【正文】 照統(tǒng)計(jì)目前該區(qū)域的居住人口已經(jīng)達(dá)到25萬人，按照城市規(guī)劃，如果不包括祈福新邨、南國奧林匹克、碧桂園以及廣州鐵路新客站核心區(qū)人口，僅漢溪地區(qū)將有約28萬人居住在該區(qū)域。2)在對(duì)目標(biāo)客戶群年齡、職業(yè)、家庭構(gòu)成、文化水平、購買動(dòng)機(jī)、生活方式等多重因子進(jìn)行分析前，收入與文化水平是劃分目標(biāo)群及判斷其價(jià)值取向最重要的兩個(gè)方面。D型：低文化高收入的“暴富階層”。對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)。2. 3引商目標(biāo)客戶 短期內(nèi)項(xiàng)目的商業(yè)客流量，未能達(dá)至一個(gè)理想的水平，但項(xiàng)目具有良好的未來商業(yè)價(jià)值。3) 國際家居總部主題概念的支撐：香江國際家居總部香江國際家居論壇家居展覽展示中心新產(chǎn)品發(fā)布中心體驗(yàn)式營銷中心家居用品研發(fā)設(shè)計(jì)中心集成辦公中心休閑娛樂中心國際商務(wù)中心信息中心項(xiàng)目以國際家居生活為主題，以家居用品的概念、研發(fā)設(shè)計(jì)、展覽展示、體驗(yàn)式營銷、后續(xù)跟蹤服務(wù)等為服務(wù)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)國際家居用品消費(fèi)新潮流為目標(biāo)的發(fā)展思路，既反映了項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，又符合家居用品的社會(huì)發(fā)展趨勢以及企業(yè)的人文優(yōu)勢以及資源優(yōu)勢，從而引導(dǎo)人們邁向一種全新的生活模式。香江國際公寓規(guī)劃面積確定：目前中國房地產(chǎn)市場住宅類、酒店式公寓類市場形勢看好，市場消化能力很強(qiáng)，因此規(guī)劃面積比例可以大一些，綜合考慮地塊特點(diǎn)，建議面積為6萬左右。琶洲香格里拉、太古匯香格里拉、正佳萬豪、富力麗思 白天鵝賓館座落在廣州鬧市中的“世外桃源”——榕蔭如蓋，歷史悠久的沙面島的南邊，瀕臨三江匯聚的白鵝潭。在大廳三樓和江畔花園上，還設(shè)有９個(gè)風(fēng)格各異的中西餐廳。設(shè)備完善的商務(wù)中心與多功能會(huì)議中心同層，為會(huì)議客人提供快捷方便的服務(wù)。1984年開業(yè)，是國內(nèi)首家中外合作經(jīng)營的五星級(jí)飯店。其中A副樓面積14，000平方米和B副樓六樓以上面積17，651平方米業(yè)已出售，酒店負(fù)責(zé)物業(yè)管理，63層主樓和6層裙樓共計(jì)面積15萬多平方米屬酒店經(jīng)營管理。%，%，%。 滿足為珠三角區(qū)域提供配套的基礎(chǔ)上，面向世界市場；252。5) 香江國際酒店重點(diǎn)打造項(xiàng)目構(gòu)想綜合比較目前廣州五星級(jí)酒店以及準(zhǔn)五星級(jí)酒店的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，建議除將本項(xiàng)目按照白金五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)建造之外，另外在以下幾方面重點(diǎn)考慮：請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司代為管理與經(jīng)營，如凱悅集團(tuán)、凱賓斯基集團(tuán)等；設(shè)立國際家居總部會(huì)所；設(shè)立不同規(guī)模的會(huì)議室，以適應(yīng)日益增長的會(huì)務(wù)需求；將休閑娛樂設(shè)施適當(dāng)外延，與商場以及原有小區(qū)的部分功能綜合利用；加強(qiáng)商務(wù)功能的構(gòu)建，如新聞發(fā)布、會(huì)以談判、展示等的實(shí)時(shí)傳順；搭建信息傳輸平臺(tái)，有效的實(shí)現(xiàn)信息的交流與互動(dòng)。中國人經(jīng)過近30年的市場經(jīng)濟(jì)洗禮，消費(fèi)的居家理念發(fā)生了重大變化，軟裝飾、軟家飾的時(shí)代已經(jīng)來臨。入場家具有CAPPELLETTI，VIDALGRAU，JUMBOPRECIOSA，SCAVOLINI等著名品牌。 n 成本控制策略；項(xiàng)目要在精度上超越對(duì)手，必須在項(xiàng)目品質(zhì)打造上投入更多的成本。企業(yè)必須要從一個(gè)常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商成為管理者、經(jīng)營者，資源整合者，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資者和經(jīng)營者。本項(xiàng)目住宅用途樓面基準(zhǔn)地價(jià)750元/平方米，商業(yè)用途樓面基準(zhǔn)地價(jià)3000元/平方米。