【正文】 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量(全部投資)分析反映項(xiàng)目的總體可行性程度。廣州五星級(jí)酒店折扣價(jià)基本在650—2000元/天/客房之間，平均價(jià)格在750元/天/客房左右，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位的實(shí)際情況，擬訂以高品質(zhì)加與五星級(jí)價(jià)位匹配的價(jià)格入市，在逐步打開市場(chǎng)和積累客戶的同時(shí)，逐步提高酒店入住率，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的定價(jià)策略。建設(shè)投資125307萬(wàn)元。 直接工程費(fèi)直接工程費(fèi)計(jì)算如下：土建安裝按照2200元/平方米計(jì)算，另外酒店裝修按照2500元/平方米計(jì)算。n 定位準(zhǔn)備盡快完成對(duì)項(xiàng)目的定位工作；n 規(guī)劃準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的落實(shí)，單位的選擇；n 招商準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于招商的成功進(jìn)行。租賃價(jià)格公 寓：2元/平方米/天酒店客房：標(biāo)準(zhǔn)間平均700元/平方米/天商 業(yè)：平均 6元/平方米/天注：辦公樓作為自用，不計(jì)入本次的財(cái)務(wù)分析計(jì)算中 建筑風(fēng)格按照經(jīng)營(yíng)城市的理念，本項(xiàng)目建筑風(fēng)格的選定既要體現(xiàn)建筑的商務(wù)內(nèi)涵，還應(yīng)該與周圍環(huán)境相適應(yīng)，與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)特征相匹配。 香江國(guó)際公寓香江國(guó)際公寓構(gòu)想1) 定 位l 時(shí)尚家居全新體驗(yàn)場(chǎng)所l 國(guó)際化公寓配制標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)l 量身打造國(guó)際家居居所l 時(shí)尚生活館2) 規(guī) 模l 原則l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為6萬(wàn)平方米l 滿足為廣州區(qū)域提供配套的基礎(chǔ)上，面向珠三角市場(chǎng)3) 設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)上酒店式公寓以中小戶型熱銷，同時(shí)又能滿足經(jīng)營(yíng)的需要，對(duì)于戶型面積，公寓部分建議5065平方米的小型公寓占到整體項(xiàng)目的的40%，6590平方米的公寓占到整體項(xiàng)目的40%，90150平方米的公寓占到20%。 按照廣州目前每年20萬(wàn)套的商品房交易量計(jì)算，即時(shí)每套房屋按照1萬(wàn)員人民幣的家居生活用品消費(fèi)能力折算，每年家居生活用品的市場(chǎng)份額也在20億元，根據(jù)28定律原則，保守估計(jì)如果其中有15%的市場(chǎng)為高端市場(chǎng)，就意味著每年有3億元人民幣的市場(chǎng)份額。行業(yè)缺乏領(lǐng)先品牌，沒(méi)有任何一家的市場(chǎng)占有率能夠超過(guò)5％。集約經(jīng)營(yíng):從酒店的規(guī)模設(shè)計(jì)上,以及資源使用利用性上,500間左右的客房是資源使用最大化的,而且資金投入最優(yōu)化，即投入產(chǎn)出比最高。2005年全市主要賓館經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目數(shù) 量(家)客房出租率平均房?jī)r(jià)%比去年同期(百分點(diǎn))比去年同期(元)合計(jì)332星級(jí)小計(jì)206五星級(jí)6四星級(jí)26三星級(jí)89早期建設(shè)的高檔（五星級(jí)）酒店仍然保持較大的優(yōu)勢(shì)不同時(shí)期建設(shè)的高檔酒店接待經(jīng)營(yíng)對(duì)比分析統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目花園酒店、廣東國(guó)際大酒店、白天鵝賓館、中國(guó)大酒店、東方賓館廣東亞洲國(guó)際大酒店、天倫萬(wàn)怡國(guó)際大酒店、鳴泉居度假村、長(zhǎng)隆酒店、鳳凰城酒店2005年同比（%）2005年同比（%）營(yíng)業(yè)收入總額（萬(wàn)元） 客房收入（萬(wàn)元） 餐飲收入（萬(wàn)元） 商品銷售（萬(wàn)元） 其他收入（萬(wàn)元） 利 潤(rùn)（萬(wàn)元） 平均房?jī)r(jià)（增減元） 接待游客人次總數(shù)（萬(wàn)人次） 國(guó)內(nèi)客（萬(wàn)人次） 入境客（萬(wàn)人次） 接待游客人天總數(shù)（萬(wàn)人天） 國(guó)內(nèi)客（萬(wàn)人天） 入境客（萬(wàn)人天） 客房數(shù) （間） 4279 1970員工數(shù) （人） 8094 3365可以看出，廣州原有五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)753元。