【正文】 PA2 房地產(chǎn)項目的費用和收益 ? 財務(wù)收益 – 租售收入 – 財產(chǎn)升值收益 – 折舊蔽稅收益 ? 非財務(wù)收益 ? 開發(fā)階段費用 – 土地費用 – 建設(shè)費用 – 財務(wù)費用 – 銷售費用 ? 經(jīng)營階段費用 – 出租費用 – 維護(hù) 、 管理費用 – 財務(wù)費用 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 。 PB3 ?4＝ ?A2 ∩ ?B1 ； P4＝ PA2 ? 靜態(tài)投資回收期 不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。 ? 問題：這些解中有項目的 IRR嗎？如果項目凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號發(fā)生多次變化，計算 IRR的方程一定多個解嗎？該項目能用 IRR評價嗎？ 年 份 0 1 2 3 4 5凈現(xiàn)金流量 1900 1000 － 5000 － 5000 2023 6000項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論 ? 結(jié)論： – 常規(guī)項目 （ 凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化） IRR有唯一實數(shù)解。 – 以短壽命方案的壽命期為計算期，假定長壽命方案在計算期結(jié)束時將資產(chǎn)余值變現(xiàn)回收； – 以長壽命方案的壽命期為計算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。主要的債務(wù)償還方式 ? 一次還本 借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息； ? 等額還本 規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息； ? 等額攤還 規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息； ? 一次性償付 借款期末一次償付全部本金和利息； ? “氣球法” 期中任意償還本利，到期末全部還清 附表 5 固定資產(chǎn)折舊費估算表 單位 : 萬元年 份類別 項目3 4 5 6 7 8 9 10合計原值 590 590 590 590 590 590 590 590折舊費 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 4 . 7 5 1 1 8房屋及建筑物凈值 5 7 5 . 2 5 5 6 0 . 5 0 5 4 5 . 7 5 5 3 1 . 0 0 5 1 6 . 2 5 5 0 1 . 5 0 4 8 6 . 7 5 4 7 2 . 0 0原值 2462 2462 2462 2462 2462 2462 2462 2462折舊費 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 7 6 . 9 8 2 2 1 5 . 8機(jī)器設(shè)備凈值 2 1 8 5 . 0 3 1 9 0 8 . 0 5 1 6 3 1 . 0 8 1 3 5 4 . 1 0 1 0 7 7 . 1 3 8 0 0 . 1 5 5 2 3 . 1 8 2 4 6 . 2 0原值 40 40 40 40 40 40 40 40折舊費 4 4 4 4 4 4 4 4 32運輸工具凈值 36 32 28 24 20 16 12 8原值 3092 3092 3092 3092 3092 3092 3092 3092折舊費 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 9 5 . 7 3 2 3 6 5 . 8固定資產(chǎn)合計凈值 2 7 9 6 . 2 8 2 5 0 0 . 5 5 2 2 0 4 . 8 3 1 9 0 9 . 1 0 1 6 1 3 . 3 8 1 3 1 7 . 6 5 1 0 2 1 . 9 3 7 2 6 . 2 0說明：房屋及建筑物折舊年限 30 年，殘值率 25 ％； 機(jī)器設(shè)備折舊年限 8 年， 殘值率10 ％， 運輸工具折舊年限 10 年， 殘值率為 0 。 直線折舊 : 年限平均法 工作量法 ? ?折舊年限凈殘值率固定資產(chǎn)原值年折舊額＝ ?? 1折舊額計算方法 直線折舊法 加速折舊法 年限平均法 工作量法 雙倍余額遞減法 年數(shù)總和法 ? ?定工作量預(yù)計使用期內(nèi)完成的額凈殘值率固定資產(chǎn)原值單位工作量折舊額＝ ?? 1成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費 加速折舊 : 雙倍余額遞減法 其中 最后兩年 年數(shù)總和法 折舊年限固定資產(chǎn)凈值年折舊額＝ ?2 產(chǎn)原值－累計折舊額固定資產(chǎn)凈值＝固定資? ?21 凈殘值率固定資產(chǎn)凈值年折舊額＝ ??? ? 