個(gè)完美的句號(hào)，未來(lái)政策的導(dǎo)向以及投資市場(chǎng)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力將成為 2023或有增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。進(jìn)城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉(xiāng)下，和城里有很大區(qū)別。唐末韓建縮建新城時(shí)留作南門(mén)。屬于保護(hù)比較好的著名唐代佛塔，是唐朝都城長(zhǎng)安保留至西安的兩處重要建筑之一。 11 34F 12 33F 10 34F 8 25F 9 29F 6 29F 19 29F 18 29F 15 29F 16 29F 樓體分布情況分析 6— 19樓體為 25F34F，點(diǎn)式高層。 五 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)界定 一點(diǎn)和三線的區(qū)域市場(chǎng) 一點(diǎn)：以鐘樓為圓心， 2公里之內(nèi)的項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng) 特點(diǎn)：投資性產(chǎn)品居多，價(jià)格西安最高，多為公寓型產(chǎn)品和商業(yè)，用地性質(zhì)多數(shù)為商業(yè)和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。 無(wú)明確的所屬區(qū)域概念，夾在城內(nèi)和環(huán)城路、長(zhǎng)安路開(kāi)發(fā)帶之間 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格洼地，開(kāi)發(fā)真空，投資性和居住性兼顧！ 劣勢(shì)：無(wú)明顯所屬區(qū)域，項(xiàng)目屬性不明晰 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定 界定條件 區(qū)域類(lèi)似 和項(xiàng)目在同一區(qū)域或相近區(qū)域的項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)似 和項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型面積有重疊 價(jià)格類(lèi)似 滿足以上兩條且價(jià)格類(lèi)似的項(xiàng)目 階段類(lèi)似 在工程進(jìn)度和開(kāi)發(fā)階段上時(shí)間相近 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 類(lèi)型 開(kāi)發(fā)商 規(guī)模 價(jià)格區(qū)間 建筑形式 面積區(qū) 間 九錦臺(tái) 西安含光門(mén)區(qū)域，3513廠原址之上，比鄰南二環(huán) 住宅 潤(rùn)基投資控股 32畝， 367598平米 均價(jià)：75008500 高層、 1梯2戶，躍層 120330 新地城 城南南二環(huán)西段 66號(hào) 綜合 萬(wàn)科企業(yè) ， 11萬(wàn)平米 均價(jià)： 7800 高層， 1梯2戶， 1梯 6戶 9 9145 萊安逸境 萊安逸境位于高新區(qū)唐延路北一號(hào)（群賢莊北鄰） 綜合 陜西置地投資發(fā)展有限公 司 61畝， 15萬(wàn)平米 7500 高層點(diǎn)式 住宅 36143 珠江時(shí)代廣場(chǎng) 珠江時(shí)代廣場(chǎng)位于城內(nèi)區(qū)環(huán)城南路東段 336號(hào) 綜合 西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)投資有 限公司 15萬(wàn)平米 公寓： 12023 高層點(diǎn)式 住宅 48135 宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)二期 城內(nèi)區(qū)北大街西華門(mén)十字西南角 公寓 宏府房地產(chǎn) 23畝，總建筑面積 182萬(wàn)平米 11000 高層點(diǎn)式住宅 30167 南門(mén)國(guó)際 南門(mén)國(guó)際位于城南區(qū)長(zhǎng)安路與體育館十字東南角 住宅 云峰置業(yè) 8畝， 5萬(wàn)平米 7800 高層點(diǎn)式 住宅 3580 未來(lái)城 城南區(qū)南二環(huán)與太白南路十字西北角 綜合 亞建地產(chǎn) 56畝， 20萬(wàn)平米 7500 高層點(diǎn)式 住宅 43110 長(zhǎng)安公館 長(zhǎng)安公館位于城南區(qū)環(huán)城南路西段 14號(hào)（城堡酒店西側(cè)） 住宅 西安凱博爾 7畝， 3萬(wàn)平米 9600 高層點(diǎn)式 住宅 3090 項(xiàng)目分析總結(jié) S W O T 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?具有無(wú)法復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì) ?交通較為便利；路網(wǎng)發(fā)達(dá) ?具有文化歷史資源 ?項(xiàng)目地塊中有地裂帶穿過(guò)，規(guī)劃要退讓?zhuān)? ?地塊南側(cè)待建建筑對(duì)其相鄰建筑有日照影響； ?緊鄰城市主要交通干道，有噪音干擾； 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)