還有多姿多彩的康樂(lè)娛樂(lè)消閑設(shè)施，如健身室、桑拿室、游泳池、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室、游戲機(jī)室、DS63夜總會(huì)、美容美發(fā)中心和大型國(guó)際購(gòu)物中心等。整座酒店由高級(jí)酒店、商業(yè)大廈和住宅大樓三部分組成。交通條件得天獨(dú)厚：位于地鐵出口，二十分鐘內(nèi)車程覆蓋白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車站、廣九直通車站和廣州（琶洲）國(guó)際會(huì)展中心。主樓34層，采用高低結(jié)合、主樓與底座構(gòu)成整體的建筑型體方法建造，融匯了中西方建筑和園林藝術(shù)的特點(diǎn)。生猛海鮮品種繁多，任您挑選。4. 3 香江國(guó)際酒店的構(gòu)想 廣州星級(jí)酒店市場(chǎng)態(tài)勢(shì)2005年，%；，%，%。n 寫字樓——?jiǎng)恿χ摹 酒 店——高檔商務(wù)服務(wù)n 公 寓——“住”出來(lái)的生命力　n 家居生活廣場(chǎng)——現(xiàn)代生活風(fēng)向標(biāo)。 目標(biāo)商務(wù)群體 ☆ 家居類產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)； ☆家居貿(mào)易公司 ☆ 家居設(shè)計(jì)類公司，包括廣告、建筑以及所延伸的其他方面； 目標(biāo)商務(wù)群體特性u(píng) 注重商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理u 重視品牌效應(yīng) 2. 4 綜 述 由于廣州的整體城市定位發(fā)生轉(zhuǎn)移，由原來(lái)的對(duì)外開放型向國(guó)際化的大都市轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、亞運(yùn)會(huì)的召開、交通設(shè)施的完善以及城市空間格局的優(yōu)化等，都構(gòu)成了社會(huì)消費(fèi)強(qiáng)力攀升的原動(dòng)力。購(gòu)買動(dòng)機(jī)為常住型。是最為核心的骨干一族，規(guī)模最大，年齡在3035歲左右，職業(yè)以中高級(jí)專業(yè)人才，中高級(jí)管理人才和中高級(jí)公務(wù)員為主。高文化低收入的“前衛(wèi)另類階層”。5) 消費(fèi)能力分析消費(fèi)特征決定消費(fèi)能力，消費(fèi)人群由于屬于中高端人士，因此其消費(fèi)潛力巨大。2. 2購(gòu)物消費(fèi)以及公寓購(gòu)買對(duì)象分析以地緣關(guān)系劃分的消費(fèi)圈層項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目的可達(dá)性和就業(yè)中心的分布，消費(fèi)者分成三個(gè)圈層：第一圈層：20分鐘圈層，包括新火車站、亞運(yùn)村、會(huì)展中心等第二圈層：20—40分鐘圈層，包括南沙、五羊新城、珠江新城、佛山、順德、東莞等第三圈層：泛珠三角區(qū)域以及全國(guó)。它的好處是傳播發(fā)力比較集中，但是每隔不同的時(shí)間就要尋找一個(gè)相似的引爆點(diǎn)，并要求與原引爆點(diǎn)形成關(guān)聯(lián)性。2006年11月各用途房屋月均價(jià)單位：元/平方米1．3實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略的基本原則l 確保土地資源價(jià)值的最大化發(fā)掘與利用，企業(yè)獲得土地升值和地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化配置，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)最合理化；l 建立目標(biāo)明晰的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)鏈：在統(tǒng)一的總體發(fā)展戰(zhàn)略指引下，對(duì)用地特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群進(jìn)行細(xì)分，抓住有購(gòu)買能力的各類消費(fèi)群；l 處理好分區(qū)開發(fā)與整體社區(qū)“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的關(guān)系：l 各組團(tuán)主題概念要形成一種“共生11月份，城市居民人均可支配收入為1542元，%。