【正文】 華庭 寶安區(qū) 68,289 189,688 100% 珠江三角洲區(qū)域 佛山金御華府 南海區(qū) 127,598 214,969 100% 珠江三角洲區(qū)域 萬科標(biāo)桿研究 第 44頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科產(chǎn)品系列詳情（ 4） 產(chǎn)品線 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 規(guī)劃建筑面積 萬科權(quán)益 所屬區(qū)域 蘭喬圣菲系列 佛山蘭喬圣菲 順德區(qū) 110,000 325,041 100% 珠江三角洲區(qū)域 上海蘭喬圣菲 閔行區(qū) 317,485 90,268 100% 長江三角洲區(qū)域 沈陽蘭喬圣菲 東陵區(qū) 344,365 107,399 100% 環(huán)渤海區(qū)域 長春蘭喬圣菲 凈月區(qū) 130,873 78,472 100% 環(huán)渤海區(qū)域 藍(lán)山系列 東莞萬科藍(lán)山 大嶺山鎮(zhèn) 146,674 278,074 100% 珠江三角洲區(qū)域 廣州藍(lán)山花園 白云區(qū) 74,034 146,442 100% 珠江三角洲區(qū)域 上海藍(lán)山小城 浦東新區(qū) 433,130 197,889 100% 長江三角洲區(qū)域 魅力之城系列 武漢魅力之城 武昌區(qū) 218,340 415,059 100% 其他 成都魅力之城 成華區(qū) 380,501 738,785 60% 其他 沈陽魅力之城 于洪區(qū) 156,817 300,766 100% 環(huán)渤海區(qū)域 青島魅力之城 城陽區(qū) 200,289 357,459 80% 環(huán)渤海區(qū)域 無錫魅力之城 濱湖區(qū) 960,000 1,348,695 60% 長江三角洲區(qū)域 鎮(zhèn)江魅力之城 潤州區(qū) 770,903 832,921 100% 長江三角洲區(qū)域 杭州魅力之城 江干區(qū) 84,438 190,408 100% 長江三角洲區(qū)域 萬科標(biāo)桿研究 第 45頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科產(chǎn)品系列詳情（ 5） 產(chǎn)品線 項(xiàng)目名稱 位置 占地面積 規(guī)劃建筑面積 萬科權(quán)益 所屬區(qū)域 四季花城系列 佛山四季花城 南海區(qū) 533,955 552,621 100% 珠江三角洲區(qū)域 上海四季花城 寶山區(qū) 383,678 455,501 100% 長江三角洲區(qū)域 南昌四季花城北區(qū) 高新區(qū) 374,335 479,471 50% 長江三角洲區(qū)域 北京四季花城 順義區(qū) 195,817 286,470 100% 環(huán)渤海區(qū)域 沈陽四季花城 于洪區(qū) 387,471 551,319 100% 環(huán)渤海區(qū)域 萬科城系列 北京金隅萬科城 昌平區(qū) 178,908 543,813 49% 環(huán)渤海區(qū)域 沈陽萬科城 和平區(qū) 365,566 892,282 49% 環(huán)渤海區(qū)域 廣州萬科城 籮崗區(qū) 222,001 154,914 100% 珠江三角洲區(qū)域 鞍山萬科城 高新區(qū) 167,422 365,007 100% 環(huán)渤海區(qū)域 東莞常平萬科城 常平鎮(zhèn) 660,400 425,784 100% 珠江三角洲區(qū)域 佛山萬科城 禪城區(qū) 386,400 778,088 100% 珠江三角洲區(qū)域 深圳萬科城 龍崗區(qū) 513,018 515,190 100% 珠江三角洲區(qū)域 。 以領(lǐng)先的技術(shù)持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。 1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計(jì)，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。 ? 以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群 ? 標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制降低了成本，縮短了開發(fā)周期 ? 中心區(qū)物業(yè) 萬科標(biāo)桿研究 第 14頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險(xiǎn)最小的住宅市場 資料來源：公司年報(bào) 萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo) 2020— 2020三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長， 住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。 ?2020年 11月 21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項(xiàng)目，一舉進(jìn)入城市核心地帶，實(shí)現(xiàn)了上海萬科 14年來的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場。 成功人士 —— 滿足心理需求 傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨(dú)棟別墅，對稀缺性資源有較高要求 萬科標(biāo)桿研究 第 7頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分 產(chǎn) 品 系 列 品類 主力細(xì)分客戶 客戶描述 客戶細(xì)分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 金 色 家 園 商務(wù)住宅，周邊 寫字樓密集，商 業(yè)價(jià)值高 商務(wù)人士 投資 頂級商務(wù)人士 投資 改善居住，配套 齊全 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 40% 4045歲 改善 小太陽 40% 3539歲 改善 中年之家 10% 4550歲 空巢 首次置業(yè)，低總 價(jià) 青年之家 85% 2535歲 首次 青年持家 15% 2530歲 首次 城 市 花 園 城郊改善居住環(huán) 境 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 20% 4045歲 改善 小太陽 30% 3539歲 改善 中年之家 5% 4550歲 空巢 青年持家 5% 3035歲 改善 小小太陽 30% 3035歲 改善 產(chǎn) 品 系 列 品類 主力細(xì)分客戶 客戶描述 客戶細(xì)分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 四 季 花 園 郊區(qū)首次置業(yè)，低價(jià) 青年之家 50% 2535歲 首次 小小太陽 20% 2530歲 首次 青年持家 10% 2530歲 首次 三代（孩子） 10% 2530歲 首次 老年一代 10% 45歲以上 空巢 郊區(qū)享受型，改 善居住為主 三代（孩子） 50% 3545歲 改善 后小太陽 50% 3545歲 改善 高 檔 稀 缺 城市郊區(qū)，資源 稀缺 高 城市稀缺地段 ，占有稀缺資源 萬科對客戶進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟(jì)因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價(jià)值觀、支付能力三個(gè)緯度 11個(gè)類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時(shí)，服務(wù)于更多的人群。