【正文】 容 積 率 公 攤 21% 銷 售 率 90% 開盤日期 2020－ 2020 交房時間 2020年 7月完工 附房價格 1300元 /平米 車庫 /車位 地上 /地下 車位數(shù)量 車位價格 5萬 /個 住宅最低價 高層 2700 住宅最高價 高層 3100 住宅均價 2950 主力戶型 /面積 90120 （二室二廳一衛(wèi) 8090、三室二廳一衛(wèi) 951三室二廳二衛(wèi) 133150 ） 滯銷戶型 150 配 套 費 管道燃?xì)獍惭b 2200元 有線電視 300元 優(yōu)惠政策 一次性 97折 按揭 98折；項目促銷優(yōu)惠 500010000元優(yōu)惠；贈送半年電梯費 商業(yè)建筑規(guī)劃 規(guī)劃有社區(qū)內(nèi)商業(yè)街，已售完；高層底商 2層未銷售 商鋪數(shù)量 12 商鋪面積 面積 215平米左右 /套 商鋪價格 未定 銷 售 率 未銷售 周邊配套 世紀(jì)學(xué)校、現(xiàn)代中學(xué)、彌河公園、體育中心、行政中心 綜合評價 周邊環(huán)境優(yōu)美，適宜居住，有大面積別墅區(qū) 180棟，定位高端。定位于中高檔，價格偏高。 典型樓盤調(diào)查 本資料來自 40 項目名稱 巴龍國際 開 發(fā) 商 青島巴龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代 理 商 自銷 售樓電話 5101177/5105577 地理位置 壽光建橋街東，圣城街北 物管公司 青島中恒 物管費用 多層 建筑單位 五洲建安 總 棟 數(shù) 72 規(guī)劃用途 大型高層 /多層居住社區(qū) 綠 化 率 45% 占地面積 186000平米 建筑面積 計劃開發(fā)量約 40萬。 100平米左右為主力戶型。開發(fā)商提出的依據(jù)自然地勢建立坡地綠化的概念及實施也較得人心，既重視綠化，又崇尚自然的做法也可吸引部分購房客戶。另外，壽光的城市化進(jìn)程相對于其他縣市更加快速，城郊結(jié)合部的舊村改造項目規(guī)模較大、價格低。 本資料來自 46 壽光住宅市場總體分析 4）價格態(tài)勢 商品房交易平均價格也由 06年的 2100元 /平方米上漲到 07年的 2300元 /平方米， 09年上半年均價已突破 2500元 /平方米，而 2020年上半年則比 2020年上漲近500元 /平米。壽光的居住文化的提升還僅僅停留在硬件配套標(biāo)準(zhǔn)的增加和物業(yè)模式的引進(jìn)上。因排他性、統(tǒng)領(lǐng)性不夠，項目的景觀優(yōu)勢僅為重要優(yōu)勢 ,不構(gòu)成關(guān)鍵優(yōu)勢。 他們一邊樂在其中地工作著，一邊極盡所能地美好生活著 。 ——概念之內(nèi)，務(wù)實求質(zhì)。 讓一期有獨立社區(qū)的感覺，入住后便于安保等管理。廣告推廣以 “ 一期完美呈現(xiàn)、金光街貫通、樣板間盛大開放 ” 等借口進(jìn)行；促銷活動以現(xiàn)場折扣及 “ 金色萊茵德國游 ” 等形式進(jìn)行。 本資料來自 68 在市場競爭日益激烈、宏觀調(diào)控愈演愈烈的形勢下，我們只有不斷拓展?fàn)I銷渠道、有效直擊目標(biāo)客戶、靈活營銷手段，才能出奇制勝。 樣板間品鑒會、拍賣會 ” 以樣板間盛大公開、拍賣等借口，贈送禮品、組織活動，采取靈活的促銷政策，吸引關(guān)注，促進(jìn)目標(biāo)客戶成交； 3年分期付款，輕松入住體驗 根據(jù)部分客戶消費心理，針對第三套或外地戶口客戶，可以采取 3年分期付款的方式，交房后 2年內(nèi)付清全款，最大程度吸引更多人群購買。 前期“霍氏在建一座島”的名聲已經(jīng)盡人皆知了。 與咖啡屋、汽車商、酒店、電影院、學(xué)校等合作，通過互給對方客戶優(yōu)惠的辦法，擴(kuò)大知名度和有效客戶范圍，以多渠道促進(jìn)項目銷售。 原有二期招募海報過于簡單，不能體現(xiàn)樓盤的高檔氣質(zhì)；可根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點多次印刷，如“從萊茵河到法蘭克福 ——德意志風(fēng)情之旅”、樣板間公開品鑒會等。 包裝策略 本資料來自 72 包裝策略 可在金光街兩側(cè)布置彩旗 可在工地圍擋設(shè)置部分圍墻廣告 可在一期南入口兩側(cè)設(shè)置部分圍墻廣告 可在一期部分完工房外懸掛彩旗或豎幅 本資料來自 73 售樓處包裝 ?完善售樓處現(xiàn)場布置。 老帶新、卡諾會會員購房贈送物業(yè)費 老客戶購買贈送 2年物業(yè)費，介紹新客戶贈送 1年物業(yè)費；卡諾會會員享受1萬頂 2萬等優(yōu)惠政策。 