新華信的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告(存儲版)
【正文】 供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白開始出現(xiàn)供應(yīng) 1999/2023北京各區(qū)寫字樓供應(yīng)量比較101401020304050朝陽區(qū) 海淀區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 東城區(qū)行政區(qū)域供應(yīng)量（萬M2）1999 202332 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街和燕莎商圈增量明顯 1999/2023各概念板塊寫字樓供應(yīng)量比較1405101520CBD 中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 燕莎商圈概念板塊區(qū)域供應(yīng)量（萬M2）1999 202333 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京寫字樓市場在諸多看好因素的刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來市場的新增供應(yīng)量，投資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行 ? 加入 WTO后中小型外資企業(yè)進(jìn)入中國市場將大量增加，租樓需求擴(kuò)大 ? 大型跨國公司在中國市場擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加 ? 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求 ? 2023年奧運(yùn)會將為寫字樓市場創(chuàng)造潛在商機(jī) ? 中資公司發(fā)展神速，對高級寫字樓的需求保持旺盛增長 34 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場中住宅新開面積和開復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應(yīng)量增大 1999/2023年北京住宅市場供應(yīng)狀況01000202330004000500060001999 2023年份可供面積構(gòu)成（萬M2）住宅竣工面積住宅新開面積住宅開復(fù)工面積總量 總量 35 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場的銷售面積較 99年放大，市場需求呈擴(kuò)大趨勢，個人購房的比例急劇擴(kuò)大 2023年北京市場住宅竣工和銷售狀況0200400600800100012001999 2023年份面積（萬M2）住宅竣工面積 住宅銷售面積 銷售給個人36 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場共推出新盤 199個，加上 1999年的約 120個項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤， 2023年住宅市場上活躍的項(xiàng)目在 400個以上，競爭激烈 2023年北京新開項(xiàng)目地區(qū)分布北部63 個 / %西部26個/%東部64 個 / %南部46 個 / %37 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 在激烈的競爭中， 2023年北京市場規(guī)模約 30萬 M2以下中小規(guī)模的項(xiàng)目占主導(dǎo) 2023年北京住宅市場規(guī)模分析10萬M2以下50%1030萬M234%100萬M2以上3%30100萬M213%38 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場新項(xiàng)目價(jià)格在 40008000元 /平方米的樓盤占主導(dǎo)地位 北京199599住宅平均價(jià)格202330004000500060001995 1996 1997 1998 1999 2023(E)年份價(jià)格（元/平方米）北京2023年新上市住宅價(jià)格分析4000600040%6000800023%80001000012%10000以上7% 4000以下18%主要在城市邊緣地區(qū) 39 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京住宅市場客戶需求分析 ? 拆遷居民和中低收入家庭 – 地理位置：城市邊緣或郊區(qū) – 市政配套：相對不完善 – 購買原因：房價(jià)低廉（ 3000元 /平方左右） ? 中產(chǎn)階級 – 地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū) – 市政配套：齊全 – 購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境 ? 高收入者 – 構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士 – 需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理 40 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 由于 1997年 1999年底北京別墅市場不立項(xiàng)，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但由于 2023年經(jīng)濟(jì)回升，別墅新開發(fā)項(xiàng)目明顯增加 2023年北京可供應(yīng)別墅項(xiàng)目0510152023年新開發(fā) 原項(xiàng)目后期或包裝 其他在售 爛尾別墅 島上別墅數(shù)量不完全統(tǒng)計(jì) 13個 14個 約 8090個，但只售空置部分 7個 1個 建筑面積約 120萬平方米 約 4000套 建筑面積約 50萬平方米 約 1700套 建筑面積約 40萬平方米 41 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少 至2023年北京別墅項(xiàng)目分布南部西南部8 個 / 7%市區(qū)4個/3% 東部東南部32個/26%東北部34個/28%西北部27個/22%北部17個/14%42 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京市場別墅市場經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價(jià)格和客戶購買力的差距，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)型“獨(dú)立住宅”將會貼近更廣大消費(fèi)者的需求 244851375710708 106477211 690047203328050001000015000202302500030000市區(qū) 機(jī)場路順義 大興、豐臺 亞北昌平 海淀上地 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 通州 遠(yuǎn)郊價(jià)格（元/平方米）北京 1999年底、 2023年初存量供應(yīng)別墅平均價(jià)格在 9580元 /平方米 但 2023年 13個新盤中 11個平均價(jià)格在 7000元以下 43 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化 ? 外國客戶 – 客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家 /高管人員、外交使館人員 – 購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū) – 消費(fèi)預(yù)測：隨著 WTO的加入需求不斷擴(kuò)大 ? 歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 – 特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境 – 購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅 – 消費(fèi)預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求 ? 財(cái)力雄厚的港、澳、臺商 – 特征：由于北京的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，需要長時(shí)間在京城滯留 – 購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅 ? 中資企業(yè)家、高級人員及 IT、金融、房地產(chǎn)精英 – 特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件 – 購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會計(jì)師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級” – 購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅 44 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 上海 45 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 46 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 萬科 1992年的戰(zhàn)略和樓盤狀況，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤3380萬 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 國內(nèi)市場全面啟動、國民經(jīng)濟(jì)迅速增長 投資戰(zhàn)略 ?在中國人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的沿海三大經(jīng)濟(jì)圈形成較為合理的組合投資戰(zhàn)略 ?根據(jù)市場和投資環(huán)境的成熟程序，由南向北漸次延伸 北京 上海 廣州 香港 哈爾濱 長春 沈陽 大連 煙臺 南通 青島 無錫 蘇州 南京 合肥
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