當(dāng)年折舊率凈殘值率值年折舊額＝固定資產(chǎn)原 ??? 1? ? 21???折舊年限折舊年限固定資產(chǎn)已使用年限折舊年限當(dāng)年折舊率＝成本費用中的無形、遞延資產(chǎn)攤銷費 ? 無形資產(chǎn)指沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等資源形態(tài)存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)， 如專利、商標(biāo)、版權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等。 ? 定量預(yù)測 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 運用數(shù)學(xué)分析技術(shù) ， 建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關(guān)系的模型進(jìn)行預(yù)測 。 主要抽樣方法有：隨機(jī)抽樣 、 分層抽樣和分群抽樣等 。 U 3 U 1 U 2 圖 2 3 目標(biāo)因素的 三個范圍關(guān)系 項目定義 項目定義是指以書面的形式描述項目目標(biāo)系統(tǒng) ， 并初步提出完成方式 。 即包括前面提出的所有 目標(biāo)因素的結(jié)合 U1； 2． 最低需求范圍 。 (三 )目標(biāo)因素之間的爭執(zhí) l． 強(qiáng)制性目標(biāo)與期望目標(biāo)發(fā)生爭執(zhí) ， 則首先必須滿足強(qiáng)制性目標(biāo)的要求 。 6．促進(jìn)勞動就業(yè)的程度。 4. 投資結(jié)構(gòu)。 3．安全功能：降低事故發(fā)生率，為保證車輛快速安全行使，全線設(shè)有齊全的交通安全設(shè)施。 ， 它們又可以分為： (1)定量目標(biāo) (2)定性目標(biāo) 總體目標(biāo)：建成處于國內(nèi)領(lǐng)先水平的，能展現(xiàn)沿線現(xiàn)代化風(fēng)貌的標(biāo)志性高速公路工程，全長： 273公里。 3． 目標(biāo)因素的指標(biāo)要有一定的可變性和彈性 ， 應(yīng)考慮到環(huán)境的不確定性和風(fēng)險因素 ， 有利的和不利的條件 。第一部分 工程項目投資決策 項目周期 ? 投資機(jī)會研究 ? 初步可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 投資決策 ? 項目實施 ? 項目后評估 項目投資決策框架 投資策略 （收益 /風(fēng)險定義） 投資條件與 投資環(huán)境分析 投資決策（狹義） （收益 /風(fēng)險評價 ） 投資方案實施 投資分析 （收益 /風(fēng)險 辨識與測度） 目標(biāo) ──投資決策的一般原則 戰(zhàn)略 ──總體規(guī)劃 策略 ──決策準(zhǔn)則與政策思路 計劃 備選方案 數(shù)據(jù)、信息收集 分析方法與評價指標(biāo)選擇 方案分析比較 是否投資 具體方案 投資時機(jī) 投資方式（投資角色、產(chǎn)權(quán)形式） 融資方式、財務(wù)結(jié)構(gòu)、投資組合 融資、建設(shè)、經(jīng)營 市場分析 政策分析 自身條件分析 反饋 廣義投資決策 作為決策依據(jù)的評價過程 評價要素 評價層次 評價對象 ? 目標(biāo) ? 準(zhǔn)則 ? 指標(biāo) ? 尺度 ? 權(quán)重 ? 方案 ? 綜合評價 ? 企業(yè) ? 政府 ? 社會 ? 個人 ? 項目 – 盈利性項目 – 公共項目 ? 技術(shù) – 產(chǎn)品 – 工藝 – 方法 ? 政策 投資時機(jī)的把握 ? 技術(shù)進(jìn)步 ? 市場需求變化 ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 政策變化 ? 其他發(fā)展機(jī)遇 ? 行業(yè)生命周期 ? 產(chǎn)品生命周期 ? 技術(shù)生命周期 ? 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 目標(biāo) 策略 機(jī)遇 抉擇 投資方式選擇 ? 新建項目 項目建設(shè)投資 、 項目建設(shè)周期 （ 是否會貽誤市場機(jī)會 ） 、 市場開拓費用 ? 改造原有項目 改造投資 、 技術(shù)轉(zhuǎn)換成本 ? 兼并 、 收購其它企業(yè) – 對象企業(yè)的情況： 經(jīng)營業(yè)績 、 市場份額 、 成長率 、 營銷網(wǎng)絡(luò) 、 研究開發(fā)能力 、 生產(chǎn)能力 、 資產(chǎn)負(fù)債狀況 、 社會負(fù)擔(dān) – 并購方式： 直接購買 ， 換股 、 股份換資產(chǎn) 、 承擔(dān)債務(wù)換股份或資產(chǎn) 提出目標(biāo)因素 (一 )目標(biāo)因素的來源 目標(biāo)因素通常由如下幾方面決定： 1． 