【正文】 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。核心內(nèi)容五商業(yè)地產(chǎn)項目的招商風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)分析? 商業(yè)地產(chǎn)看起來容易做起來難 !? 商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。目標(biāo)商戶分類目標(biāo)商戶分類商業(yè)地產(chǎn)分析? 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對各種資源進(jìn)行有效整合。 或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。招商 十二大風(fēng)險 三： 缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租v國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的理解尚不成熟。 商業(yè)地產(chǎn)項目周圍是否有足夠市場需求支撐； 252。流行商鋪投資熱，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。216。800～ 1000合作聯(lián)盟。 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)v是指經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。? 商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、 超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合 聯(lián)性，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的功能定位，商業(yè)企 一席之位。? 一方面可通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；另一方面可通過顧客對賣場氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、 （ 8）商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)形象定位(9)項目定位、規(guī)劃組合 主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項 目整體租金收入。而中小型店的租期一般為 3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；主力店群 的 四個主要作用 （ 2）?? 零售要素 —— 根據(jù)目標(biāo)顧客和市場定位 來 確定產(chǎn)品組合的品牌 、 價格水平 、 服務(wù)環(huán)境? 組合零售要素 —— 實現(xiàn)確定的定位核心內(nèi)容六招商與開業(yè)影響的因素v占絕對性位置的主力店 場競爭與經(jīng)營的有力保障。招商方式 和 招商條件 ，從而進(jìn)行招商策略的定位。（ 6）商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策略定位v營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位（ 4）商業(yè)地產(chǎn)項目功能定位v商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位即根據(jù)項目的整體規(guī)模、開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行的功能確定與功能布局?，F(xiàn)狀，科學(xué)地確定該項目要做成哪種經(jīng)營 同時也能在項目的營運(yùn)過程中為個體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。招商 十二大風(fēng)險 十二：大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子 主題突出結(jié)構(gòu)合理 216。招商 十二大風(fēng)險 十一：招商不專業(yè)v招商的難度大主要原因在于如下四個方面： 216。? 但據(jù)了解，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)停車場，所設(shè)車位一般都只在 30～ 280 招商 十二大風(fēng)險 九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求216。? 然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信榜樣的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。? 判斷一個 因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通 招商 十二大風(fēng)險 二： 產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端v由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量簡單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。但商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場風(fēng)險。也就是商業(yè)運(yùn)營后，吸引什么樣的人群前來 招商推廣216。 市場調(diào)查是招商工作的第一步。商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念? 很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)單純依靠廣告招商l招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。? 缺乏整體招商規(guī)劃? 商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以 招商的難度大在于項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不準(zhǔn)，而營運(yùn)商又缺乏經(jīng)驗。深圳市某近 8萬平方米的購物中心，先行入駐的主力店某百貨店，其租金為 80元 /平米 而中小型店的租期一般為 3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。? ② 項目主要利潤來源中小店的鋪位租金往往是主力店的 26倍，有的甚 體，這一優(yōu)點可以幫助項目在日后的營運(yùn) 一、 招商時間長 ? 商業(yè)地產(chǎn)的招商時間相對較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主 招商目標(biāo)客戶主次分明 （ 5）招商目標(biāo)客戶主次分明 （ 5）招商技術(shù)（ 3）需合理的招商推廣策略。（ 2） 裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。? 主力商店群一般由若干家大型的品牌店組成，多數(shù)以知名度較高和有良好業(yè)績的大型超市、百貨或其他服務(wù)、娛樂機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)出現(xiàn)，經(jīng)營面積占全場營業(yè)面積的 知名度 較高 、有良好 業(yè)績記錄 的主力店可使 專案 更加 穩(wěn)定 ，且有利 于專案 的 可持續(xù)發(fā)展 。 另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。核心主力店先行，輔助店隨后的原則； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，招商要注意維護(hù)和管理 定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后 招商計劃招商原則 “放水養(yǎng)魚 ”的同時把好招商質(zhì)量關(guān)。? 只有以策劃定位為先導(dǎo)，真好規(guī)劃設(shè)計每一步，并 ? 不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，發(fā)展商在塔樓住宅上一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修 發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計 于大宗采購型消費(fèi)，人流很難與超市百貨互補(bǔ)。 商業(yè)地產(chǎn)項目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？④ MALL 招商計劃、營銷宣傳計劃， 為保障大商家及供應(yīng)商利益 ， 發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “先做人氣，再做生意，一起分享成長空間 ”的原則。的對比，可選擇地點的多少和特色，各方 ? 在確定了招商洽談目標(biāo)的同時，還要確定 ① 是最高等級的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級的目標(biāo)， 在整個招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ?其特點是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，容易 布一些項目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政 其 影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家 建成投產(chǎn)。 雙方接觸 要注意求新求實，體現(xiàn)自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趨。過程。? 策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局。? 要策劃一次聯(lián)絡(luò)會議。了解對方可能的投資意向 216。216。商戶防火培訓(xùn)? ?? 464簽約時需帶什么資料？? 、項目經(jīng)營店鋪有幾種方式？? ? 3項目公共設(shè)施如何規(guī)劃、使用？ 、項目分幾期？何時開工、竣工、交付使用？預(yù)計開業(yè)日期？ 項目所屬居委會、派出所？一、地理位置的問題 （ 2） 項目周圍商業(yè)態(tài)及營業(yè)狀況？ 項目周圍學(xué)校及其地點交通、距離？ 個 ）一、地理位置的問題 招商策劃步驟與方法 招商、經(jīng)營管理，如何進(jìn)行價格定位、租售定位 ? 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)及知名的地產(chǎn)運(yùn)營商為什么成功？商業(yè)項目應(yīng)該如何規(guī)劃設(shè)計、策劃 60 個問題 ? 核心內(nèi)容二： 商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義? 核心內(nèi)容三： （ 60 項目環(huán)境有何特色？ 項目周圍的主要交通設(shè)施有哪些？ 項目附近公交班次、路線？ 項目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？ 、項目在造型、設(shè)計上突出之處？? 23? 27水的費(fèi)用？ ? 343如用匯款形式，開發(fā)商開戶行、帳號？? 、店鋪的水、電、電話、物業(yè)維修等是否另行收費(fèi)？具體費(fèi)用？ 商戶工作流程? ? 招商是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加強(qiáng)的形勢下廣泛運(yùn)用的一種經(jīng)濟(jì)交往方式，需要跨學(xué)科、跨專業(yè)的專業(yè)學(xué)間。? 比如 ? 這一戰(zhàn)爭法則同樣適用于當(dāng)今的招商 ? 在招商策劃時要突破成規(guī)，另辟蹊徑。――――于吸引有興趣的客商。? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公 目，探討佳作事宜。 招商洽談的目標(biāo)可以分為三個等級： :談判中各方力量 ? 制定大型 我們商業(yè)地產(chǎn)項目需要多少主力店？③ 位，再大肆炒作，然后強(qiáng)力銷售。? 再如某零售中心引進(jìn)家具主力店，卻不