【正文】 強化優(yōu)勢 —— 從客戶、競爭兩個角度，提取項目優(yōu)勢價值 華置品牌 核心區(qū)位 純居特質(zhì) 華置品牌 區(qū)域發(fā)展前景 稀缺體量 多重配套 豪宅打造體系 產(chǎn)品附加值 便捷交通 華置品牌 產(chǎn)品附加值 區(qū)域發(fā)展前景 多重配套 華置品牌 豪宅打造體系 居住純粹 居住純粹 【營銷策略】 如何傳遞 營銷策略方式與執(zhí)行 傳遞什么 項目價值體系 傳遞給誰 客群及受眾 ?客群是誰？ ?客群在哪？ ?價值體系？ ?價值核心？ ?形象策略？ ?推廣策略？ ?推售策略？ ?蓄客策略 四大啟示提煉出本案營銷戰(zhàn)略綱領 確立高端物業(yè)發(fā)展方向，抓住上半年市場供需矛盾為契機，通過提前造勢及蓄客 , 延長銷售周期，確保整體目標達成。 很法國、英國、美國、北京 ?? 國際大都市的感覺 再想象一下， 一條華麗的城市大道， 一端是東方文明，另一端是世界級生活 全球精神在此交融， 因為都匯華庭來了。 華人置業(yè)的高端，是給世界展示成都。 交流平臺 To know everything of something。 貴族生活學堂 高端住宅區(qū) 政府機關 金融機構 產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè) …… 推廣方案之 推廣策略 —— 策略之整合營銷 以集中型平面推廣 +事件營銷完成項目造勢；以 SP體驗活動營銷 + 種子客戶營銷實現(xiàn)項目順利銷售與客帶客的持續(xù)轉(zhuǎn)換。 『體驗式輔助工具』 ［ 材料展示 +說明牌 ］ 在樣板間展示各種世界名牌的家居用料，并以說明牌的方式闡述每個獨特細節(jié)。 吸引眼球廣泛造勢 挖掘意向客戶促進營銷 促進老客戶營銷 渠道執(zhí)行之三階段的工作劃分 活動貫穿 —— 高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項目營銷始終， 加速認知、把穩(wěn)客戶、摸底價格 推售策略 6月 7月 8月 9月 10月 11月 月均去化 銷售單價 78號觀邸 19 54 74 23 5 8 31 9800 蓉上坊 102 136 9 1 0 0 62 8500 摩根中心 —— —— —— —— 170 146 158 9500 喜年廣場 79 57 68 35 0 0 60 11500 西府少城 0 182 190 62 89 125 130 11000 【價格推導】 影響入市價格的因素 去化速度 區(qū)域競爭 產(chǎn)品自身條件 區(qū)域在售物業(yè)去化及價格情況 【當前入市價格推導】 根據(jù)綜合比分法，選取 4個代表型城中心項目進行參照對比，本項目當前入市價格約為 13000元 /㎡，后期將根據(jù)市場合理增長速度，最終實現(xiàn)整盤均價 15000元 /㎡。 09:44:3509:44:3509:44Monday, March 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 09:44:3509:44:3509:443/27/2023 9:44:35 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 9時 44分 35秒 上午 9時 44分 09:44: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 9時 44分 :44March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :44:3509:44:35March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 9時 44分 :44March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 9時 44分 35秒 上午 9時 44分 09:44: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 09:44:3509:44:3509:443/27/2023 9:44:35 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 時間：項目開盤前一個月 —— 多級 call客，最大可能拉動誠意客戶 抄競爭項目（如麓山國際、藍光觀嶺）來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進，截殺競爭項目客源。 ［ 頭等艙環(huán)幕影院 ］ 在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球?？绲赜? 人脈資源建立 『頂級消費匯』 馬球協(xié)會 奢侈品協(xié)會 游艇協(xié)會 高爾夫球協(xié)會 酒類協(xié)會 豪華旅游定制 形象設計 雪茄協(xié)會 貴族禮儀培訓 成衣 /鞋飾高級定制 形象設計 HOW LUXUS 如何品質(zhì)地生活 高端消費新品發(fā)布展示 與知名慈善機構掛鉤 獅子會 壹基金 嫣然天使基金會 捐助汶川學校 慈善晚宴 慈善拍賣 助養(yǎng)大熊貓 大愛無言 華人置業(yè)的高端，是給世界展示中國。 ? 提前鎖定客戶，行銷先行，制造病毒擴大影響。 意向戶型： 120300平米三房或四房 客戶語錄： 我關注這里已經(jīng)很久了 ,我平時挺忙，一直想在城市核心有一個頂級物業(yè) ,我覺 得這個位置特別方便 ,出行 ,購物 ,休閑娛樂 ,幾步之內(nèi)應有盡有 .也很時尚，特別 象香港的 喜歡住在繁華的城市 ,鬧中取靜 ,這里有點象 香港中環(huán)的豪 華公寓 ,品質(zhì)很高 ,奢侈品牌聚集 ,周末還可以去旁邊五星級酒店登記入住 ,享受非 同平常的服務和設施 .當然 ,我希望這里可享受的資源更多 . “選擇是緣于對都市頂級生活的熱愛” 客戶 素描 3 ?林女士，約 38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事外國高檔紅酒貿(mào)易 個性評價：極具鑒賞力，音樂發(fā)燒友，室內(nèi)裝修頗有心得，喜愛美食，是生活 品質(zhì)的極致追求者，和各類理財產(chǎn)品的敏銳投資者 居住選擇：目前住在金林半島，最喜歡坐享城市繁華配套的居所，會購買真 正 有品質(zhì)感、與自己身份格調(diào)相匹配的物業(yè) ，對物業(yè)服務及裝修品質(zhì)要求極高， 在意的是生活品質(zhì)的提升。 …… ? 從事行業(yè)： 東大街金融從業(yè)者、公司中高層、貿(mào)易、 IT界、金融、地產(chǎn)、設計及國際高端商務人士等 ? 客戶特征： 或具有國際視野和海外經(jīng)歷 具有多次置業(yè)經(jīng)歷 對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟對于整體區(qū)域的價值帶動作用（看中土地增值保值而非短期投資回報率）。 ?支付趨向： 擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。 