問題的定義 ， 即各個問題的解決程度 ， 即為目標(biāo)因素 。 2． 切合實際 ， 實事求是 ， 即不好大喜功 ， 又不保守 ， 一般經(jīng)過努力能實現(xiàn) 。 (2)期望的目標(biāo) ， 即盡可能滿足的 ， 有一定范圍彈的目標(biāo)因素 。 (4)收費系統(tǒng)要求 （略） (5)供電系統(tǒng)要求 （略） (6)照明系統(tǒng)要求 （略） (7)公路的運行維護(hù)系統(tǒng)要求。 3． 預(yù)計 X年收回投資，項目內(nèi)部收益率為 Y%。 5．郵電業(yè)以高速公路為依托開通快速郵路。 （六）有些不能滿足的要求，如周邊許多小鄉(xiāng)鎮(zhèn)要求建立入口通道，會造成公路的不封閉和收費站太多，不經(jīng)濟(jì)。 項目構(gòu)成定界 對目標(biāo)因素按照性質(zhì)可以劃分為三個范圍： 1． 最大需求范圍 。 則由 U3所確定項目目標(biāo)決定了項目的系統(tǒng)范圍 。 抽樣調(diào)查需要根據(jù)擬調(diào)查問題的性質(zhì)和調(diào)查對象的具體情況進(jìn)行抽樣設(shè)計 。 可采用 Delphi法 、 組織專家小組進(jìn)行分析判斷等 。 ? 確定國民經(jīng)濟(jì)與社會目標(biāo) ? 辨識項目的國民經(jīng)濟(jì)與社會效益及費用 – 直接效益及費用、間接效益及費用 – 內(nèi)部效益及費用、外部效益及費用 – 有形效益及費用、無形效益及費用 ? 確定國民經(jīng)濟(jì)與社會效益評價參數(shù) ? 項目國民經(jīng)濟(jì)與社會效益綜合評價 二、現(xiàn)金流量構(gòu)成 ? 現(xiàn)金流量（ Cash Flow , CF） – 現(xiàn)金流入（ Cash In Flow , CI） 銷售（經(jīng)營）收入、資產(chǎn)回收、借款等 – 現(xiàn)金流出（ Cash Out Flow , CO） 投資、經(jīng)營成本、稅、貸款本息償還等 – 凈現(xiàn)金流量（ NCF） NCF＝ CI－ CO （一）投資 ? 項目總投資 – 建設(shè)投資 – 流動資金投入 – 項目建設(shè)期借款利息 ? 項目建成后，投資轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的資產(chǎn)： – 固定資產(chǎn) – 無形資產(chǎn) – 遞延資產(chǎn) – 流動資產(chǎn) （二）成本費用 總成本費用 產(chǎn)品生產(chǎn)成本 直接費用 直接材料 直接工資 其它直接費用 制造費用 車間管理人員工資 折舊費 修理費、物料消耗 其它制造費用 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 公司管理人員工資 折舊費、攤銷費 修理費、物料消耗 房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅 其它管理費用 運輸費、包裝費、保險費、差旅費、廣告費 銷售機(jī)構(gòu)人員工資、折舊費等 借款利息 匯兌凈損失、銀行手續(xù)費、其它籌資費用 成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費 我國實行固定資產(chǎn)分類折舊制度。租入資產(chǎn)改良費按租賃期限攤銷 成本費用要素及其現(xiàn)金流屬性 經(jīng)營成本 ＝總成本費用－利息支出－折舊、攤銷費 總成本費用 外購材料 外購燃料 外購動力 工資及福利費 修理費 其它費用 利息支出 折舊費 攤銷費 不屬于現(xiàn)金流出 經(jīng)營成本 （三）銷售收入、利潤及稅金 銷售收入 － 總成本費用 － 銷售稅金及附加 _____________________________________________________________________ ＝ 銷售利潤 － 所得稅 _____________________________________________________________________ ＝ 稅后利潤 － 公積金 － 公益金 _____________________________________________________________________ ＝ 可分配利潤 ? 計入成本的稅 – 房產(chǎn)稅 – 車船稅 – 土地使用稅 – 進(jìn)口材料關(guān)稅等 ? 銷售稅金及附加 – 增值稅 – 營業(yè)稅 – 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅 – 教育費附加 – 消費稅 – 資源稅 ? 所得稅 三、投資項目財務(wù)分析報表 ? 基本報表 – 損益表 – 資產(chǎn)負(fù)債表 – 資金來源與運用表 – 現(xiàn)金流量表（全部投資） – 現(xiàn)金流量表（自有資金） –