【正文】 loft產(chǎn)品：布置 250平以上 loft大戶216。B、早期置業(yè)龍坂的換房白領A、關內(nèi)普通白領（中高端）A、關內(nèi)普通白領（中高端）第五階段第五階段13年之后高端綜合體入市？馬先生，約 45歲，潮汕人，在香港開公司，專業(yè)投資客；l居住選擇： 現(xiàn)住在跑馬地，曾購買紅樹灣、寶能等多處物業(yè)，大多為綜合體項目；l意向戶型： 90120平（投資）；l置業(yè)取向： 投資價值、交通、項目規(guī)模、周邊公共配套；l客戶語錄：“ 原來在福田區(qū)跟我一起買紅樹灣的人現(xiàn)在不少在龍坂買房了，以后龍坂會起來的，會是個新中心 ”“ 綜合體項目我認為比較有保障，開發(fā)商代價大，會下功夫做，不像小樓盤，不負責任的情況較少 ”“ 投資就是要看未來升值價值，我以前買紅樹灣時那也比較冷清，現(xiàn)在看看，想買都買不到 ”“ 這么多的商業(yè)寫字樓體量，我不愁租不出去，上班的人也要住啊 ”“ 主要關注項目配套什么時候能起來，周邊配套這對物業(yè)的價值影響很大 ”l對本項目看法： 主要認為片區(qū)規(guī)劃和項目規(guī)劃好，對大型綜合體項目也較有認識，認為有投資價值。 ”“ 現(xiàn)在資金貶值多快，投資房地產(chǎn)還能保值，但選擇投資時要謹慎，選擇口碑好的開發(fā)商。物業(yè)發(fā)展建議１ 外立面建議3 物業(yè)管理建議2 戶型附加值提升提高性價比，設置合理的戶型亮點、贈送手法，增加產(chǎn)品附加值，給足客戶物超所值的感受。市場同類產(chǎn)品 項目建議 描述個性化個性化 單一的裝修方案 多風格特征三套基礎設計方案，采用現(xiàn)代簡約風格，顏色明快、富有時尚感，具體方案由設計單位提供模塊化精裝菜單以功能空間為模塊，三套方案為基礎，根據(jù)客戶喜好，自由進行排列組合人性化人性化 缺乏細節(jié)考慮衛(wèi)浴空間 注重室內(nèi)收納空間及細節(jié)設計，從四大功能空間入手，真正從實用出發(fā)，增加客戶居住便利性及舒適度入戶玄關客、臥空間廚房空間細節(jié)提升 利用科技及設計，符合人體生活習慣滿足客戶 “ 個性化 +人性化 ” 需求，提升精裝修競爭力，進而提升項目價值全裝修p 模塊化精裝菜單 ：從基礎裝修標準上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個功能模塊，三個模塊相互獨立卻又和諧搭配，設計多套基礎方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊個性化提升：采用模塊化精裝菜單，平衡客戶 “ 惰性 ” 與 “ 個性 ” ，滿足客戶自主選擇需求模塊化菜單設計原則：1） 只改變設計形式感。全裝修物業(yè)發(fā)展建議１ 外立面建議２ 公共空間建議3 物業(yè)管理建議p “ 貼心 ” 的服務： 為不同需求的住戶提供 個性化服務、 24小時高素質(zhì)的 “ 貼身管家 ”p “ 熱心 ” 的幫助： 積極應對客戶的突發(fā)性服務需求，住戶不舒服了，用輪椅推上樓，甚至由服務人員背上樓；住戶生病了，就送到醫(yī)院p “ 舒心 ” 的環(huán)境p “ 放心 ” 的設施： 要讓客人住得更為安心，公寓必須 具備先進、完善的硬件設施和保安系統(tǒng) 。在色彩搭配上充分考慮目標客戶的年齡特征， 采用青春、富有活力的色系全裝修通過樣板間的設置，給予客戶直觀感受人性化提升 ——萬科 U5全面家裝解決方案p 采用創(chuàng)新 u5系列，從細節(jié)出發(fā)， 打造人性化賣點，迎合客戶需要玄關衣柜 便簽及鑰匙存放廚房立體收納臺 浴室收納柜全裝修精裝修內(nèi)容p 基礎建材： 地板、衛(wèi)生間瓷磚、三防門，選擇國內(nèi)一線品牌，圣象、盼盼p 廚房設備： 櫥柜、煤氣灶、油煙機 ,國際一線品牌，如西門子、勞斯 p 衛(wèi)生潔具： 國際中高品牌，如 TOTO、美標p 空調(diào)、熱水器： 知名品牌，如美的、格力品牌建議：材質(zhì)及電器檔次看齊市場主流精裝公寓，采用國內(nèi)外知名品牌的中低端產(chǎn)品全裝修標準內(nèi)部配置建議廚房配置：?廚房設備齊全，包括爐、爐頭、自動洗衣 /干衣機、洗碗機、微波爐、咖啡機、水壺、垃圾桶和食物保鮮袋等?提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具衛(wèi)浴配置：?浴室配有通風和熱水系統(tǒng)?浴室應配置可拆的花灑、水槽和排水口，盡量設置浴缸智能系統(tǒng)：?單位內(nèi)部設計配合工作的空間（便于電腦操作及上網(wǎng)服務），配有國際通用的插頭?高科技保安鎖系統(tǒng)（刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯）?每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱基本家具家電：床、衣柜、寫字臺、電視柜、電視、冰箱、洗衣機個性化選擇菜單：p全裝修方案 ——提包入住。