區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性； 政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望； 機會 (O)： 威脅 (T)： 本項目適宜采?。? SO戰(zhàn)略 —— 把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢 ?如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內(nèi)涵，在形象上占位高端？ ?如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證 足價快銷 ？ ?客戶基礎面大，如何精準直效 打擊目標客群 ？ 項目營銷關鍵點解讀： 足價快銷，名利雙收 【本次方案提綱】 附件 Part SIX 營銷難點及關鍵點 Part Four 營銷戰(zhàn)略 及執(zhí)行 Part Five 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 Part TWO 目標、任務 與問題 Part THREE 項目 /產(chǎn)品解讀 內(nèi)部環(huán)境研判 Part ONE 【營銷策略】 如何傳遞 營銷策略方式與執(zhí)行 傳遞什么 項目價值體系 傳遞給誰 客群及受眾 ?客群是誰？ ?客群在哪？ ?價值體系？ ?價值核心？ ?推廣策略？ ?銷售策略？ ?渠道策略？ ?執(zhí)行策略 【客戶來源】 城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求 東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的對這個版塊的置業(yè)及投資需求 看中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群 外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一 ?城市高端客戶語錄： —— 這種地塊的價值和自然資源一樣很難被復制， —— 未來前景看好，經(jīng)濟活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次也有很大的提高，不過硬件和物管服務還可以再有提升。 實現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響 目標 問題研判 速度： 項目要實現(xiàn)約 114套 /月的銷售任務， 屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值 品牌： 華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領域的領導者形象建立。 容積率 綠化率 20% 總戶數(shù) 906戶 戶型面積 目前推售面積在 80160平米左右 開盤時間 預計 4月初 車位 791 銷售價格 預計 12023元 /平米 項目介紹 華宇 一期住宅面積 80120平米 2023年 4月 朗御 約 77124平米 錦江區(qū)大慈寺 預計 14000左右 4000元裝修標準 超高層住宅 戶型面積 77500平米 2023年 3月 保利中心 約 65畝 39萬平米 城南美領館 預計 18000 甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、 LOFT精裝公寓 未定 時代豪庭 3期 約 56萬平米 東大街 均 15000 12幢電梯高層 +2幢甲級寫字樓 4 09年 8月 保利中心基本信息 東區(qū) 總建面（平米） 109771 地上建面： 82548 LOFT公寓建面（平米）（地上） 77311 商業(yè)街建面（平米） （地上） 4777 配套設施（平米） （地上） 460 容積率 停車位 413 西區(qū) 總建面（平米） 286255 地上建面： 217384 住宅（平米） （地上） 100676 辦公用房（平米） （地上） 110627 商業(yè)用房（平米） （地上） 4998 配套設施（平米） （地上） 1080 總?cè)莘e率 機動車停車位 1291 總建面（平米） 約 39萬平米 競品掃描之保利中心 ?打造方向：高端城市綜合體 ?地址：成都領事館路 7號 ?總占地： 65畝 ?總建筑面積： 39萬平米 ?物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、 LOFT商務公寓、兩棟純甲級寫字樓。C 城 10 5 288 50100㎡ 202351 清水 / 傲仕門 152 57— 92㎡ 2023920 精裝（ 2500元 /㎡豪裝） 曦城 30 1308 40130㎡ 20231222 清水 / 78號觀邸 45 18 577 68140㎡ 2023720 清水 / 鳳棲桐 244 5489㎡ 2023912 清水 西府少城 903 50160㎡ 2023620 清水 泰豐御園 5 546 88140㎡ 202391 清水 山水 —— 城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價格受市場波動影響較小，保值增值性好，成為項目定位方向的有力支撐。 ?項目本身天生麗質(zhì)，可預見將形成良好的銷售趨勢，且理應在價格上實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的全面超越。 都匯華庭 ”營銷策略總綱 骨子里的國際氣質(zhì) 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 謹呈：華人置業(yè)集團愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司 非常感謝貴司給予我司參與“華置 ?項目景觀采用高尚簡約風格，強調(diào)自然與城市的和諧； ?五星級入戶大廳 9米挑高彰顯尊貴； ?住宅戶型種類多樣化，從 60250平米可滿足不同高端人士需要； ?項目專屬獨立會所引入了港式頂級私人會所理念，內(nèi)設恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。 “西部華爾街” , 區(qū)域商業(yè)化價值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項目在區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多。 喜年廣場 468 2023412 精裝修 (2500元 /㎡） / 城市理想 10 1178 3470㎡ 2023412 精裝修（ 1500元 /㎡） / 力迅領筑 484 ㎡ 20231212 精裝修（ 2023元 /㎡） (剩余 264套 ) 合計存量 25萬平米（數(shù)據(jù)截至 2023年 2月底） 編號 出讓時間 所屬板塊 占地面積 容積率 建筑面積 樓面地價 競得人 樓盤名稱 預計入市時間 1 2023727 東大街板塊 12 197255 2023 成都泰信 今年年底 2 2023124 紅星路板塊 5323 8700 成都新合 2023年 3 20231216 華西板塊 8 324670 2812 成都匯日星河 2023年