【正文】 ，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?市場緩慢調(diào)整階段，銷售量和價格同步上升。 ?利用難得市場時機，最大限度爭取目標客戶 ?搭順風車，借西安整體房地產(chǎn)供需市場，實現(xiàn)快速銷售和資金的正常回籠。 寫在項目定位前面 項目價值是定位基礎(chǔ) 這是我們先于項目定位需要做的工作 …… 挖掘地段價值，提升項目附加值 與周邊項目形成差異化競爭 通過項目塑造開發(fā)商的市場形象 在合理的情況下，提升項目售價 定位目的 所以，讓我們再次審視項目 …… 一 價值挖掘 本項目競爭力一：商業(yè)核心區(qū)（地段） —— 本項目；本項目將處于繁華商業(yè)核心區(qū)中，盡享“一站式”都市生活。 項目的地里位置對投資客也是直接的吸引。城市公民 階 段 Ⅰ 10年 3月 4月 階 段 Ⅱ 10年 56月 階 段 Ⅲ 10年 7月 —— 傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應和階層品味 9月初開盤 ?震撼市場 立體傳播全面開始，昭示新項目即將開始，業(yè)內(nèi)口碑迅速擴散。 以業(yè)內(nèi)打擊客戶： 業(yè)內(nèi)人士常常作為客戶的置業(yè)顧問角色出現(xiàn)，因此將此類人群也列為傳播重點。各種別出心裁的環(huán)保袋層出不窮。城市公民 階 段 Ⅰ 10年 34月 階 段 Ⅱ 10年 56月 階 段 Ⅲ 10年 7月 —— 傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應和階層品味 7月初進場 口碑場 傳承 A . 階段 Ⅱ 目標 高 傳播率 高 到訪量 高 美譽度 本階段是年度推廣中的重要階段，目標如圖所示： 不變的營銷公式： 來訪量 x成交率 =成交量 來訪量：費效比高低為首要考慮因數(shù) 成交率：案場的銷售力是關(guān)鍵，西安一般為 7%10% B .階段 Ⅱ 戰(zhàn)術(shù)組合 階段 Ⅱ 戰(zhàn)術(shù)啟動 戰(zhàn)術(shù)目的 實施時間 廣告運動 戶外廣告發(fā)布 繼續(xù)以大形象直接打擊市場 4月初始 平面廣告發(fā)布 通過項目利益詳解提升市場熱度 4月初始 網(wǎng)絡廣告發(fā)布 持續(xù)提升市場熱度 4月初始 分眾傳媒 多渠道深挖拓展客戶 4月下旬始 廣播廣告發(fā)布 持續(xù)提升市場熱度 4月初始 公共關(guān)系 公關(guān)活動啟動 影響意見領(lǐng)導者，全面擴大口碑傳播 4月初始 新聞傳播 通過業(yè)內(nèi)渠道進行新一輪傳播，進行產(chǎn)品及活動解熱 根據(jù)活動時間 文本資料 客戶通訊 與客戶保持緊密聯(lián)系 5月初始 展賣空間 展賣空間軟硬系統(tǒng)包裝支持 4月初 戰(zhàn)術(shù)體系：公共關(guān)系 政府關(guān)系 業(yè)內(nèi)關(guān)系 公眾關(guān)系 客戶關(guān)系 媒體關(guān)系 公共關(guān)系 提升行業(yè)標準 業(yè) 內(nèi) 傳 播 聯(lián) 誼 活 動 聯(lián) 誼 活 動 聯(lián) 合 造 勢 客戶保養(yǎng)活動 客戶關(guān)系管理 新 聞 傳 播 政 府 公 關(guān) 權(quán)威認證 間接影響 業(yè)內(nèi)口碑 掌握喉舌 口碑效應 線下 1 — 《項目巡展》 在線上推廣營造大形象的支持下，鎖定商場、停車場等人流量集中區(qū)域，進行外場巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。 全民營銷，四面出擊，拓展客戶 高端渠道 車行 /百貨 /美容會所等 高端社區(qū) /賣場 設點宣傳項目即將上市，發(fā)放購物袋 團購洽談 銀行 /報社 /中移動 /研究所等 拓客工具 電腦、項目推介 PPT、 DM折頁、環(huán)保購物袋、明信片 開盤前 1個月，成立“奪金小組”，開展豐富的全民營銷活動：公司職員通過進企業(yè)、向親戚朋友推薦，團購、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客戶。 活動目的：拓展客戶渠道、增加到訪量。 11年 1月 11年 4月 % 短信（ 1次 /周，每次 10萬條，投放 4個月） 春季房展會 宣傳物料制作 11年 5月 11年 12月 % 華商報（ 1個整彩版， 3個彩半版） 西安晚報（ 4個彩半版） 公關(guān)促銷活動 《房周刊》廣告（硬廣投放 7次） 短信廣告（ 4次 /月投放 7個月） 秋季房展會 宣傳物料制作 12年 1月 12年 3月 % 品牌推廣活動 短信（ 4次 /月投放三個月） 宣傳物料制作 12年 4月 12年 5月 % 尾盤促銷活動 宣傳物料制作 合計 四 價格定位 價格定位 項目住宅部分定價 九錦臺 新地城 萊安逸境 未來城 朱雀 MEN 均價 8200元 /平米 7800元 /平米 7800元 /平方米 7800元 /平方米 6500元 /平方米 區(qū)域形象 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 品牌形象 102/100 101/100 100/100 101/100 98/100 地理位置 98/100 97/100 95/100 96/100 102/100 自然環(huán)境 98/100 97/100 101/100 98/100 102/100 生活配套 97/100 101/100 101/100 102/100 98/100 規(guī)模 100/100 95/100 96/100 98/100 94/100 交通 98/100 97/100 96/100 98/100 100/100 合計 項目工程進度形象系數(shù) 105/100＝ 104/100＝ 102/100＝ 105/100＝ 104/100＝ 對比價 7900 7600 7700 7500 6300 權(quán)重 20% 35% 15% 10% 20% 參考均價 7400元 /平米 鑒于本項目目前暫無預售證及項目回款需求，因此建議住宅入市價格為6800元 /平米。 