中原_蘭江地產(chǎn)深圳香蜜湖北項(xiàng)目前期營(yíng)銷定位報(bào)告_77ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 000香格麗苑 15036 90554 20231210 9800 ——香雅園 7413 22823 2023319 9800 ——216。標(biāo)準(zhǔn)往往不能表達(dá)細(xì)節(jié)的，而細(xì)節(jié)可以基于標(biāo)準(zhǔn)而超越標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)約束之外構(gòu)成產(chǎn)品真正的內(nèi)在和外在的素質(zhì)，只有關(guān)注設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)才能超越標(biāo)準(zhǔn)。n 文化層次的體現(xiàn)。 ＹＯＨＯ Ｔｏｗｎ與Ｍｉｃｒｏｓｏｆｔ的ＭＳＮ合作為住戶提供全球首創(chuàng)的“ ＹＯＨＯ ＳｍａｒｔＡｌｅｒｔｓ ”服務(wù) 提倡 “ ｊｏｙ ｏｆ ｌｉｖｉｎｇ” 生活概念 思想境界的表述 《 文化層次的體現(xiàn) 《項(xiàng)目主打特色是現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，吸納了嶺南四大名園、北京四合院等眾多中式建筑的精華，輔以現(xiàn)代的建筑文化及特色，形成了其獨(dú)具特色的現(xiàn)代新中式建筑特色。 二月 2117:19:4817:19Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/17 17:19:4817:19:4817 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 17 二月 20235:19:48 下午 17:19:48二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/2/17 17:19:4817:19:4817 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。整個(gè)單位設(shè)計(jì)坐擁360度的環(huán)回海景， 最大程度突出和利用了外部的景觀環(huán)境 。n 空間獨(dú)特的建筑原形態(tài)。價(jià)格定位說明１【 高端產(chǎn)品定價(jià)權(quán)法 】TimePrice正常走勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（政策影響時(shí)局扭轉(zhuǎn)等）干擾因素價(jià)格下滑普通產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)區(qū)間基本市場(chǎng)價(jià)值人員服務(wù) 形象創(chuàng)新豪宅形象創(chuàng)新豪宅營(yíng)銷服務(wù)專業(yè)人員營(yíng) 銷價(jià)值增值空間產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品細(xì)部打造如果項(xiàng)目能夠成功構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法逾越的壁壘，將會(huì)較少受到市場(chǎng)的影響 ,阻嚇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，那么本項(xiàng)目將有極大機(jī)會(huì)突破片區(qū)標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)獨(dú)占鰲頭！價(jià)格定位說明 2菲利浦 水榭花都由于自身素質(zhì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為片區(qū)二手樓中價(jià)格尖峰，接近 2萬元 /㎡；216。通過策略性產(chǎn)品開發(fā)理念，采用設(shè)計(jì)手段引導(dǎo)需求。 那么 70%90 ㎡以下的戶型，考慮到其組合后功能的完整性、使用的便利性、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的等 ,我們也盡可能的拆分成 1+1，而不是多合一。 這一條對(duì)于 “ 那些近兩年通過拍賣，高價(jià)從政府手上拿地，且地塊所處的地段及容積率等又不適合做 90平米以下的產(chǎn)品 ” 的開發(fā)商來說，是致命的。成交戶型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 145 3098215 21367 四房 176 4199536 23861 五房 236 5865780 24855 環(huán)香蜜湖 水榭花都項(xiàng)目各片區(qū)典型案例三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析成交以三房四房為主，五房成交較少 .原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部本項(xiàng)目成交價(jià)格處于片區(qū)中高價(jià)位水平；戶型面積也基本相近，以舒適型為主；客戶對(duì)于三房四房的需求和成交特點(diǎn)明顯 .尤以三房最為活躍 .成交戶型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 156 2238912 14352 四房 167 2556603 15309 五房 239 4416242 18478 環(huán)香蜜湖 香域中央項(xiàng)目成交以四房五房為主，三房成交比例較低。環(huán)香蜜湖 片區(qū) 三級(jí)市場(chǎng)成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價(jià)（萬元） 平均單價(jià)（元 /㎡）一房 % 61 12105 兩房 % 102 11644 三房 % 170 13160 四房 % 263 14763 五房 % 118350 451 19853原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交分析本片區(qū)平均價(jià)格在三大片區(qū)中最高華僑城 片區(qū) 三級(jí)市場(chǎng)成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價(jià)（萬元） 平均單價(jià)（元 /㎡）一房 － － － － －兩房 % 85 10711 三房 % 193 12701 四房 % 168330 337 15649 五房 % 398 16777 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部華僑城片區(qū)的二手市場(chǎng)交易 三房四房比例稍低，但比例仍然高達(dá) 73％；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯， 三房平均面積為 152平 ,四房平均面積為 215平 , 戶均面積居四大片區(qū)之首 。由于目前只是推斷 ,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例 。選取 0306年 ， 同質(zhì)片區(qū) 的共 13個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析 。NOKIA百變的造型設(shè)計(jì)，突破單純作為手機(jī)功能用途，成為時(shí)尚潮流追捧的潮流。它所生產(chǎn)的 Apple II 引發(fā)了個(gè)人電腦革命， Macintosh 的推出又徹底改造了個(gè)人計(jì)算機(jī)。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。外延除東南面地勢(shì)較低，其他方位皆山地地貌。福龍路簡(jiǎn)介：描 述 :福龍路是深圳實(shí)施 “ 凈暢寧 ” 工程的重要舉措之一。該工程包括互通式立交 4座、簡(jiǎn)易立交 3座，沿線設(shè)跨線橋 41座，總長(zhǎng) 9088米；隧道（單洞） 6座，總長(zhǎng) 6048米；工程總投資 ， 計(jì)劃 2023年 10月全線通車 。地塊研判 —— 形象演繹S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)l片區(qū)市場(chǎng)知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項(xiàng)目容積率 l未來福龍路開通帶來機(jī)遇 l新政出臺(tái)后市前景不容樂觀l周邊地塊的陸續(xù)開發(fā)l環(huán)境清幽無噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化地塊研判 ——SWOT 分析S WO Tl地塊屬于關(guān)內(nèi)稀缺的住宅用地l具備豪宅必不可少的自然景觀 資源（山景）l發(fā)展商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)l片區(qū)市場(chǎng)知名度不高l周邊交通、配套缺乏l項(xiàng)目容積率 l未來福龍路開通帶來機(jī)遇 l新政出臺(tái)后市前景不容樂觀l周邊地塊的陸續(xù)開發(fā)l環(huán)境清幽無噪音污染l供需矛盾持續(xù)激化擁有了眾多的先機(jī)和優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必項(xiàng)目開發(fā)方向鎖定了高端住宅。山 坡p 山景資源的合理開發(fā)和利用p 車流和人流通道的設(shè)置p 停車位問題的解決p 戶型面積配比與新政產(chǎn)生的矛盾p p 同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)作為打造
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