管理費(fèi)用為2261（萬元）（六）不可預(yù)見費(fèi)按照1中土地開發(fā)費(fèi)及15項(xiàng)之和的5%得出不可預(yù)見費(fèi)為5767萬元（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用%計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目建設(shè)過程中所發(fā)生的貸款利息，為4207萬元。公寓部分出租經(jīng)營可于2008年9月投入使用。通過計(jì)算，銷售總收入為596861萬元。每個(gè)組團(tuán)的入口結(jié)合水景做一個(gè)回家橋橋43 / 43。銷售費(fèi)用：公寓部分80%對(duì)外出售，銷售費(fèi)用根據(jù)銷售收入的2%得出，總額為613萬元。本項(xiàng)目投資的資金來源有自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款、銷售款回收再投入，開發(fā)商資本金70000萬元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款21634萬元，（一）銷售經(jīng)營計(jì)劃依據(jù)項(xiàng)目的工期安排，結(jié)合資金回流情況與市場狀況，確定本項(xiàng)目先進(jìn)行公寓部分的建設(shè)后進(jìn)行商業(yè)部分的建設(shè)：A：2008年4月，開始公寓部分的銷售（始于房地產(chǎn)、旅游旺季的開始），計(jì)劃于當(dāng)年售完80%。（五）管理費(fèi)用是指項(xiàng)目開發(fā)的過程中，為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等專業(yè)人士費(fèi)。具體組成及估算結(jié)果見附表2“項(xiàng)目投資估算表”。本項(xiàng)目前期2007年6月開工（為了財(cái)務(wù)計(jì)算方便，暫估），項(xiàng)目總工期從 2007年6月開始—2010年6月結(jié)束。定位綜述：本項(xiàng)目定位于“國際家居總部基地”，集商業(yè)、酒店、辦公及公寓為一體的現(xiàn)代化智能建筑群體，由于項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢，政策優(yōu)勢，以及香江集團(tuán)自身的資源以及人脈優(yōu)勢，共同組成本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，將項(xiàng)目打造成為國際家居業(yè)的旗艦、航母，創(chuàng)新與引領(lǐng)全新的消費(fèi)模式以及生活方式，項(xiàng)目建設(shè)完成后，必將成為集國際化、產(chǎn)業(yè)化、信息化為一體的大型綜合項(xiàng)目。已經(jīng)分別在印尼、新加坡、馬來西亞、汶萊、北京、上海、廣州、深圳、昆明、大連、香港、臺(tái)中開設(shè)了展示廳。家居文化的延續(xù)與變遷為市場提供持續(xù)的生命力，豐富明快的民族色彩在時(shí)間線上是不變的主題，純樸的質(zhì)感異域的神秘風(fēng)格在很長時(shí)間仍將符合都市人回歸的戀家情結(jié)與實(shí)用需求。4) 設(shè)計(jì)建議酒店設(shè)計(jì)建議采用中國傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)手法，突顯尊貴與大氣，區(qū)別于廣州市目前酒店與寫字樓的設(shè)計(jì)，現(xiàn)代化的元素以及標(biāo)志使用過多的傾向。 香江國際酒店的定位1) 香江國際酒店的定位l 珠三角區(qū)域的城市客廳l 珠三角區(qū)域的宴會(huì)廳、會(huì)議廳l 珠三角區(qū)域富裕階層的高檔休閑俱樂部l 珠三角區(qū)域的高級(jí)會(huì)所l 珠三角區(qū)域的商務(wù)重地l 珠三角區(qū)域的旅游地標(biāo)l 時(shí)尚家居酒店體驗(yàn)場所2) 功能l 商務(wù)會(huì)議l 企業(yè)培訓(xùn)l 文化交流l 餐飲美食l 休閑娛樂健身l 住宿l 購物3) 規(guī)模l 原則252。對(duì)于本項(xiàng)目的啟示：硬件的好壞成為項(xiàng)目競爭的關(guān)鍵條件，但是需要跳出與其他酒店單純?cè)谟布?、價(jià)格方面同質(zhì)競爭的怪圈，避開主流競爭市場，開辟項(xiàng)目特有的家居論壇主題，形成具有鮮明個(gè)性和特征的五星級(jí)酒店項(xiàng)目。其中，中餐廳2個(gè)（川菜、淮揚(yáng)菜、粵菜、潮州菜）；外餐廳2個(gè)（法國菜、意大利菜、德國菜、日本料理、泰國菜、越南菜、舉辦世界各地的美食節(jié)）。酒店大樓30層，高107米，頂樓設(shè)有廣州最大的旋轉(zhuǎn)餐廳，有客房1112套；花園大廈21層，有公寓及寫字樓1000套，內(nèi)有容納千人的國際會(huì)議中心，附設(shè)中西餐廳、花園夢幻城及齊全的各類服務(wù)項(xiàng)目和完善的娛樂設(shè)施。