沈陽塞納家園商品房項(xiàng)目年度營銷推廣策劃方案地產(chǎn)策劃(存儲版)
【正文】 12 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢 區(qū)域競項(xiàng) 2020年供應(yīng)狀況一覽 上河城 10% 慧緣博雅 1% 萬科新里程 26％ 雍熙金園 2% 坤泰新界 28% 金地國際花園 17% 塞納家園二期 １ 6% 2020年將是區(qū)域眾多項(xiàng)目爭相上市的開篇之年，金地項(xiàng)目 2020年創(chuàng)造了較好的銷售業(yè)績，關(guān)注度較高。 建議 2020年核心區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)，在定位上、價(jià)格上可以向雍熙金園 2020年的價(jià)格靠 攏，但考慮到區(qū)域眾多大盤的競爭壓力，建議趨近于雍熙金園 2020年的銷售價(jià)格為 宜。 本資料來自 1 沈陽 塞納家園商品房項(xiàng)目年度營銷推廣策劃方案 本資料來自 2 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 2020年，在房實(shí)總公司合理的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃下，在房產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，塞納家園二期 2組團(tuán)實(shí)現(xiàn)了年度清盤的銷售業(yè)績，完成了 2組團(tuán)業(yè)主順利入住的任務(wù)。 典型項(xiàng)目分析 本資料來自 10 二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢 ? 萬科新里程 項(xiàng)目屬沈陽萬科與其他公司聯(lián)合開發(fā)的產(chǎn)品，擁有萬科開發(fā)的品牌優(yōu)勢。坤泰項(xiàng)目 1期一組團(tuán)也將上市，產(chǎn)品供給豐富。 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 16 調(diào)整次數(shù) 調(diào)整時(shí)間 增幅金額 第一次 06年 10月份 第二次 06年 12月份 46萬元 第三次 07年 3月份 合計(jì) 綜述：塞納家園二期本身的定價(jià)體系是按照低開高走的原則進(jìn)行的，隨著政 策導(dǎo)向及區(qū)域市場的不斷變化，長青板塊呈現(xiàn)較好的市場趨勢，因 此，在三組團(tuán)上市之前的一段時(shí)間內(nèi)，仍存在一定的升值空間。 本資料來自 19 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 渾南大道延伸長青板塊價(jià)值升級 渾南大道作為城市一級景觀路，周邊眾多開發(fā)項(xiàng)目都將借勢于渾南大道帶 來的生態(tài)、休閑、交通便利，成為項(xiàng)目核心的生活配套亮點(diǎn)，客觀居住環(huán) 境的提升必然勢必帶來價(jià)值的合理化攀升。其中有相當(dāng)一部 份是具有全國性影響力的大品牌企業(yè)。如何找出項(xiàng)目產(chǎn)品本身的競爭優(yōu) 勢將成為營銷成功的關(guān)鍵 2020年區(qū)域商品住宅項(xiàng)目競爭特征 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 本資料來自 23 三、項(xiàng)目 SWOT分析 ? 塞納家園二期產(chǎn)品已經(jīng)交房入住，住宅產(chǎn)品較高的性價(jià)比帶來 的口碑效應(yīng)更加顯著 ? 塞納家園二期成熟園區(qū)已經(jīng)逐步形成，項(xiàng)目整體形象可作為項(xiàng) 目新品上市有力的品質(zhì)佐證 ? 區(qū)域眾多品牌開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)，提高了區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格，項(xiàng) 目在價(jià)格上擁有一定的競爭優(yōu)勢 ? 長青板塊的眾多高品質(zhì)項(xiàng)目的興建，促進(jìn)了區(qū)域生活服務(wù)配套 的完善，有助于塞納家園項(xiàng)目的三組團(tuán)銷售 ? 三組團(tuán)供給的多層產(chǎn)品配置基于 2組團(tuán)旺銷戶型進(jìn)行的組 合，屬于市場優(yōu)勢型配置 1．優(yōu)勢 本資料來自 24 ? 與周邊眾多品牌開發(fā)商的項(xiàng)目直觀比較，居住生活細(xì)節(jié)及舒 適度層次有明顯差距 ? 塞納家園三組團(tuán)產(chǎn)品的面積和戶型趨同，產(chǎn)品供應(yīng)豐富度不 足 ? 