客戶細(xì)分帶來的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線 萬科標(biāo)桿研究 第 6頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別 客戶類別 基礎(chǔ)特征 購房動(dòng)因 產(chǎn)品需求特征 年輕家庭 2530歲，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略 2020年 11月 1日 萬科標(biāo)桿研究 第 1頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列 萬科標(biāo)桿研究 第 2頁 2020年 11月 1日 版權(quán)所有 ,不得翻印 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn) 延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶 以檔次區(qū)分產(chǎn)品： 低檔、中檔、高檔 根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分 首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè) ?萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細(xì)分。 ?進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng) ?房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素 ?收入不是很高，對價(jià)格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房 ?價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省 ?購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān) 新的客戶細(xì)分使得萬科關(guān)注客戶 “ 首次購房 — 首次換房－二次換房－退休用房 ” 的終身購房計(jì)劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域 —— 從為中產(chǎn)階級白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅。 安度晚年 以經(jīng)濟(jì)型空巢家庭客戶為主，對價(jià)格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。 高端產(chǎn)品保證利潤 ?萬科 2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。 – 中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅(jiān)持走萬科精品路線，同時(shí)希望把萬科水準(zhǔn)提升到一個(gè)新的高度，讓萬科品牌有一個(gè)更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個(gè)更高的美譽(yù)度。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫。 美國麻省理工大學(xué)為深圳萬科四季花城進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)；瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會(huì)向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對深圳金域藍(lán)灣項(xiàng)目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設(shè)計(jì)的見解 …… 通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術(shù)引進(jìn)到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來。其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍(lán)灣、世紀(jì)花城、城市花園系列為重點(diǎn)。 四季花城系列（ 1999年開始） 上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園 城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶； 能適應(yīng)城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分； 中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主； 大面積綠化景觀 城市花園系列 花園新城系列（ 1992年開始） 深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科 2000年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人居委員會(huì)評為 2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎(jiǎng)。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時(shí)間去驗(yàn)證。 萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高 大眾住宅 中低端住宅 高端住宅 萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)示意圖 蘭喬圣菲系列等 特點(diǎn)：高端 ≠豪宅 萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象 兩限房、廉租房 特點(diǎn)：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會(huì)參與度有一定的