常州香江華廷策劃定位報告(存儲版)
【正文】 作為一個中低檔的家具賣場顯然在日后不能滿足區(qū)域消費(fèi)者的需求。常州居民獨(dú)立生活的較少，群體居住的意識較為強(qiáng)烈。常州知名度較高，開發(fā)商口碑較好； 216。項 目周 邊還 未存在一個建材家裝 賣場 。 作為本案的定位來說，與紅星集團(tuán)的成功有許多相似之處，本案目前的周邊情況有許多借鑒之處：43案例分析（ 1）家家愛家具市場以家具生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品直接設(shè)點(diǎn)批零結(jié)合銷售為主；（ 2）項目區(qū)域缺乏建材家裝類產(chǎn)品的供應(yīng)； （ 3）家家愛家具市場整體檔次中等偏低；區(qū)域整體品質(zhì)還未得到良好提升。 經(jīng)營戶對 本案推行家居 賣場 的方案 較為 感 興 趣，而且區(qū)域消 費(fèi) 者也 較為 支持。西北角 線 性商 業(yè) 以生活配套商 業(yè)為 主。一些套房家具店鋪面積大道200平方米，而在選擇 20－ 70平方米的將近 25%的經(jīng)營戶中，其經(jīng)營業(yè)種大多為一些桌椅類產(chǎn)品，整體上家具所需求的面積較大。本案的西北角引進(jìn)家家愛的產(chǎn)品，在吸引區(qū)域消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的賣場服務(wù)，更能提升區(qū)域人氣。 59定位方案項目南面的板狀商業(yè)一層已被定位為農(nóng)貿(mào)市場，這使 6層的板狀物業(yè)整體檔次下降，故建議一層與兩層及以上樓層的入口分向設(shè)置。定位方向南面板狀商業(yè)不在交通主干道，且一層已定位為農(nóng)貿(mào)市場，且周邊圍繞著幾萬的居住人口，故建議主要定位方向以休閑娛樂、購物一體類生活配套的業(yè)態(tài)為主。故建議東北角板狀商業(yè)的內(nèi)部鋪位的面積分割在 80－100平方米之間。48產(chǎn)品規(guī)劃東北角的板狀商業(yè)東北角的線性商業(yè)作為板狀商業(yè)的補(bǔ)充，定位為 精品建材裝飾一條街， 如家用小飾品、窗簾布藝等。 家家 愛 家具市 場 檔次 較 低、且建材 類產(chǎn) 品 較 少，但比 較 受區(qū)域消 費(fèi) 者 認(rèn) 可。隨著常州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活物質(zhì)的要求逐步提升，紅星集團(tuán)推出 “ 綠色家居 ” ，打造 “ 無塵、環(huán)保 ” 的第三個大型家居賣場－ 紅星家世界 ，增加了娛樂設(shè)施來吸引消費(fèi)者，使 3個總體量將近 20萬方的大型家居賣場的整體檔次急劇上升。 40SWOT分析（ 3）機(jī)會點(diǎn) 216。 39SWOT分析（ 1）優(yōu)勢 216。由于常州家居的專業(yè)市場較多，消費(fèi)者對專業(yè)化賣場及類似百安居等連鎖商場的接受度較高，相反對攤位制及沿街門面的抗性較大。而中檔產(chǎn)品的需求及中高檔產(chǎn)品的需求占了 52%和 34%之多。據(jù)統(tǒng)計，在 8%表示不感興趣的受訪者中，大多為已經(jīng)購買或已經(jīng)裝飾，目前對家居類產(chǎn)品毫無需求的消費(fèi)客戶。（ 2）發(fā)展?fàn)顩r常州的家居業(yè)在整個華東地區(qū)享譽(yù)盛名，是家居巨頭 “ 紅星集團(tuán) ” 及 “ 月星集團(tuán) ” 的基地。周邊的金碧輝煌、自由動力 (KTV)都是有名的娛樂場所、新建項目中億寶第的餐飲、休閑正在啟動，如本案推出娛樂城，不僅擴(kuò)大了區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)體量，使整條懷德路沿線娛樂檔次提升，更能吸引市中心及周邊次級區(qū)域的大量消費(fèi)者。216。常州市民餐飲、娛樂的消費(fèi)意識高，且消費(fèi)水平正在不斷提升，消費(fèi)金額也在 逐年上升；消費(fèi)者對本案的娛樂城方案表支持態(tài)度； 216。（ 2）劣勢 目前存在的商業(yè)體量較少，商業(yè)氛圍較淡； 周邊新建住宅體量較大，目前整體環(huán)境較差； 打造娛樂城銷售難度較大，不易回籠資金。除此以外，企業(yè)經(jīng)營者和機(jī)關(guān)/事業(yè)單位所占比重為 6%和 10%。偏向價格占 19%，交通因素占15%。顯然由于目前此地塊住居氛圍還未能體現(xiàn)，較為冷清。 娛樂城定位方案 第三章 （ 2）目前發(fā)展?fàn)顩r 常州的娛樂場所相當(dāng)多，在整個市區(qū)中心分布較散。項目區(qū)域的餐飲檔次相對降低，品牌餐飲少，許多居民都抱怨區(qū)域內(nèi)提供早餐的餐飲點(diǎn)都沒有。在調(diào)查中，常州比較受消費(fèi)者歡迎的幾家娛樂場所為： 第九頻道、天語雅閣、新飛躍 KTV、東方明珠 KTV等。 14行業(yè)描述受訪者中，個人月收入主要集中在 1200元以下和 1200元 ~1800元的區(qū)段，占到了受訪人數(shù)的 36%和 30%，是反映常州市民普遍收入的真實(shí)寫實(shí)，月收入 1800元是常州市居民中等收入水平的分水嶺，常州市的中等偏上收入體現(xiàn)在月收入 1800元 ~2500元和2500~4000元的區(qū)段，占本次受訪者的 20%和 9%，而月收入 5000元以上的高收入人群只占本次受訪者的 5%。19定位依據(jù)三、定位依據(jù)216。 20定位依據(jù)商業(yè)主題定位為高檔酒店、娛樂城＋休閑、餐飲一條街。 23產(chǎn)品規(guī)劃216。許多地產(chǎn)開發(fā)商都在注視項目區(qū)域，不久將會進(jìn)入大量且具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居住人口，形成人氣旺盛、品質(zhì)優(yōu)良的居住區(qū)。由于常州是一個市中心聚集地，目前市區(qū)已無空地建造住宅樓盤，而大量的新開發(fā)住宅項目均分布在市中心西側(cè)，即本案地塊區(qū)域附近，將來在此會形成一個成熟的居住區(qū)。 32行業(yè)描述調(diào)查顯示，紅星美凱龍與月星家居廣場兩大 “ 家居航母 ” 依舊是大部分受訪
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