三組團(tuán)高層產(chǎn)品受來自于長青南街的噪音干擾較大 ? 物業(yè)管理和服務(wù)較品牌開發(fā)商有一定差距 ? 三組團(tuán)建設(shè)位置對于戶外廣告的推廣展示面相對不足 三、項(xiàng)目 SWOT分析 2．劣勢 本資料來自 25 2．機(jī)會 ? 長青板塊由渾南大道的開通逐漸升溫，居住生活配套正趨向 成熟，市場認(rèn)可度提升 ? 品牌開發(fā)商項(xiàng)目的啟動，提升了區(qū)域的商品住宅價(jià)格，為開 發(fā)利潤的提升提供了客觀拉升空間 ? 萬科新里程等項(xiàng)目高層產(chǎn)品的推廣，促進(jìn)區(qū)域市場對于高層 產(chǎn)品的進(jìn)一步認(rèn)知 ? 奧運(yùn)盛世概念對于區(qū)域關(guān)注度的提升，為項(xiàng)目 08年入市推廣 提供了切入點(diǎn) 三、項(xiàng)目 SWOT分析 本資料來自 26 4．威脅 ? 周邊品牌項(xiàng)目相似產(chǎn)品對于區(qū)域需求市場分流 ? 房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控影響國內(nèi)部分城市降價(jià)現(xiàn)象，將會導(dǎo) 致區(qū)域市場購房持幣觀望現(xiàn)象的加劇 ? 政策層面對于房貸的負(fù)面影響，有可能觸及三組團(tuán)的營銷效 果 三、項(xiàng)目 SWOT分析 本資料來自 27 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 1. 預(yù)期完成的營銷目標(biāo) 塞納家園二期 3組團(tuán) 1批次房源 房源數(shù)量：多層 180套 高層 67套 塞納家園二期 3組團(tuán) 2批次房源 房源數(shù)量：多層 144套 高層 68套 本資料來自 28 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 塞納家園二期三組團(tuán)房源匯總表 多層產(chǎn)品信息匯總 批次 戶型 面積 套型 樓號 數(shù)量 總套數(shù) 批次 戶型 面積 套型 樓號 數(shù)量 總套數(shù) 第 一 批 次 E ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 1 12 36 F ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 3 24 36 10 12 4 12 11 12 F1 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 4 12 12 F ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 1 12 84 H ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 3 6 6 2 24 F3 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 3 6 9 24 4 12 18 10 12 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 5 12 11 12 6 12 24 F1 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 1 12 36 F2 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 5 12 24 10 12 12 11 12 ㎡ 二室兩廳一衛(wèi) 5 12 24 H ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 2 6 12 6 12 9 6 合計(jì) 144套 I ㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 2 6 12 9 6 合計(jì) 180套 本資料來自 29 四、預(yù)期完成的營銷指標(biāo) 2. 塞納家園二期三組團(tuán)價(jià)格策略 塞納家園二期產(chǎn)品定價(jià)原則 多層產(chǎn)品定價(jià) 〃 產(chǎn)品特點(diǎn) 成熟已入住的一期、二期園區(qū)，強(qiáng)化產(chǎn)品形象 3組團(tuán)在二期園區(qū)的核心位置，將有助于合理提升組團(tuán)均價(jià) 區(qū)域高性價(jià)比康居多層產(chǎn)品的匱乏利好 80㎡ 左右的舒適型標(biāo)準(zhǔn) 2室，功能型小三室供給，符合區(qū)域 市場需求 〃 產(chǎn)品定價(jià)
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