另外，我們也可在濰坊核心區(qū)投放戶外廣告牌，吸引濰坊目標(biāo)客戶。 ?2020年不搞開盤儀式，正式開盤在 2020年。 ?先做好一期，呈現(xiàn)實景品質(zhì)。 ——追求細(xì)節(jié)，打造完美。 德國文化 ,也值得贊嘆和借鑒。 在區(qū)域市場具有獨特識別性與演繹空間。 客戶群體中，二次置業(yè)客戶占多數(shù)比例，首次置業(yè)客戶（年輕、婚房）占少數(shù)比例，多以自住為主。社區(qū)品質(zhì)、環(huán)境綠化和物業(yè)管理等要求較高。 2）放量形態(tài) 定向團(tuán)購開發(fā)較為普遍。 未見現(xiàn)房先建樹。這一策略普遍被應(yīng)用于玫瑰園、領(lǐng)世郡等項目，因此”高檔樓盤中檔價格“很能吸引客戶購買。售樓處裝修高檔，銷售人員素質(zhì)較高。世紀(jì)城 開 發(fā) 商 中南地產(chǎn) 代 理 商 青島易辰 售樓電話 5673777 5673888 地理位置 壽光市圣城街郭家路口 物管公司 中南物業(yè) 物管費用 建筑單位 南通建筑總承包 總 棟 數(shù) 13 規(guī)劃用途 高層商住社區(qū) 綠 化 率 42% 占地面積 113220平米 建筑面積 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)情 可售戶數(shù) 2436 工程進(jìn)度 一期 4棟交房，二期 容 積 率 公 攤 22% 銷 售 率 二期開盤銷售 80% 開盤日期 (二期） 交房時間 附房價格 約 2000 地上車庫價格 車庫 3400/平 車位 /庫數(shù)量 地下車位 車位價格 車庫 住宅最低價 3100 住宅最高價 3600 住宅均價 3250 戶型及套數(shù) 戶型 A三室兩廳兩衛(wèi) 136平 戶型 B兩室兩廳一書 兩衛(wèi) 133平 C三室兩廳兩衛(wèi) 141平 D兩室兩廳一衛(wèi) 103平 E兩室兩廳兩衛(wèi)一書 137平 F三室兩廳一衛(wèi) 124平 G兩室兩廳一衛(wèi) 115平 主力戶型 /面積 B 133平 D 100平 F 124平 滯銷戶型 無 配 套 費 有限電視 300元天然氣開口 2700元 優(yōu)惠政策 二期開盤當(dāng)天 ，開盤后 97折。 第二座 :微觀之山 本資料來自 31 一、一手房銷售量 銷售量 9425套 同比增長 202% 銷售面積 同比增長 136% 銷售均價 2769元 /平米 2020年均價 2326，同比增長 19% 二、一手房銷售面積 90平方米以下 占 % 90110平方米 占 % 110140平方米 占 % 140平方米以上 占 % 交易套數(shù) 2310套 同比增長 107% 交易面積 同比增長 30% 交易額 6億元 同比增長 50% 三、二手房銷售量 2020年壽光房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 本資料來自 32 四、銷量 top5 泰和華宇 中陽集團(tuán) 巴龍國際 建設(shè)開發(fā)公司 9萬平方米 美林開發(fā)公司 五、購房用途 自住及改善性住房 70% 投資置業(yè) 30% 機關(guān)事業(yè)單位職工 40% 農(nóng)民進(jìn)城 30% 企業(yè)職工及個體戶 30% 六、購房人群 2020年壽光房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 2020年第 1季度 —— 壽光共完成商品房銷售 1605套， 平方米 ， 均價 2849元 /平方米， 分別同比增長 89%、 63%和 %。 今后房地產(chǎn)調(diào)控政策空間不大 。 并在一定程度上抑制了改善性自住需求 。 總體上會使房地產(chǎn)銷售放緩 ， 投資反應(yīng)會略微滯后 。 本次政策出臺后 ， 對投資投機性購房行為具有巨大的影響 ， 未來一段時間房地產(chǎn)很有可能進(jìn)入到價格調(diào)整 ， 和成交量大幅萎縮的局面 ， 隨著交易量的萎縮 ， 房價可能出現(xiàn)調(diào)整 。盡管眾望所歸的房價大跌卻沒有實現(xiàn)，但繼恒大持續(xù)八五折優(yōu)惠銷售，萬科某樓盤銷售亦推出優(yōu)惠條例，令最終售價出現(xiàn)下跌。 ?停發(fā)第三套房貸款 ?遏制外地炒房者 ，對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。 繼續(xù)支持居民自住和改 善型住房消費，抑制投資投機性購房。 本資料來自 15 建議 用實際行動， 化解信任危機。 唯太親切于具體，則易陷于當(dāng)下耳。聽說從香港弄來個物業(yè)老總，從中實挖了幾個人。 