【正文】 講究可塑性。 目標(biāo)客群 ?針對高校的智力人群、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士，倡導(dǎo)娛樂融入工作、工作融入生活的居業(yè)娛相融的生活理念 ?引領(lǐng)全新的現(xiàn)代化都市活力生活，形成項(xiàng)目對年輕一族、都市新貴的特殊魅力 現(xiàn)代生活辦公理念的傳播，概念一致卻又個性十足的獨(dú)有社區(qū)文化／藝術(shù)與場所的完美融合／都市新銳力量的聚集／思想的碰撞、創(chuàng)意的迸發(fā)／或安靜讀書、或獨(dú)自思考、或激烈討論 /充滿活力、熱情、創(chuàng)想與未來 意境意向 精品商業(yè)及公共服務(wù) 產(chǎn)品特色分析 創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結(jié)合 以創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍為基調(diào)，利用典型物業(yè)空間，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)， 提供具有深度體驗(yàn)、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品。直徑范圍在 2至 9米的管道中包含 采光、電梯、樓梯和空調(diào)設(shè)施 。 天窗 貫通靈活的空間 層層退臺設(shè)計(jì) 虛擬花園 圣莫尼卡工作生活中心 —— 提供一個以新的工作生活態(tài)度去支持最佳可能性的環(huán)境 上海財(cái)富興園 —— 在公園中辦公 國際流行的開放式園區(qū)，應(yīng)用 EOD發(fā)展模式，園區(qū)內(nèi)建筑與景觀布局錯落有致。生態(tài)辦公將成為項(xiàng)目的核心功能，同時還將配套居住、商業(yè)、休憩等功能，是一個復(fù)合型的高端社區(qū)。目前售價已突破20230元 /平方米。 21 22 項(xiàng)目背景梳理 項(xiàng)目在新江灣城 五角場地區(qū)的地位 項(xiàng)目分為兩個地塊。項(xiàng)目背景梳理 上位規(guī)劃回顧 ? 新江灣城 五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧 新江灣城位于上海市中心城區(qū)的東北部，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。其中 21地塊東至淞滬路，南至青石路，西至國定路，北至七星河路； 22地塊東至松滬路，西至國定路、北至青石路。 項(xiàng)目東部緊鄰上海城區(qū)內(nèi)最大的一塊濕地，也是上海僅有的都市生態(tài)綠地，開發(fā)成為濕地公園，是滬上又一塊市民休閑和城市度假的好去處。 項(xiàng)目整體定位研究 項(xiàng)目功能產(chǎn)品體系 生態(tài)創(chuàng)意辦公 HIP酒店式公寓 精品商業(yè) 高端住宅 精品主題酒店 ? 五大功能產(chǎn)品 塑造完美體驗(yàn) 綠色、生態(tài)、健康的辦公環(huán)境，遠(yuǎn)離種種煩惱與喧囂，將休閑與舒適融入工作，在工作中體驗(yàn)自然與人文的雙重關(guān)懷 開創(chuàng)舒適而私密的個人空間，體驗(yàn)溫馨而浪漫的家庭生活，享受賓至如歸的完美服務(wù) 細(xì)膩的服務(wù)、周到的關(guān)懷，為城市游憩客營造一個藝術(shù)而浪漫的氛圍，一個溫馨而舒適的家，讓短暫的停留成為永久的美好回憶 自然、溫馨、優(yōu)雅，在美好的家居環(huán)境中細(xì)細(xì)咀嚼生活的品質(zhì)，感受家的溫暖 購物、餐飲、運(yùn)動、休閑，綜合型高品質(zhì)的商業(yè)設(shè)施讓每天都充滿驚喜與活力，時刻感受城市發(fā)展的脈搏 以生態(tài)創(chuàng)意辦公和酒店式公寓為主要產(chǎn)品，同時開發(fā)精品主題酒店與少量高端住宅，并配套高水準(zhǔn)的精品商業(yè) 生態(tài)創(chuàng)意辦公 生態(tài)辦公（ EOD， Ecological Office District）突破傳統(tǒng)辦公物業(yè)的“ 8小時模式”，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間，無障礙地、持續(xù)性地相互接觸與滲透，形成一個良性的互動系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)真正的辦公環(huán)境生態(tài)化。 辦公環(huán)境設(shè)計(jì)考慮多方面需求， 強(qiáng)調(diào)生態(tài)、生活、休閑與辦公的融合 ， 戶型設(shè)計(jì) 上更是形成良好體現(xiàn)。 設(shè)計(jì)盡量避免使用墻壁來隔斷空間，這幢建筑內(nèi)部沒有一堵墻壁，完全依靠螺旋型管道支撐。 文化元素與商業(yè)元素的結(jié)合 項(xiàng)目周邊區(qū)域文化氣息濃厚，學(xué)府文化、創(chuàng)意文化等都可以挖掘與商業(yè)的結(jié)合點(diǎn)，通過商業(yè)的載體，體現(xiàn)文化的內(nèi)涵。臥室采用滑動門，拉開門，客廳大一倍，拉上門，另有小天地 ?材質(zhì)風(fēng)格 獨(dú)特的空間設(shè)計(jì)和精選的著名設(shè)計(jì)師家具，體現(xiàn)了 HIP的風(fēng)格 ?