國(guó)強(qiáng)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 方面消費(fèi)需求。 ? 考慮到商業(yè)作為地塊整體開(kāi)發(fā)的輔助性產(chǎn)品，須采用短平快的操作，因此，體量應(yīng)控制在合理的范圍內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)少量持有，快速變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型界定 本資料來(lái)自 27 區(qū)域商業(yè)趨勢(shì)及項(xiàng)目定位方向 商業(yè)定位 項(xiàng)目定位方向：在 項(xiàng)目周邊 2KM范 圍內(nèi)已有綜合商業(yè)、 、百貨、超市、知 名餐飲、小型商業(yè) 街等商業(yè)模式的情 況下，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn) 短平快操作，須避 開(kāi)現(xiàn)有項(xiàng)目的直接 競(jìng)爭(zhēng)，以社區(qū)商業(yè) 作為突破口 本資料來(lái)自 28 項(xiàng)目發(fā)展方向 ? 尊地觀(guān)點(diǎn)： 商業(yè)的定位既要遵循其區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更要契合整 體的開(kāi)發(fā)意圖并避免直接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃體量較大，依 靠項(xiàng)目本身的社區(qū)居民顯然難以支撐其正常的運(yùn)作，須考慮其商 業(yè)的外延能力，擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍，以吸引更多有效消費(fèi)人群。 綜合以上考慮，從業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和大型商業(yè)體量要求出發(fā)建議集中商 業(yè)規(guī)劃為 3層，單層 6000平米，共 18000平，地下一層作為停車(chē)場(chǎng)，開(kāi) 放式街區(qū)為 2層風(fēng)情式主題步行街，總面積約 10000平米，沿街底商約 15000平米，總商業(yè)開(kāi)發(fā)體量約 43000平米。以何種模式與引擎帶動(dòng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成為四線(xiàn)城市房地開(kāi)發(fā)中有效規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)贏(yíng)利能力的關(guān)鍵所在； ?仙居自然山水、歷史人文旅游資源具有特色，神仙居、景星巖、 皤灘古鎮(zhèn)、桐山書(shū)院等旅游景點(diǎn)以及油菜花節(jié)、向日葵花節(jié)等成為浙江、上海等長(zhǎng)三角周邊城市旅游消費(fèi)人口，短期或節(jié)假日休閑旅游的理想旅游目的地； ?目前仙居旅游發(fā)展水平較為粗放，旅游資源缺乏深度開(kāi)發(fā)，旅游還處于 “ 白天觀(guān)光晚上睡覺(jué) ” 的初級(jí)階段，缺乏留住游客帶動(dòng)旅游消費(fèi)的旅游服務(wù)功能配套，旅游接待服務(wù)能力與水平急待提升。 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 49 定位思考出發(fā)點(diǎn)之二：資源條件 項(xiàng)目瀕臨神仙居核心景區(qū)，地塊范圍內(nèi)可利用資源主要有桐江書(shū)院、永溪漂流等，考慮項(xiàng)目定位時(shí)，須從自身資源條件出發(fā)，適度利用周邊文脈，如皤灘古鎮(zhèn)仿古風(fēng)情街等，進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，以形成區(qū)別于周邊旅游景點(diǎn)的特色化旅游資源。 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 60 ? 二、皤灘古鎮(zhèn)復(fù)古風(fēng)情旅游街 線(xiàn) 沿地塊內(nèi)永安溪 再造皤灘古鎮(zhèn) ， 復(fù)興當(dāng)年 皤灘 古鎮(zhèn)百年老字號(hào)，結(jié)合現(xiàn)代休 閑商業(yè)中餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等旅游服 務(wù)功能，為游客提供具有特色的旅游商業(yè)服 務(wù)。 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 本資料來(lái)自 65 。 發(fā)展設(shè)想 開(kāi)發(fā)定位設(shè)想 本資料來(lái)自 52 ? 基于以上四點(diǎn)分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)具有提升仙居旅游發(fā)展的戰(zhàn)略考量項(xiàng)目的發(fā)展，提出項(xiàng)目定位初步可以考慮為： 仙居旅游核心特色旅游組團(tuán) 仙居旅游綜合服務(wù)中心 長(zhǎng)三角歷史人文教育培訓(xùn)基地 長(zhǎng)三角青少年勵(lì)志教育基地 中國(guó)農(nóng)業(yè)休閑及觀(guān)光旅游示范基地 發(fā)展設(shè)想 開(kāi)發(fā)定位設(shè)想 本資料來(lái)自 53 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)及旅游學(xué)規(guī)律，本案目標(biāo)人群范圍按三個(gè)圈層進(jìn)行分類(lèi)（各圈層分別以本案為中心，分 150KM、 300KM，500KM延伸）； ? 