貝蕾 15號樓 (784276871) 8:21:38 啥時候交房 他們自己也沒有很準(zhǔn)的日子 永恒的愛 12號樓 (1355026460) 8:21:58 說 8月。 金光街 以北那些 ，不讓他們開發(fā)了 顏回二期 (93208631) 17:23:58 真假？ 貝蕾 15號樓 (784276871) 17:24:14 好像是真的。我后悔死了 紫羅蘭 18:36:55 我喜歡的是哪里的環(huán)境。希望他們能重視我們業(yè)主的利益。國際延遲近 1年交房； 2020年 9月，四季花園延遲近 1年交房； 2020年 4月，卡諾島延遲交房違約金處理事件。 6 (202043 15:35:49) 6 我也是在卡諾島買的房子，答應(yīng)從元月 1號開始賠償，突然的變卦讓客戶很傷心，很失望，以為我們好忽悠，權(quán)力小就壓我們，現(xiàn)在不是＊＊社會了，拿法律說事，說因為政府原因，那是你們之間的問題，你們沒協(xié)商好，那是你們工作沒有做到位。好幾年不用交物業(yè)管理 紫羅蘭 18:44:16 都說老板拿錢跑了‘你怎麼看這事 默雨 18:44:26 是嗎 紫羅蘭 18:44:35 恩 默雨 18:44:38 不至于吧 不是霍氏嘛 紫羅蘭 18:44:58 只掛了一個名字。 本資料來自 10 關(guān)于工程進(jìn)度 關(guān)于交房時間 5月 21日維權(quán)群業(yè)主討論 貝蕾 15號樓 (784276871) 7:56:01 這幾天有去工地的嗎？ 心 amp。 從河壩出入顯然是不太合理的，因為路是在是太窄 貝蕾 15號樓 (784276871) 8:26:03 2期的進(jìn)度不比咱一期的慢，就怕他們一期和二期不交房，不交沒辦法。啥事都好說 二兩半 17樓 (1395065982) 8:43:36 我可不想到時候，家里漏水，漏電找他們，他們一拖再拖，那可真受不了了 二兩半 17樓 (1395065982) 8:45:56 只要入住了，物業(yè)整業(yè)主有的是辦法！ ~有些事能和平解決就解決！ 本資料來自 12 出租車司機： 卡諾島環(huán)境挺好，沒聽說有什么問題；有人說靠河地基不好。在房地產(chǎn)市場日益成熟、競爭日益白熱化的情況下，誰做的最好，誰就能贏得客戶、贏得市場、贏得利潤最大化。 ? 雖然，我們不必?fù)?dān)心濰坊、壽光這樣的地方房價下降； 但是，我們必將迎來市場的觀望，以及由此導(dǎo)致的 —— 成交量下降； 房價停滯或波動； 成交速度放緩； ? 雖然，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，必定造就更長的調(diào)整周期！ 但是，順勢創(chuàng)新、靈活調(diào)整、策略營銷、挖掘價值，大勢并非不可為！ ? 也許，這正是為下一輪房地產(chǎn)上升周期儲備能量的最佳時機。 （ 四 ） 地方政府可根據(jù)實際 ， 在一定時期內(nèi)采取臨時性措施 ， 嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投 機性購房 。 （一）停發(fā)第三套房貸款 （二）遏制外地炒房者 （三）物業(yè)稅漸行漸近 （四）問責(zé)制強化執(zhí)行力 418 國務(wù)院 國務(wù)院 商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房的貸款。 ?銀監(jiān)會對房地產(chǎn)收緊 ?相關(guān)分析 第一座 :宏觀之山 本資料來自 21 發(fā)改委擬訂房產(chǎn)健康發(fā)展書 力求根治樓市 20200519 發(fā)改委調(diào)控新政即將發(fā)布 據(jù)港媒報道，發(fā)改委將發(fā)布一份促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的文件，包括住建部、國土資源部、銀監(jiān)會等在內(nèi)的多個部委均有參與。只有個別銀行如招商銀行可以辦。 ? 規(guī)定“對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 ? 嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。 ? “對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”是政府一種探索過程，如果成功，這一制度性安排可能被固定下來。 如果二套房的政策修改之后能夠有效的遏制投機 ， 控制住房價的快速上漲 ， 稅收政策可能會稍緩 。晨鳴老板就在此住。銷售情況較好，現(xiàn)場包裝氣氛不錯，銷售人員素質(zhì)較高。一期開發(fā)量約 6萬平米，二期 8萬 建筑結(jié)構(gòu) 多層框架 可售戶數(shù) 一二期共 580戶