【正文】 過由建設(shè)用地單位統(tǒng)一組織。 二、城市房屋拆遷的補償和安置 ? （ 一 ） 拆遷補償 ? 房屋拆遷補償是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補 。 ? 拆遷安置可以一次性安置 ， 即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題 ， 也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡 ， 或由被拆遷人自己尋找房屋過渡 ， 待正式房建成后再行遷人 。 ? （ 4） 房地產(chǎn)交易為要式法律行為 。 ? 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件： ? 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： ? （ 1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人； ? （ 2） 領(lǐng)有國有土地使用證； ? （ 3） 具有地上建筑物 、 其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明； ? （ 4） 依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ， 向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓 、 出租 、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 。如果在建房屋已經(jīng)能夠成為某種經(jīng)營場所，具有經(jīng)濟上的利用價值，則可將在建房屋視為抵押權(quán)效力所及范圍。 ? 7，沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。 ? 5，違反預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 ? （ 3） 關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定時的在建房屋 ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定時，抵押權(quán)的效力是否及于土地上正在建造的房屋？對此應(yīng)區(qū)別情況對待。 ? （ 2） 按照出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于房屋建設(shè)工程的 ， 應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的 ， 依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè) ，完成供排水 、 供電 、 供熱 、 道路交通 、 通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施 、 公用設(shè)施的建設(shè) ， 達到場地平整 ， 形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 。 ? 2． 房地產(chǎn)交易的特征 ? （ 1） 房地產(chǎn)交易對象的特殊性 。 ? 3． 拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) ? （ 二 ） 拆遷安置 ? 1． 拆遷安置的對象與方式 ? 拆遷安置是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用 ， 并給予一定的補助費用 。 ? 5． 簽訂拆遷補償 、 安置協(xié)議 。 ? 3． 統(tǒng)一拆遷 、 自行拆遷和委托拆遷 ? 這是以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。 司考題 ? 76．關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時適用的《房地產(chǎn)管理法》特殊規(guī)定，下列哪些表述是正確的？ ? A．應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 ? B．有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ? C．辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 ? D．不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家 ? A． 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 ? B． 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ? C． 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 第五節(jié) 城市房屋拆遷法律制度 ? 一 、 房屋拆遷的概念和種類 ? （ 一 ） 房屋拆遷的概念 ? 房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?， 拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為 。 ? 1． 以營利為目的 。 ? 3． 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 ? 劃撥土地使用權(quán)只有在符合一定條件才可以轉(zhuǎn)讓 、出租 、 抵押 。 ? 2． 土地使用權(quán)出讓的方式 ? 土地使用權(quán)出讓方式 ， 按 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 12條規(guī)定：可以采取拍賣 、 招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式 。 ? 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。 ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進行房屋建設(shè)。 ? 按照登記的時間和內(nèi)容的不同，地產(chǎn)權(quán)屬登記可區(qū)分為初始登記和變更登記。 ? 2． 公示功能 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公示功能是將房地產(chǎn)權(quán)利的事實向社會公開用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能 。 ? （ 3） 相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益 ， 而非房地產(chǎn)本身 。 ? 4． 土地使用權(quán)的終止 ? 土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán) 。 ? 2． 土地使用權(quán)的內(nèi)容 ? （ 1） 使用權(quán) 。 ? 2． 房屋共有的概念 ? 房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán) 。 ? ④ 地上附著物補償費 。 ? （ 2） 征用土地的審批權(quán) ? 1998年新 《 土地管理法 》 上收了征地審批權(quán) ， 征地審批權(quán)集中在中央和省兩級政府 ， 其他各級地方人民政府無征地審批權(quán) 。 ? 2． 國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得 ? （ 1） 國家建設(shè)用地的來源 ? 國家建設(shè)用地必須是國有土地 ， 國家通過一定的程序?qū)型恋厥褂脵?quán)有償出讓或無償劃撥給建設(shè)單位或個人使用 。 ? 有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置 ? （ 1）國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的； ? （ 2）國有企業(yè)改組為股份合作制的； ? （ 3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； ? （ 4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。 ? （ 4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。 ? 土地管理法就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱 。 ? 3． 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 、 房屋建設(shè) ， 并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售 、 出租商品房的行為 。 國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā) 。 凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 ， 都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù) 。 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)市場 ? 我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押 、 房屋租賃等交易活動的總稱 。 除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外 ，國有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用 。 ? 房產(chǎn)是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等永久性建筑。當(dāng)土地作為耕地或者空地時，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。此時，房產(chǎn)權(quán)實即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能。 ? （ 三 ） 房地產(chǎn)業(yè) ? 狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè) 。我國對房地產(chǎn)業(yè)也作了定位：“房地產(chǎn)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 司考題 ? 28．關(guān)于承包經(jīng)營集體土地可以從事的生產(chǎn)活動，下列哪一選項符合《土地管理法》規(guī)定？ ? A．種植業(yè)、林業(yè) ? B．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè) ? C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) ? D．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) ? C． 種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) 二、土地管理法的基本內(nèi)容 ? 包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。 司考題 ? ，下列哪些說法是正確的？ ? ，也可以