216。 自住客戶， 追求優(yōu)越的 景觀 生活品質(zhì) ， 對 景觀環(huán)境 要求較高，追求 健康、品位生活 周邊生活配套， 對 居家氛圍和生活舒適度 要求較高 大部分為自住換房需求，多會選擇 5號地塊景觀優(yōu)質(zhì)單位 資金雄厚， 手頭擁有 或 身邊朋友 擁有 星河物業(yè)， 對星河 品牌 十分 認可 ，或者對星河品牌十分追捧 ，慕名而來 星河文化 、 產(chǎn)品認可度高 品牌開發(fā)商 信心雄厚 較謹慎， 尋求 有保障 的物業(yè) 戶型不限，置業(yè)目的不限，追隨星河品牌而來目標客戶定位：特征需求特征需求特征需求特征需求投資驅(qū)動型 資源驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型 品牌驅(qū)動型3 物業(yè)發(fā)展有何建議？ 外立面 /公共空間 /戶型附加值 /物業(yè)管理１ 外立面建議物業(yè)發(fā)展建議3 物業(yè)管理建議2 戶型附加值提升 6號地塊靠近商務區(qū)，建議結(jié)合辦公物業(yè)，做公建化形象p 立面公建化，盡量和周邊辦公氛圍相呼應；p 注重現(xiàn)代感和公建感、強調(diào)建筑的豎線條。離上班地方近，比較方便；l意向戶型： 120140平（平層或復式均可）；l置業(yè)取向： 配套、交通、開發(fā)商品牌、戶型；l客戶語錄：“ 星河的東西做的還行，從原來的星河丹堤開始，就一直關注著，自己感覺比較信賴，放心。關注度從中心區(qū)逐漸轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域；1u需求結(jié)構來看， 投資客戶比重最大，隨著投資利益下降，自用房需求放大，功能型換房的需求明顯；u從客戶核心需求來看， 表現(xiàn)為客戶對交通便捷度和對周邊公共配套有極高的依賴度；u客戶購買關注點排序為： 片區(qū)前景規(guī)劃 ＞ 周邊公共生活配套 ＞ 交通便利性 ＞ 居住品質(zhì) ＞ 戶型實用 ＞ 開發(fā)商品牌?？拷虅諈^(qū)，小戶型公寓服務商務區(qū)高管216。150170平米四房，主要針對換房自住客216。———自住兼投資型客戶重視產(chǎn)品品質(zhì)、總價區(qū)間及變現(xiàn)率，需求以 90平米左右 3房產(chǎn)品為主。溪山 170平米購買客戶。項目由 3棟 28層高的住宅公寓組成，共 279套，全部為180平方米左右的大戶型。星河雅寶公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián) .星河雅寶項目組謹呈 :深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2本次報告解決 3大核心問題問題問題 1：公寓戶型面積定多大？：公寓戶型面積定多大？問題問題 3：物業(yè)發(fā)展有何建議？：物業(yè)發(fā)展有何建議？問題問題 2：公寓客戶是怎么樣的？：公寓客戶是怎么樣的？1 戶型面積定多大？ 本體分析 /案例選取 /修正分析項目基本經(jīng)濟技術參數(shù)：總用地面積： 總建筑面積： 容積率： 計容建筑面積 (㎡ ) 研發(fā)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 公寓 公交站 其它 匯總 不計容建筑面積 (㎡ )地下車庫 會展中心 地下商業(yè) 匯總 龍坂片區(qū)，首個大型城市綜合體本體分析公寓產(chǎn)品分布在 4號、 5號和 6號地塊2號地塊住宅5號地塊建面： 61081平4號地塊6號地塊建面：74528平 本體分析建面： 35000平公寓產(chǎn)品擁有強勢山水資源景觀湖景湖景山景山景本體分析5號地塊4號地塊6號地塊216。p將售的高端公寓項目如將售的高端公寓項目如 伍茲公寓、金地大百匯等以伍茲公寓、金地大百匯等以 80180平的大戶型為主。自己也比較過梅林關口的金域華府，感覺不是很滿意。 6號地塊為高層產(chǎn)品，戶型實用率相對較高，可適當降低戶型面積。制約：綜合體商務氛圍并未建立非拼合大戶型產(chǎn)品在龍坂比較稀缺，可商可住的功能需求預計將帶來大量的高端投資客和辦公類需求客戶，實現(xiàn)較好的銷售；結(jié)論： 5號地塊以 120170平中大戶型為主，輔以少量 80平米小面積公寓：結(jié)論：將 6號地塊全部做 250平米以上商務 loft5號地塊居家產(chǎn)品：布置 120170平米大戶型216。六號地塊有一線山水資源，三面無遮擋，視野開闊，宜布置頂端產(chǎn)品；216?！?規(guī)劃好、有前景的物業(yè)就值得投資 ”意向客戶1 投資驅(qū)動型劉小姐，約 35歲，夫妻兩人，在中心區(qū)工作，丈夫是公務員；l居住選擇： 現(xiàn)在租住于葵花公寓，主要原因是公寓管理很方便，距離上班的地點很近；l意向戶型： 7090平米兩房（自住）；l置業(yè)取向： 距離上班地點近、周邊配套完善、交通方便；l客戶語錄：“ 原來在南山上班的，