1. 前期內(nèi)部認購階段以形象推廣為主，誠意客戶以交納誠意金，簽定申請書的形式達到認籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。 5. 在尾盤階段，消化剩余單位 營銷總策略 三 入市準備 第一階段 ―― 內(nèi)部認購階段： 工程施工，根據(jù)情況懸掛條幅、戶外廣告、新售樓部裝修完畢、看樓通道確定、宣傳物料與資料準備，媒體策略確定、銷售策略確定、銷售價格制定。 第二階段 ―― 正式銷售期（開盤階段）： 銷售證件齊備，銷售價格表制定完畢，認購客戶數(shù)量達到預期數(shù)值，銷售期相關(guān)文件制定完畢，銷售期宣傳物料（樓書、折頁、圍墻等）制作或更換完畢看樓通道包裝完成，解籌（開盤）方案制定完畢，相關(guān)人員準備工作完畢。 樣板間裝修建議： 80200 97140 95140 90170 85105 85140 4085 4086 4086 110180 房型選擇建議： 住宅部分： 8595㎡兩房一套； 140左右三房一套； 公寓部分： 4050㎡左右一套 兩房樣板間風格： 時尚簡約的現(xiàn)代風格； 溫馨浪漫的色調(diào)和前衛(wèi)時尚的小裝飾； 140㎡左右大戶型風格： 歐式典雅風格、體現(xiàn)尊貴風格。 第十九套價格方案 10200 5000 106000 5100 施工穩(wěn)步進行，對項目的銷售起到形象支持 .在 9樓銷售到 80%的情況下，開始進行 8樓前期認購 第二十套價格方案 10400 5000 111000 5200 第二十一套價格方案 10600 5000 116000 5300 第二十二套價格方案 10800 5000 121000 5400 第二十三套價格方案 11000 5000 126000 5500 第二十四套價格方案 11200 5000 131000 5600 第五階段（ 12年 5月 12年 6月） 8樓 第二十五套價格方案 11400 6000 137000 6840 現(xiàn)房銷售，最佳樓位，項目完美收官。 認購方式： 1千元認購排號（ VIP 卡），開盤當天公開選房（甲方留夠認購號備用） 前期認購階段，打探客戶對價格的接受程度 大量積累客戶同時對前期對不良房源進行充分推介 通過誠意登記的測試，對我們的價格定位、房源銷控、客戶群進行摸底 價格策略 報價策略： 只報起價 6800元 /平米 左右 本案為首次開盤，在市場價格普遍低開及客戶需得到期望折扣的心理下，需要利用開盤節(jié)點達到宣傳與成交的雙重目的，為后續(xù)的開盤銷售打好頭陣，否則將對本案十分不利。 價格提升及價格策略 價格成長可通過調(diào)節(jié)優(yōu)惠幅度進行實現(xiàn)，不宜大幅提升均價， 造成本案漲價的現(xiàn)象，以免產(chǎn)生混亂與銷售抗性。從客戶等待、客戶進場 、客戶逼定殺定，每個環(huán)節(jié)每個步驟都要有專人負責，維持整個開盤環(huán)節(jié)井然有序； 二、開盤熱銷氣氛的營造；通過對開盤環(huán)節(jié)的設計，不斷給客戶造成開盤熱銷的氛圍，排隊、搶購、銷控一環(huán)接一環(huán)； 三、對客戶的殺定要有效、快速；通過案場有效組織，專業(yè)與過硬的業(yè)務人員一對一服務，實現(xiàn)快速有效的殺定客戶； 案場控制及組織 熱 銷 …… 銷控策略 階段目的： 項目熱銷階段，銷售整體房源的 30%. 首推產(chǎn)品： 除開盤階段剩余房源，主推 10樓。 優(yōu)惠政策 策略一：新客戶 提價后，凡新積蓄客戶，在現(xiàn)行價格基礎(chǔ)上實行按揭 、一次性 折扣優(yōu)惠 策略二：老帶新折扣 +優(yōu)惠 老帶新成交，當面確認老客戶介紹后，新業(yè)主 ，老業(yè)主免半年物業(yè)費。團購成交客戶一次性付款，現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，享受 99折。 03:19:3403:19:3403:193/29/2023 3:19:34 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 29日星期三 上午 3時 19分 34秒 03:19: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 3時 19分 34秒 上午 3時 19分 03:19: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 03:19:3403:19:3403:19Wednesday, March 29, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 3時 19分 :19March 29, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 03:19:3403:19:3403:193/29/2023 3:19:34 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :19:3403:19:34March 29, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 3時 19分 34秒 上午 3時 19分 03:19: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