位于7樓的多功能會(huì)議中心一“群英廳”，可容納800人的酒會(huì)或600人的中式宴會(huì)，另擁有6間大小不一的會(huì)議室，可安排15至80人的會(huì)議。 賓館現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)房、三套房、四套房、商務(wù)套房和總統(tǒng)套房843間）套），其設(shè)備先進(jìn)，舒適典雅。 酒店擁有600間寬敞舒適，品味高雅的客房及套房全部由名師設(shè)計(jì)，設(shè)施先進(jìn)齊備，均配備可獨(dú)立調(diào)控的中央空調(diào)，國際直撥長途電話，衛(wèi)星電視，寬頻互聯(lián)網(wǎng)接口等；特大浴室設(shè)有獨(dú)立淋浴間和美發(fā)用具。州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在205家增加到300家，新增客房近8000間。項(xiàng)目開發(fā)比例依據(jù)開發(fā)商戰(zhàn)略決策思想、市場容量以及規(guī)劃控制指標(biāo)及方面來確定。建設(shè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)大廈；引領(lǐng)企業(yè)總部新潮流；推動(dòng)企業(yè)國際化、信息化。第二、三圈層則需要在珠三角區(qū)域具有唯一性和差異性，有超越有亮點(diǎn)，才能吸引他們。——C、D型：標(biāo)志型。B型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。l 社交活動(dòng)比較多，接受先進(jìn)的生活方式、生活理念l 重視多年積累的家庭財(cái)富和個(gè)人榮譽(yù)，不輕易冒險(xiǎn)，投資比較謹(jǐn)慎 l 對(duì)進(jìn)入珠三角區(qū)域具有強(qiáng)大的追求，把在珠三角置業(yè)作為個(gè)人事業(yè)成功的一種象征l 享受生活的同時(shí)，接受尊容的服務(wù)，并得到個(gè)人價(jià)值的體現(xiàn)小結(jié)：l 他們是城市中正在興起的中產(chǎn)階層或成功人士；l 置業(yè)目的已經(jīng)不僅僅是滿足日常生活；l 從消費(fèi)動(dòng)機(jī)來說，第二、三圈層消費(fèi)群有兩類： ——被項(xiàng)目特色而吸引，他們是領(lǐng)頭羊 ——被項(xiàng)目所建立的品牌而吸引，他們屬于跟隨者項(xiàng)目只有發(fā)展自己的唯一性和差異性，才能樹立品牌，吸引泛珠三角區(qū)域乃至全國的消費(fèi)群。其將直接帶來每天平均6萬人的客流量（保守估計(jì)），如果按照未來的發(fā)展來看，結(jié)合地鐵三號(hào)線，估計(jì)將有每天超過10萬人的人流量在該區(qū)域活動(dòng)。2．1 賣給誰？——消費(fèi)者定位本項(xiàng)目集酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓為一體，所以在項(xiàng)目客群定位問題既相互一致，又有不同。強(qiáng)調(diào)與周邊環(huán)境資源、在建項(xiàng)目的關(guān)系處理。 商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況：2006年11月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共33個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房5210套，與去年同期相比，%、%%，與上個(gè)月相比，%、 %%。投資需求繼續(xù)擴(kuò)大，城建項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。家居消費(fèi)領(lǐng)域存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間，如果能夠首先在這一領(lǐng)域取得突破性的發(fā)展，將會(huì)為企業(yè)帶來一個(gè)全新的利潤增長點(diǎn)。一批新的大型旅游景點(diǎn)，如香江野生動(dòng)物世界、長隆夜間動(dòng)物世界、番禺博物館、寶墨園、祈福農(nóng)莊等脫穎而出。部分建成的南沙港，有9至15米深的水岸線長達(dá)7公里。番禺區(qū)位關(guān)系圖 廣州順德區(qū)佛山市深圳市中山市東莞市番禺區(qū)2) 立體交叉的交通優(yōu)勢港口優(yōu)勢：已通航的蓮花山港，有兩個(gè)1000噸級(jí)的泊位；在建的對(duì)岸海鷗島東岸段，有1250米水岸線，可?？?000噸級(jí)的船泊。近年來，番禺大力加快新旅游景點(diǎn)建設(shè)的步伐，著力開發(fā)內(nèi)涵豐富、特色鮮明的大型旅游區(qū)，形成“群星燦爛”的旅游格局。2004年我國家居零售額約為1200