【正文】 商仍然高地價取地，說明了其對鄭州房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期良好，同時也說明開發(fā)商對目前鄭州市房價預(yù)期仍有較大增長空間。只有少數(shù)特別有投資價值的樓盤會有一些投資客； —— 專業(yè)人士 37 本報告是嚴(yán)格保密的。未來房價還會漲，但不會再像之前那樣大漲了 ——專業(yè)人士王總 專業(yè)人士看好前景 鄭州現(xiàn)在的房價是合理的，未來估計會穩(wěn)步上升 ——蘭堡灣臵業(yè)顧問 現(xiàn)在客戶也知道，鄭州房價相比其他城市根本不高。 ?規(guī)劃有大量城市配套 ?鄭東新區(qū)不僅規(guī)劃有大量寫字樓、商業(yè)、居住等物業(yè)，還包含有龍子湖高校區(qū)等高端配套； ?鄭汴一體化也推動了鄭東新區(qū)交通配套完善和區(qū)域地位的提高。優(yōu)盤 規(guī)模 占地面積 500畝，建筑面積50萬㎡ 占地 ，建筑面積28374㎡ 產(chǎn)品形式 多層 /高層 /小高層 多層 /高層 主力戶型 一房 53㎡，三房 1 13152㎡ 一房 4 49m178。三房116m178。 世紀(jì)歡樂園 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 亞星盛世 蔚藍(lán)港灣 蔚藍(lán)港灣 綠島 港灣 花都 港灣 龍湖 項目 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?省外 客戶占比相對穩(wěn)定，保持在 10%左右。 南部商圈穩(wěn)步發(fā)展培養(yǎng)了大批正在成長的生意人，構(gòu)成了南區(qū)臵業(yè)的主要需求面 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 ? 依托于二七區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境不斷發(fā)展 ? 2023年商業(yè)額 2547854萬元，比上年增長 %； ? 社會消費品零售額 761154萬元，比上年增長 17%； ? 二七區(qū)內(nèi)各類大型商場（市場） 45個 ，其中營業(yè)面積 1萬平方米以上的有 22個； ? 南部商圈的規(guī)模不斷壯大 ? 中原百姓生活廣場 規(guī)劃占地面積 421畝，分七大區(qū)域 16個行業(yè)，可 容納 1萬多家客商 ，提供 8萬余個社會崗位，年交易額 300億元； ? 二七服裝工業(yè)園區(qū)是河南省服裝工業(yè)三大基地之一。 周邊縣市客戶成為鄭州市場的主力客戶群體，且臵業(yè)有一定的區(qū)域傾向 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 置業(yè)傾向區(qū)域 外來地市客戶 北區(qū) 新鄉(xiāng)、焦作、安陽、濮陽等 東區(qū) 開封、商丘等 東南區(qū) 新鄭、許昌、信陽等 西南區(qū) 新密、新鄭、登封等 ?中州大道以東，外地客戶 80%都不過分 ， 03年買的地， 04年 6月份開始賣，什么都沒有，鄭州人搞不起來，一宣傳地市人看好，大部分都不是住在鄭州人買的； —— 專業(yè)人士 ?新密客戶都在帝湖臵業(yè)； —— 專業(yè)人士 ?許昌、信陽走 107的多，現(xiàn)在南邊的人走高速的多，從新開區(qū)多； —— 專業(yè)人士 —— 訪談信息歸總 67 本報告是嚴(yán)格保密的。主要是換房，或者給子女買 —— 亞星盛世家園 項目 客戶類型 戶型需求 升龍國際 主要是鐵路、村民、企業(yè)職工換房，周邊居民多 關(guān)注 2房（ 89m178。 隨著鄭州城市化和中心區(qū)房價的高企，年富力強的新鄭州人越來越傾向于邊緣化臵業(yè) ? 受城市化的影響，新鄭州人的比例將穩(wěn)定增加 ?2023年，鄭州市居住在城鎮(zhèn)的人口為 ，占總?cè)丝诒戎兀ㄈ丝诔擎?zhèn)化率）為 %， 比上年增加 ，增長 %； ?到 2023年，鄭州市中心城區(qū)常住人口（包括戶籍人口和半年以上暫住人口）控制在 500萬人以內(nèi) 。 我們將南區(qū)客戶群按照收入層級和來源地劃分，然后再進一步梳理南區(qū)客戶的行為特征 居 住 時 間 實際居住時間很短，短暫停留 一定生活年限，打算定居在鄭州 收入層級 生活了很長時間，老鄭州人了 高端 中高端 中端 周邊地市有較強經(jīng)濟實力的客戶 年富力強，有一定工作和生活圈層的新鄭州人 周邊商貿(mào)批發(fā)市場的生意人 原住民 ?經(jīng)過對南區(qū)區(qū)域價值和南區(qū)客戶的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，南區(qū)的主流客戶群以周邊商貿(mào)批發(fā)市場的生意人和原住民為主，其次為周邊地市有較強經(jīng)濟實力的客戶，另外隨著其他各片區(qū)房價的上漲，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了新鄭州人的身影； 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體市場客戶構(gòu)成變化小，主流客戶來源、年齡結(jié)構(gòu)沒有明顯改變 ?