【正文】 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 ? 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。 第四節(jié) 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ? 1．取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。 ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進行房屋建設(shè)。 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)的特征 ? 1． 涉及面廣 ? 2． 工程項目多 ? 3． 投資量大 ? 4． 建設(shè)周期長 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地即進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地 。 ? 第一 ， 從權(quán)利性質(zhì)來看 ， 房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指取得開發(fā)用地的使用權(quán) ， 而不是指取得開發(fā)用地的所有權(quán) 。 ? 第二 ， 從土地所有權(quán)來看 ， 僅指城鎮(zhèn)國有土地 ， 而不包括農(nóng)村集體所有的土地 。 ? 第三 ， 從土地范圍來看 ， 出讓的土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán) ， 該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有 。 ? 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 ? 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。 ? 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準。 ? 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 ? 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 ? （ 二 ） 土地使用權(quán)出讓 ? 1． 國有土地使用權(quán)出讓的概念 ? 國有土地使用出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征： ? （ 1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。 ? （ 2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。 ? 土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定 。 受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制 。 ? 2． 土地使用權(quán)出讓的方式 ? 土地使用權(quán)出讓方式 ， 按 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 12條規(guī)定：可以采取拍賣 、 招標或者雙方協(xié)議的方式 。 商業(yè) 、 旅游娛樂和豪華住宅用地 ， 有條件的必須采取拍賣 、 招標方式；沒有條件 ， 不能采取拍賣 、 招標方式的 ， 可以采取雙方協(xié)議的方式 。 （三）土地使用權(quán)劃撥 ? 1． 土地使用權(quán)劃撥的概念 ? 土地使用權(quán)的劃撥是指縣級以上人民政府依法批準 ， 在土地使用者繳納補償 、 安置等費用后 ， 將該幅土地交付其使用 ， 或者將土地使用權(quán)無負擔(dān)地交付給土地使用者使用的行為 。 ? 土地使用權(quán)劃撥具有以下特征： ? （ 1） 土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為 ， 國家行使社會經(jīng)濟管理者的行政權(quán)力 ， 將土地使用權(quán)進行分配或調(diào)整 。 ? （ 2） 土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?， 土地使用者取得使用權(quán)無需支付地價 ， 但這并不等于使用者不需支付任何費用 。 ? （ 3） 土地使用權(quán)可以是有期限的 ， 也可以是無期限的 。 ? （ 4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 ? 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制 ? 2． 土地使用權(quán)劃撥的范圍 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定下列建設(shè)用地的土地使用權(quán) ，確屬必需的 ， 可以由縣級以上人民政府批準劃撥： ① 國家機關(guān)用地和軍事用地； ② 城市基礎(chǔ)設(shè)施有地和公益事業(yè)用地； ③ 國家重點扶持的能源 、 交通 、 水利等項目用地； ④ 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 。 ? 3． 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 ? 劃撥土地使用權(quán)只有在符合一定條件才可以轉(zhuǎn)讓 、出租 、 抵押 。 ① 土地使用者必須是企業(yè) 、 公司 、 其他經(jīng)濟組織和個人 。 ② 領(lǐng)有國有土地使用證 。 ③ 具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明 。 ④ 依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ， 向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓 、 出租 、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金 。 ? 4． 劃撥土地使用權(quán)的收回 ? 依照 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第 47條的規(guī)定 ， 收回行政劃撥土地使用權(quán)的前提有下列兩種： ? （ 1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)； ? （ 2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。 ? 《土地管理法》規(guī)定的可以收回劃撥的國有土地使用權(quán)的情形有：①為公共利益需要使用土地的；②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的 ， 從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 。 ? 1． 以營利為目的 。 ? 2． 營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 。 ? 3． 依法律規(guī)定的條件和程序設(shè)立 。 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 ? 1． 有自己的名稱和組織機構(gòu) 。 ? 2． 有固定的經(jīng)營場所 。 ? 3． 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 。 ? 4． 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 。 ? 5．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 司考題 ? 76．關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時適用的《房地產(chǎn)管理法》特殊規(guī)定，下列哪些表述是正確的？ ? A．應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批 ? B．有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ? C．辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 ? D．不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家 ? A． 應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批 ? B． 有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，可以決定由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，也可以允許其不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ? C． 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金 第五節(jié) 城市房屋拆遷法律制度 ? 一 、 房屋拆遷的概念和種類 ? （ 一 ） 房屋拆遷的概念 ? 房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募?， 拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為 。 （二）房屋拆遷的種類 ? 房屋拆遷的種類可依據(jù)不同的標準進行劃分 。 ? 1． 市政動遷和社會動遷 ? 這是以建設(shè)投資不同的資金來源為標準所作的分類 。 市政動遷是城市人民政府基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要而發(fā)生的房屋拆遷行為 。 社會動遷是機關(guān) 、 團體 、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為 。 ? 2． 征地拆遷和非征地拆遷 ? 這是以土地權(quán)屬的不同為標準所作的分類 。 征地拆遷是建設(shè)單位在征用集體所有的土地時而發(fā)生的房屋拆遷行為 。 非征地拆遷是建設(shè)單位在國有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為 。 ? 3． 統(tǒng)一拆遷 、 自行拆遷和委托拆遷 ? 這是以拆遷主體的不