【正文】 5月 29日開盤 ， 售價上調(diào) ， 開盤優(yōu)惠措施 。實現(xiàn)項目的跨區(qū)域營銷。 能快速增強項目影響力 ， 引發(fā)市場關(guān)注 ， 吸引目標(biāo)客戶視線 ， 對住宅的銷售產(chǎn)生極大推動作用 。 ? 順 馳 集 團 類型 銷售面積 ( 平米 )原單位控制直接成本( 元 / 平米 )分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀? 元 / 平米 )分?jǐn)偤髥挝恢苯映杀?( 元 / 平米 )住宅 238, 2, 2, 27 5. 83 可售公建 60, 2, 2, 99 6. 96 可售面積合計 298, 2, 2, 42 0. 77 起步區(qū)住宅及可售公建分?jǐn)偡鞘酃ǔ杀颈? 順 馳 集 團 ? 經(jīng)測算 ， 起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為 ， 其中土地費 （ 不包含小配套費 ） ， 前期費用 萬元 ， 工程費用 ， 配套費用 ， 資金成本 2032萬元 。 ? 順 馳 集 團 利潤分析 ? 按照住宅類平均售價 2834元 /平米 、 可售類公建平均售價5400元 /平米測算 ， 預(yù)計住宅類可實現(xiàn)毛利 13327萬元 ， 可售類公建可實現(xiàn)毛利 14432萬元 ， 毛利率分別為 20%和 45%， 起步區(qū)總體毛利為 22158萬元 ， 總體毛利率為 28% ? 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費用合計 7680萬元，項目預(yù)計總體稅前利潤為 20230萬元，項目總體銷售利潤率為 20%，稅后凈收益 13453萬元。 具體計劃為： 首先在 2023年底之前通過從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金 4300萬元摘牌，起步區(qū)土地款 ? 順 馳 集 團 2023年 8 月已通過此方式支付 2 億元拆遷費用 。預(yù)計從 2023年第二季度起，新河項目各期即可開始通過回款和建筑物抵押為其他項目的獲取、開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。這還未考慮利用項目剩余地上建筑物再抵押融入資金。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。 ? 預(yù)計截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費用 2023萬元，相對起步區(qū)可售面積計算的銷售費用為 67元 /平米 。 分?jǐn)偤箜椖棵科矫卓墒勖娣e將增加直接成本 155元 。 在商家的選擇上 ， ? 順 馳 集 團 注重品位與個性 ， 形成與項目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍 。 ? 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心 ， 作為新河項目市區(qū)展示的窗口 ， 利用項目較高的性價比吸引市區(qū)客戶 。 ? 三次派籌： 5月 1日 ， 發(fā)放 200張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度再次減少 。 在項目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo) 。 4）規(guī)劃設(shè)計理念的前瞻性 ? 順 馳 集 團 為了加速項目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來催化地塊的成熟。 ? 順 馳 集 團 2）土地落實情況 土地出讓的條件已滿足 ? 新河項目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調(diào)整并落實 ? 勘測定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 ? 農(nóng)用地占補平衡方案已落實 ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時間在春節(jié)左右 ? 順 馳 集 團 ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實際核定面積為準(zhǔn)） ? 順 馳 集 團 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過區(qū)政府和規(guī)劃局的審批 ? 起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過規(guī)劃局審批 （ 但因土地未落實 ，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手續(xù) ） ? b、 項目的立項 ? 項目立項申請已經(jīng)報送塘沽區(qū)建委 （ 十一后上班即能批復(fù) ） ，待正式批準(zhǔn)后即可進行施工圖審查 、 組織招投標(biāo) 、 質(zhì)量監(jiān)督 、合同備案 ， 與消防 、 人防 、 綠化 、 環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實相關(guān)手續(xù) 。項目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開 ， 達(dá)到廣泛效果 ， 會有很大的困難 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議 ， 推動土地的掛牌 。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點之一。 ? 順 馳 集 團 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。項目的成功操作對集團的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標(biāo)是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標(biāo)是 %。 本次匯報旨在集思廣益 ，促進項目的快速推進 。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。到 2023年項目起步區(qū)期基本清盤。并且項目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對較小的市場下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。 由項目的地理位置可以看出：項目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。 ? 順 馳 集 團 土地的性質(zhì)、價格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住 、 農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 教育 、 醫(yī)療 、 宗教 ， 按照項目整體開發(fā)計劃 ， 將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地 。 ? 銷售和置業(yè)連鎖及時介入拆遷地塊 。 加速土地的獲取 。 ? 新河干渠爭取明年 10月份注水 。 ? 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨體、高層商業(yè)街、 living studio、 體育館等。 ? 正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場 ， 多種銷售渠道共同對目標(biāo)市場發(fā)動再次進攻 。 ? 進入正常銷售周期 ， 每月結(jié)合推出的樓盤 ， 進行階段性宣傳 ， 舉辦 SP活動 ， 出臺針對性措施 ， 保持市場熱度 ， 促進目標(biāo)客群的購買 。同時各示范店結(jié)合項目階段性大型展示活動，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。 ? 在此階段 ， 同時做好大型餐飲 、 大型超市的前期招商工作 。 成本項目 總成本（萬元） 單位成本( 元/ 平米） 比重土地15, 21%前期 3, 5%工程 32, 1, 44%配套 19, 27%資金成本 2, 3%合計 72, 2, 100%新河起步區(qū)總體成本分析? 順 馳 集 團 土地費用說明 ? 新河項目整體土地費包括補償費 、 出讓金和大配套費在內(nèi)約為 8億元 ， 其中拆遷補償 4億元 ， 土地出讓金 2億元 ， 大配套費 2億元 。項目投資（包含稅費）回報率為 17%。 2023年 1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 ? 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司 4300萬元的前期資金投入和 7000萬