省內(nèi)其他地區(qū)客戶 雖略有減少，但保持在 50%以上，占比仍為最大。多層 5500元 /m178。 依托便捷交通及城市向東發(fā)展的帶動，城市化發(fā)展快速，形成新興中高端城市住宅板塊 典型樓盤 金色港灣 富田 依托完善的配套及濃厚的生活氛圍，形成了以地緣性客戶為主的中低端住宅板塊 典型樓盤 威尼斯水城 江山名居 綠都城 規(guī)模 占地 700畝 占地 ㎡，建筑面積 9萬㎡， 占地 23萬㎡ ，建筑面積 38萬㎡ 產(chǎn)品形式 多層 首期多層，二期小高層 多層 主力戶型 三房， 130m178。 依托生態(tài)和人文資源，接受中心城區(qū)輻射，成為新興的中高端住宅板塊 ?主要熱點開發(fā)區(qū)域 ?近北區(qū)域 ?遠(yuǎn)北區(qū)域 ?片區(qū)開發(fā)特征 ?產(chǎn)品特征： p近北 產(chǎn)品多層為主，但隨著北區(qū)的發(fā)展地價提高，小高層、高層產(chǎn)品所占比例逐步增加； p遠(yuǎn)北 產(chǎn)品依托環(huán)境、人文資源，以多層、別墅和類別墅產(chǎn)品為主； ?客戶特征： 發(fā)展初期以市內(nèi)首次臵業(yè)客戶為主，隨后改善需求客戶比例加大，依托電腦城、經(jīng)三路商務(wù)區(qū)帶來高素質(zhì)人口形成城市核心居住板塊。 中心組團板塊 北區(qū) 板塊 西區(qū) 板塊 南區(qū) 板塊 東區(qū)板塊 本項目 東南 板塊 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 0200400600800100012002023 2023 2023 2023 202300 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5固定資產(chǎn)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資增長率01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 20230 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %社會消費品零售總額 漲幅鄭州歷年固定資產(chǎn)投資情況 鄭州歷年社會消費品零售總額 鄭州歷年人均可支配收入和增長率 39 本報告是嚴(yán)格保密的。） 空置面積 （萬 m178。 ?未來鄭州房地產(chǎn)格局將顯示出冰火兩重天的跡象，郊區(qū)化發(fā)展和主城區(qū)臵業(yè)戰(zhàn)場將齊頭并進。 ? 0307年，市場的商品房需求量平均在 600萬 m178。 4 6 . 2 4 8 . 8 61 72 7 7 . 14 5 3 . 6 5 7 3 . 3 738 873 1 0 7 0 . 5427 4 7 9 . 6 576 705 8 5 3 . 90%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 單位：億元20232023鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 0%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè) 3 3 . 6 % 4 5 . 0 % 4 6 . 0 % 38% 55% 70%第二產(chǎn)業(yè) 5 1 . 2 % 5 4 . 0 % 4 8 . 9 % 41% 36% 28%第一產(chǎn)業(yè) 1 5 . 2 % 1 . 0 % 5 . 1 % 21% 9% 2%中國 深圳 鄭州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達地區(qū)工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務(wù)行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。； ?………… ?雖然開發(fā)商集體漲價，但各自都實行不同優(yōu)惠幅度的 誘餌政策 的方式搶跑，增加銷售量，回籠現(xiàn)金流； ?各開發(fā)商均采用宣傳、廣告不斷造勢，拉動銷售量，對于各房展會也是有條不紊的參加； ?河南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，第一季度，河南省在房地產(chǎn)開發(fā)方面，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長了 ％，其中 自籌資金漲幅達到％的最高水平 。多層 5500元 /m178。 4月份給出樓市回暖的信號，量增價挺，顯示出剛性需求的釋放 ?2023年第一季度全市共銷售商品住宅 9015套，比去年同期少賣 7152套，比去年同期銷量 銳減％， 為近 3年來最低； ?從右圖可以看出， 成交量 在今年始終在 低位盤旋 ，但 成交價格 仍保持堅挺，這是受到該月份開盤的幾個高價項目支撐，例如蘭桂、蔚藍(lán)港灣等； ?相對于去年三四月份 13個 項目的開盤量，今年 3月份只有?