【正文】 東西向的杭州道和廣州道。 ? 順 馳 集 團 周邊的規(guī)劃及未來發(fā)展趨勢 規(guī)劃中 ， 涉及到新河項目的城市基礎建設項目： 杭州道延長線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 福州道延長線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成 60米寬的城市主干道 津濱輕軌工程 2023年 4月開通 ， 胡家園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系 ， 極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎市政建設，將在很大程度上影響項目的開發(fā)。 宗地用地條件總體情況存在一定問題 ， 其中 ， 新河干渠東側(cè)的145萬平米出讓土地總體用地比較規(guī)整 ， 但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角 ， 不利于規(guī)劃設計；同時在用地東北部 ， 保留了約 的廣電局發(fā)射設備用地 ， 打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地 ， 由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制 ， 形成了最寬處 180米的三角形用地 。 ? 土地的獲取方式掛牌 ， 影響到土地證的辦理 ， 延誤申報計劃 ， 不利于將土地快速抵押變現(xiàn) 。 ? 順 馳 集 團 ? 地塊現(xiàn)有的市政基礎配套設施匱乏 ， 不足以支撐起步區(qū)的操作 ， 延緩項目開工時間 ， 影響項目的開發(fā)速度 。 ? 現(xiàn)有人員架構(gòu)不足以支撐項目快速操作的要求 （ 后附人員架構(gòu)表 ） 。 ? 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議 ， 為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件 ， 加快土地的獲取速度 。 ? C、 已與塘沽區(qū)政府協(xié)商項目在手續(xù)不全的情況下確保開工 ，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局 ， 以加快項目的推進速度 。 ? 在規(guī)劃設計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務花園、星級酒店的建設等。 ? 順 馳 集 團 5）分期開發(fā)規(guī)模安排 一期 二期 三期 四期 五期 合計 住宅 29公頃 30公頃 32公頃 143 多層與洋房、少量聯(lián)排 多層、聯(lián)排和高層 多層、高層、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨體 經(jīng)營性 公建 6公頃 3公頃 5公頃 3公頃 商業(yè)街、大型超市、大型餐飲 商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、 SHOPPING MALL 商業(yè)街、中型商業(yè)、 商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、 非經(jīng)營性公建 1公頃 3公頃 體育館 學校、醫(yī)療、體育館 學校、醫(yī)療 私立學校 其他 其他 6公頃 6公頃 24 主要道路和主要景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 合計 200 ? 順 馳 集 團 6）營銷推廣思路 ? 銷售目標 ? 全盤銷售目標分解： ? 一期 2023年 4月 2023年 10月 ? 二期 2023年 8月 2023年 12月 ? 三期 2023年 10月 2023年 10月 ? 四期 2023年 8月 2023年 9月 ? 五期 2023年 8月 2023年 9月 ? 順 馳 集 團 ? 起步區(qū)銷售目標： ? 一期住宅 。 ? 順 馳 集 團 營銷策略 階段性策略 ? 預熱期 ：預告項目特點 ， 提醒客戶注意 ， 暫緩其購買行為 ， 吸引其等待項目推出 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類型 ， 瞄準目標客戶群 ， 結(jié)合相應銷售政策 ， 促使其購買 。 ? 5月 15日開始轉(zhuǎn)協(xié)議 、 簽合同 。 ? 順 馳 集 團 ? 結(jié)合目標客戶群分布區(qū)域 ， 進一步完善連鎖店布點 ， 在連鎖店放置沙盤和項目資料 。 ? 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項目形象，擴大項目知名度，增強項目影響力。 ? 客戶渠道解決方案 ? 順 馳 集 團 商業(yè)銷售思路 開發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗和教訓 ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營 、 發(fā)展的平臺 。 通過商業(yè)街的經(jīng)營與景觀湖 、 體育館的開放 ， 形成區(qū)域市場購物 、 休閑的新景點 。 ? 2） 項目入住 —— 清盤階段 ? 隨著入住客戶的不斷增加 ， 區(qū)域市場的消費能力不斷增強 ， 此時引入國內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè) ， 一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求 ，另一方面 ， 作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店 ， 吸引更多客源光顧 ，為經(jīng)營者帶來豐厚的利潤 ， 同時也為項目創(chuàng)造更大的社會影響 。 即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本將上升為 /平米 ， 總平均直接成本上升為 /平米 。 起步區(qū)的土地出讓金計劃將在 11月份左右支付 ， 大約為 4300萬元 ， 也需要通過融資或其他項目的資金支持來解決 。 ? 順 馳 集 團 銷售價格 類型 面積（平米） 售價總可售面積 298, 3, 1 、住宅面積 238, 2, 獨棟別墅 1, 10, 雙拼別墅 5, 4, 聯(lián)排別墅 36, 3, 高檔住宅 135, 2, 多層住宅 53, 2, 商業(yè)街住宅 7, 2, 2 、可售公建 60, 5, 商業(yè) 街 30, 5, 大型餐飲 10, 5, 大型超市 20, 5, 新河起步區(qū)售價詳細情況? 順 馳 集 團 銷售進度 年度項目類型 數(shù)量 比例 金額 比例 數(shù)量 比例 金額 比例 數(shù)量 比例 金額 比例住宅類 1 5 9 ,0 0 0 .0 0 67% 4 4 ,1 7 5 .0 0 65% 7 9 ,0 0 0 .0 0 33% 2 3 ,3 9 0 .0 0 35% 2 3 8 ,0 0 0 .0 0 100% 6 7 ,5 6 5 .0 0 100%可售公建 3 0 ,0 0 0 .0 0 50% 1 5 ,9 0 0 .0 0 49% 3 0 ,0 0 0 .0 0 50% 1 6 ,5 0 0 .0 0 51% 6 0 ,0 0 0 .0 0 100% 3 2 ,4 0 0 .0 0 100%合計 1 8 9 ,0 0 0 .0 0 63% 6 0 ,0 7 5 .0 0 60% 1 0 9 ,0 0 0 .0 0 37% 3 9 ,8 9 0 .0 0 40% 2 9 8 ,0 0 0 .0 0 100% 9 9 ,9 6 5 .0 0 100%面積 銷售額 面積 銷售額合計新河起步區(qū)年度銷售比例分析2023 年 2023 年計劃 2023年 5月開盤， 2023年 10月清盤，銷售周期 18個月。 ? 根據(jù)對銷售回款和工程款 、 銷售費用等收支進度的預計 ， 起步區(qū)項目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時間大約在 2023年 5月份 。在這一點上我們可以做到基本不需集團提供資金支持，通過滾動融資形式解決巨大資金缺口，并且已經(jīng)在具體運作過程中。 2023年 8月底前 ， 利用項目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付 2023年 8月融資的 2億元 ， 另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資 。 剩余融資款