11月份，%。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均收入的不斷提高，現(xiàn)代人的家居生活需求及取向已與上個(gè)世紀(jì)的消費(fèi)觀產(chǎn)生的較大差異。城市快速路優(yōu)勢(shì)……隨著新光快速路等交通主干線的相繼開通，進(jìn)一步拉近了番禺與廣州以及周邊城市的距離。l 出成果——利潤(rùn)最大化；l 出人才——鍛煉一支集房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、辦公、金融等為一體的高效集成團(tuán)隊(duì)，形成企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力；l 出機(jī)制——形成一套企業(yè)運(yùn)作大型綜合項(xiàng)目的管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程；l 出網(wǎng)絡(luò)——積累一批優(yōu)質(zhì)客戶資源網(wǎng)絡(luò)以及市場(chǎng)信息集成網(wǎng)絡(luò)；l 為泛珠三角居民提供高檔次的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)所；l 作為城市居民家居生活新潮流的引領(lǐng)者l 為國(guó)內(nèi)外家居企業(yè)提供交流、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造的機(jī)會(huì)1．2實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的基本保證1) 核心地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)番禺區(qū)位于珠江三角洲的腹地，其發(fā)展直接影響廣州、佛山、順德、江門、中山、東莞以及深圳，其地理位置的特殊性決定了其必將成為商貿(mào)、物流中心。鐵路優(yōu)勢(shì)：快速鐵路線的建設(shè)，以及亞洲最大的新火車站落戶番禺石壁，將迅速提升番禺在珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)地理地位，為其今后的快速發(fā)展奠定基石的基礎(chǔ)。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與政策優(yōu)勢(shì)1) 亞運(yùn)會(huì)的歷史機(jī)遇廣州亞運(yùn)會(huì)的召開必將使廣州成為國(guó)際化大都市的重要里程碑，番禺作為亞運(yùn)村建設(shè)地，在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市功能定位以及提升城市總體形象、影響力等方面必將成為一次難得的歷史機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。2) 快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)為本項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)提供市場(chǎng)保證l 廣州總體經(jīng)濟(jì)能力分析2006年11月份，廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中有快。其中基本建設(shè)投資、%%。2006年11月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 面積單位：萬(wàn)平方米用途住宅商業(yè)寫字樓停車場(chǎng)其它面積套數(shù)345414527513342 房屋交易登記情況概述:2006年11月，廣州市房屋交易登記19548宗，%、%%，%、%%。以國(guó)際化家居論壇為按鈕，引爆點(diǎn)，立足國(guó)內(nèi)，尋求國(guó)際發(fā)展策略，不斷提升項(xiàng)目的品質(zhì)。商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目不同，目標(biāo)客戶群最著重考慮的是經(jīng)營(yíng)回報(bào)如何，經(jīng)營(yíng)環(huán)境如何，經(jīng)營(yíng)前景如何。2) 固定人口分析漢溪地區(qū)是目前華南板塊中居住人口最密集的地區(qū)，現(xiàn)在漢溪及周邊地區(qū)已初步形成了一個(gè)潛在的巨大消費(fèi)群，華南大盤在漢溪附近多達(dá)4個(gè)，這幾個(gè)大型居住區(qū)目前的居住人口已超過(guò)12萬(wàn)人，按