理想城?、?蔚藍(lán)港灣??蘭桂?、?晶華城?等有一定客戶積累的項目開盤 。 貨幣從緊是宏觀調(diào)控的利器，短期來看沒有松動的跡象 ?４月 16日，一季度GDP同比增長 %，比上年同期回落了 分點，中國國務(wù)院總理 溫家寶當(dāng)日表示 ， ?要把防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹?作為宏觀調(diào)控首要任務(wù) ,但是卻著重強調(diào)了?當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟運行中最突出的矛盾是價格總水平仍處于高位?。 北京鋒尚國際公寓 —— 通過符合客戶價值的科技創(chuàng)新，重新建立了價值體系 高科技溢價模式 ?項目區(qū)位：北京海淀區(qū)萬柳中路，屬于 CBD區(qū)域； ?占地面積 26000 平方米 ，總建面 80000平方米，容積率 ； ?建筑形式： 4棟 18層塔樓， 一幢8層和一幢 9層板樓 ； ?戶型：以面積 3591平方米的一房和兩房為主，占 86％ ； 地塊基本技術(shù)指標(biāo)： 價值提升舉措：高科技戰(zhàn)略溢價 ?歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)； ?周邊價格平臺 70008000元 /平米，本項目實現(xiàn)均價 10500元 /平米； ?告別空調(diào)暖氣很不錯。 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 二線省會商貿(mào)城市、老城區(qū)邊緣、產(chǎn)業(yè)圈核心、小規(guī)模高容積率住宅開發(fā)項目 ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會商貿(mào)城市 ?項目屬性： ?地塊僅有 ，規(guī)模較??； ?政府規(guī)定 R《 ； 高容積率 ?鄭州作為省會，其首位效應(yīng)正在加強； ?鄭州缺乏大型工業(yè)企業(yè)，以商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為其主要特征； 老城區(qū)邊緣 ?區(qū)域處在老中心城區(qū)的邊緣，屬于自然發(fā)展帶，距離市中心 1520分鐘車程，但消費者的心理認(rèn)知度較低； 小規(guī)模 項目屬性界定 產(chǎn)業(yè)圈核心位臵 ?項目所在南區(qū)為鄭州市商貿(mào)、物流等專業(yè)市場的聚集地，本項目處在該產(chǎn)業(yè)圈的核心位臵； ?受到 90/70限制，且地塊內(nèi)部存在拆遷問題； 限制條件較多 10 本報告是嚴(yán)格保密的。航海路發(fā)展的可以，大學(xué)路、隴海路發(fā)展的比較快。鄭州江泰臵業(yè)京廣南路項目 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈：鄭州江泰臵業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ——住交會客戶 王小姐 ?南區(qū)沒去過。 考慮到本項目周邊的相鄰建筑關(guān)系，在規(guī)劃時重點考慮南向住宅的退距問題 ?北靠張魏寨路，對面是老的居民小區(qū)（寶龍、錦祥）和加油站； ?按技術(shù)規(guī)定加油站退距1620米，由于張魏寨路寬約 20米，所以本項目在規(guī)劃時不需要考慮北向的相鄰關(guān)系； ?南邊緊靠 5層多層老住宅，由于該住宅緊鄰本項目，與地塊紅線距離為1215米，所以在規(guī)劃時為重點考慮； 寶龍、錦祥 住宅小區(qū) 加油站 5層住宅 5層住宅 加油站 寶龍、錦祥住宅小區(qū) 張魏寨路 京廣南路 內(nèi)部情況 項目屬性 區(qū)域?qū)傩? 地塊四至 相鄰關(guān)系 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 按照業(yè)內(nèi)較為保守的觀點，本項目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到期望目標(biāo) ?市調(diào)中針對本項目較為保守的業(yè)內(nèi)觀點： p開發(fā)思路： 開發(fā)多梯戶比（類似 2梯 6戶＋ 3梯 8戶的普通住宅）； p價格預(yù)期： 考慮目前市場大勢，預(yù)計銷售均價在40004500元 /平方米； ?經(jīng)濟粗算的假設(shè)前提： p開發(fā)全高層社區(qū)（ 3033層），商業(yè)按 2層計算，沿京廣路約 3000平方米； p項目一期開發(fā)，一年內(nèi)分兩期銷售； p價格假定為入市時均價5000元 /平方米； 內(nèi)容 計算公式 單位成本 單項總額 元 /㎡ 萬元 土地費用 1,419 19, 前期工程費用 勘探設(shè)計、三通一 平 1,350 市政代收費用 1,754 建安成本 高層住宅 土建、水電、安裝 1, 20, 商業(yè)配套 土建、水電、安裝 3, 360 地下車庫 土建、水電、安裝 2, 3, 小計 24,441 室外工程及環(huán)境 道路、照明、園林 管