本項(xiàng)目目標(biāo)人群以長(zhǎng)三角一帶休閑游客為主； ? 三個(gè)圈層內(nèi)游客組成為：臺(tái)州本地市民、溫州杭州等周邊城市民，長(zhǎng)三角地區(qū)部分自駕游客；其它客源還包括集團(tuán)游客，會(huì)務(wù)游客和背包游客等； ? 現(xiàn)代交通系統(tǒng)的發(fā)展將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的目標(biāo)客戶(hù)群體； ? 本項(xiàng)目核心范圍目標(biāo)人群有約 30005000萬(wàn)人口。 旅游地產(chǎn) 本資料來(lái)自 46 開(kāi)發(fā)資源利用 本資料來(lái)自 47 區(qū)域旅游資源概述 ? 項(xiàng)目位于仙居國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，屬三類(lèi)以上旅游資源，具備良好的旅游開(kāi)發(fā)條件； ? 區(qū)域內(nèi)旅游資源以自然景觀(guān)為主，文脈較為零散，未形成旅游開(kāi)發(fā)體系，區(qū)域內(nèi)人文旅游線(xiàn)未得到有效開(kāi)發(fā)，造成資源的浪費(fèi)； ? 自然和人文旅游相結(jié)合，產(chǎn)品線(xiàn)廣，但開(kāi)發(fā)深度不夠，尚處于粗放式開(kāi)發(fā)階段，以純觀(guān)光為主，配套服務(wù)功能亟待提升； ? 區(qū)域旅游接待能力差，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑等衍生服務(wù)未得到深度開(kāi)發(fā)； ? 區(qū)域旅游有品牌，無(wú)品質(zhì)，缺乏完善的游客服務(wù)體系，旅游可重復(fù)性較低。 啟動(dòng)戰(zhàn)略 啟動(dòng)區(qū)策略建議 會(huì)所 （銷(xiāo)售中心） 啟動(dòng)區(qū) 沿線(xiàn)展示效果處理 本資料來(lái)自 41 房地開(kāi)發(fā)與旅游經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)選擇 第二部分 仙居之旅 本資料來(lái)自 42 以旅游經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)模式 ?仙居作為臺(tái)州市一個(gè)行政區(qū)，房地發(fā)展處于發(fā)展的初級(jí)階段， 屬于房地產(chǎn)發(fā)展水平的三、四城市， 且市場(chǎng)承接量相對(duì)有限。 商業(yè)體量 本資料來(lái)自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開(kāi)發(fā)面積約 7萬(wàn)平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標(biāo)準(zhǔn)， 66000平米 為商業(yè)開(kāi)發(fā)峰值，由于項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤(pán)入住率 低，有效消費(fèi)人口不足，預(yù)計(jì) 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進(jìn) 行大體量開(kāi)發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，影響整體的運(yùn)作。 ? 地塊 4位于渤海十七路，目前周邊尚未開(kāi)發(fā)，商業(yè)氛圍差，價(jià)值最低。 商業(yè)條件 本資料來(lái)自 22 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠(yuǎn)離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)距項(xiàng)目約 2KM，無(wú)法形成人流的共享 項(xiàng)目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認(rèn)證階段，商業(yè)體量有待市場(chǎng)調(diào)研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機(jī)關(guān)及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達(dá)性強(qiáng)，周邊有眾多行政機(jī)關(guān)，但未形成較為濃厚的商務(wù)和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結(jié)：項(xiàng)目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開(kāi)發(fā)，應(yīng)偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低
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