細(xì)部表現(xiàn) 臥室巧妙的規(guī)劃空間營造獨(dú)特的采光設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間的玻璃門避免了梳洗和用廁的相互打擾。 精品主題酒店 酒店項(xiàng)目導(dǎo)入的背景條件分析 —— 供給市場 ? 新江灣城 /五角場地區(qū)的酒店供給市場 星級 開業(yè)時間 客房數(shù) 配套設(shè)施 復(fù)旦皇冠假日酒店 ????? 309 中、西自助餐廳； 300人大會議廳， 9個中小會議室； 1025人國際校長俱樂部 財(cái)大豪生大酒店 ????? 272 130人中餐宴會廳， 10個豪華包房； 5個會議廳 寶隆美爵酒店 ???? 400 6個餐廳；可容納 250人的大、中、小會議廳 五角場快捷假日酒店 ???? 296 西餐廳； 2080人的會議廳 A8酒店國順店 ??? 114 7075人的多功能廳 上海寶豐聯(lián)大酒店 ??? 1991 300 中餐廳； 15200人的大小會議廳 如家七斗星五角場店 經(jīng)濟(jì)型 203 中餐廳；文化吧、書吧 錦江之星逸仙路店 經(jīng)濟(jì)型 139 50人的會議室 如家快捷江灣體育館店 經(jīng)濟(jì)型 2023 130 茶餐廳 莫泰連鎖五角場店 經(jīng)濟(jì)型 109 中餐廳、西餐廳；會議廳 此外，新江灣城 F地塊還將規(guī)劃建設(shè)五星級的商務(wù)辦公酒店與四星級的養(yǎng)生休閑酒店各一座 ? 從地區(qū)分布來看，相對于新江灣城，五角場地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候； ? 從酒店的等級來看，經(jīng)濟(jì)型和中低星級酒店占據(jù)了半壁江山，競爭比較激烈；而已建成的高星級酒店目前還比較少，多分布在高校附近。它是在當(dāng)今世界潮流反標(biāo)準(zhǔn)化浪潮下的新型酒店業(yè)態(tài)。臥室和客廳沒有明顯的劃分；整體浴室；開敞、環(huán)保、節(jié)能的整體廚房 客群 ：在創(chuàng)業(yè)大道及附近地區(qū)上班的單身主義者或年輕人；收入穩(wěn)定、生活節(jié)奏快、工作效率高；性格上強(qiáng)調(diào)個性化和個人獨(dú)立性；單身外籍教師或外籍工作者 ? 大三居室和四居室 特點(diǎn) ：面積在 150平方米 300平方米不等。 ? 酒店服務(wù)員能夠記得住每位客人的名字，并親切地稱呼他們，使客人產(chǎn)生賓至如歸的感覺 ? 每間客房設(shè)備齊全，包括無線網(wǎng)絡(luò)、 DVD影碟機(jī)等，可供客人隨時查閱信息、工作和寫作 ? 寢前服務(wù)為客人附送巧克力，包裝盒上印有名言警句，細(xì)節(jié)之中體現(xiàn)智慧 ? 房間的設(shè)計(jì)均以清淡的奶油色為主，配上紅心的門飾和櫥柜，古樸而典雅 ? 客人們將酒店譽(yù)為“沙漠中的綠洲”，它處于紐約鬧市，卻鬧中取靜，給人一種休閑、思考的氛圍 精品主題酒店 案例借鑒 —— 圖書館酒店 (四 ) ? 酒店定位瞄準(zhǔn)高端市場 ? Library Hotel的目標(biāo)市場主要定位于 具有一定的知識背景和消費(fèi)能力的企業(yè)家、學(xué)者和小部分作家 ? 同時，酒店的特色產(chǎn)品則針對更為細(xì)分的市場 Love Room定位于蜜月市場 布臵如同洞房花燭，針對新婚夫婦蜜月市場和結(jié)婚紀(jì)念市場 Boardroom定位于高端商務(wù)客 精致典雅的行政套房針對高端商務(wù)客，并提供小型會議設(shè)施 ? 每晚的房間價格根據(jù)種類不同，在 300800美金不等，略高于五星級酒店同類型房間的標(biāo)價 ? 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ? 精品酒店應(yīng)精致 精品酒店貴在精致，樓層可以不高、房間可以不多，但應(yīng)有個性，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的元素 ? 主題明確且合適 主題的選擇需結(jié)合酒店所在的地理環(huán)境和目標(biāo)市場的定位； 可以是一個酒店共有一個主題，也可以是每個房間都有一個獨(dú)立的主題 ? 市場定位要準(zhǔn)確 目標(biāo)市場不能求全求大，專注于一個或幾個細(xì)分市場，打響品牌、做專做精 ? 產(chǎn)品服務(wù)個性化 不能因主題文化而忽略了產(chǎn)品和服務(wù)，產(chǎn)品服務(wù)需以高星級酒店為標(biāo)準(zhǔn)，同時附上個性化服務(wù) ?新知藍(lán)調(diào)生活 —— 推崇低調(diào)、內(nèi)斂，但充滿智慧、情趣、創(chuàng)意的“藍(lán)調(diào) ” 生活氛圍，形成新江灣城知識階層的人居品位生活聚集地 內(nèi)涵闡釋 ?內(nèi)涵豐富的人文景觀 /充滿創(chuàng)意與情調(diào)的社區(qū)商業(yè) /生活充實(shí)、充滿活力的小區(qū)居民 /處處盡顯有意義的品質(zhì)人生 ?具有較好教育背景、較高學(xué)歷的都市知識人群，對于生活的意義更加強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵、而非表面的浮華 ?主要包括出自高校園區(qū)的成熟家庭、高校管理層，進(jìn)一