【正文】 6亞洲國際大酒店2002501200004227碧桂園鳳凰城酒店2003678000600總計5492根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示：目前廣州五星級酒店僅有7家，數(shù)量較少，但是2010年以前五星級酒店項目將增加到10—15家，2007—2010年三年間五星級酒店將集中放量，預(yù)示著未來幾年高端酒店市場競爭加劇。其中A副樓面積14，000平方米和B副樓六樓以上面積17，651平方米業(yè)已出售，酒店負(fù)責(zé)物業(yè)管理，63層主樓和6層裙樓共計面積15萬多平方米屬酒店經(jīng)營管理。擁有1013間符合國際標(biāo)準(zhǔn)的豪華客房。1984年開業(yè)，是國內(nèi)首家中外合作經(jīng)營的五星級飯店。配備遠(yuǎn)程會議和同聲傳譯系統(tǒng)的多功能會議室；可容納2000余人會議和宴會的亞洲最大酒店內(nèi)會展大廳；備有寬帶上網(wǎng)接口、酒店內(nèi)移動電話的800余套客房；環(huán)境幽雅的中餐廳、法式西餐廳、自助餐廳；500余車位的地下停車場；10000平米的綠色中庭花園；陽光花園泳池、SPA、壁球室等健身康樂專業(yè)設(shè)施，無不為會展商務(wù)客人一一考量、貼身打造！ 比較項目5：花園酒店五星級花園酒店，座落于繁華的環(huán)市東路上，是一家具有國際水平的酒店，以廣州市花紅棉為店徽。設(shè)備完善的商務(wù)中心與多功能會議中心同層，為會議客人提供快捷方便的服務(wù)。在大廳三樓和江畔花園上，還設(shè)有９個風(fēng)格各異的中西餐廳。白天鵝賓館于1983年建成。 白天鵝賓館座落在廣州鬧市中的“世外桃源”——榕蔭如蓋，歷史悠久的沙面島的南邊，瀕臨三江匯聚的白鵝潭。巧手點(diǎn)心，粵式珍饈佳肴匯聚一堂，質(zhì)量上乘的出品，親切殷勤的服務(wù)，無論是親友小聚，或商務(wù)宴請，都一定能滿足您的要求。琶洲香格里拉、太古匯香格里拉、正佳萬豪、富力麗思星級酒店的全年營業(yè)收入達(dá)到61億元，％；，％；％，％。香江國際公寓規(guī)劃面積確定：目前中國房地產(chǎn)市場住宅類、酒店式公寓類市場形勢看好，市場消化能力很強(qiáng)，因此規(guī)劃面積比例可以大一些，綜合考慮地塊特點(diǎn)，建議面積為6萬左右。規(guī)劃設(shè)計中堅持各個業(yè)態(tài)獨(dú)立競爭的原則：各個業(yè)態(tài)又能獨(dú)立對外經(jīng)營，在市場競爭中能夠獨(dú)立發(fā)展，并各自形成有效的競爭力。3) 國際家居總部主題概念的支撐：香江國際家居總部香江國際家居論壇家居展覽展示中心新產(chǎn)品發(fā)布中心體驗式營銷中心家居用品研發(fā)設(shè)計中心集成辦公中心休閑娛樂中心國際商務(wù)中心信息中心項目以國際家居生活為主題，以家居用品的概念、研發(fā)設(shè)計、展覽展示、體驗式營銷、后續(xù)跟蹤服務(wù)等為服務(wù)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)國際家居用品消費(fèi)新潮流為目標(biāo)的發(fā)展思路，既反映了項目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，又符合家居用品的社會發(fā)展趨勢以及企業(yè)的人文優(yōu)勢以及資源優(yōu)勢，從而引導(dǎo)人們邁向一種全新的生活模式。3. 項目總體定位依據(jù)“以市場為核心概念的規(guī)劃體系”，項目圍繞“國際家居論壇”展開，以五星級酒店為核心，集產(chǎn)品研發(fā)、商務(wù)、體驗式營銷、休閑、居住等多項能為一體的綜合性項目。2. 3引商目標(biāo)客戶 短期內(nèi)項目的商業(yè)客流量，未能達(dá)至一個理想的水平，但項目具有良好的未來商業(yè)價值。小結(jié)：l 從規(guī)模數(shù)量來看，A、B型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流；l 從市場拉動作用來看，C起市場領(lǐng)頭羊的作用；l 從銷售的角度來說，A、B、C型是主要打擊對象；l 從品牌形象角度來說，B、C型是不可忽視的重要因素。對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。是社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者，這類人事業(yè)有成，成長性強(qiáng)，對未來預(yù)期強(qiáng)，購買力強(qiáng)，追求生活品質(zhì)提升。D型：低文化高收入的“暴富階層”。同時高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平歸結(jié)為一大族群。2)在對目標(biāo)客戶群年齡、職業(yè)、家庭構(gòu)成、文化水平、購買動機(jī)、生活方式等多重因子進(jìn)行分析前，收入與文化水平是劃分目標(biāo)群及判斷其價值取向最重要的兩個方面。6) 消費(fèi)障礙：l 地塊附近的商業(yè)氣息不濃；l 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化；l 周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響。2) 固定人口分析漢溪地區(qū)是目前華南板塊中居住人口最密集的地區(qū)，現(xiàn)在漢溪及周邊地區(qū)已初步形成了一個潛在的巨大消費(fèi)群，華南大盤在漢溪附近多達(dá)4個，這幾個大型居住區(qū)目前的居住人口已超過12萬人，按照統(tǒng)計目前該區(qū)域的居住人口已經(jīng)達(dá)到25萬人，按照城市規(guī)劃，如果不包括祈福新邨、南國奧林匹克、碧桂園以及廣州鐵路新客站核心區(qū)人口，僅漢溪地區(qū)將有約28萬人居住在該區(qū)域。消費(fèi)圈層分析1) 層圈分析第一圈層：敏感層，項目的啟動客戶；第二圈層：緊密層，項目的主要客戶；第三圈層：輻射層，項目的補(bǔ)充客戶。商業(yè)項目與住宅項目不同，目標(biāo)客戶群最著重考慮的是經(jīng)營回報如何，經(jīng)營環(huán)境如何，經(jīng)營前景如何。本項目以“香江國際家居論壇”為核心，圍繞家居論壇展開規(guī)劃設(shè)計與營銷傳播的思路，同時又能在市場上形成差異。以國際化家居論壇為按鈕，引爆點(diǎn)，立足國內(nèi)，尋求國際發(fā)展策略，不斷提升項目的品質(zhì)?；?006年11月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 面積單位：萬平方米用途住宅商業(yè)寫字樓停車場其它面積套數(shù)345414527513342 房屋交易登記情況概述:2006年11月，廣州市房屋交易登記19548宗，%、%%，%、%%。111月累計，全市職工平均工資為31909元，%；城市居民人均可支配收入為18260元，%。其中基本建設(shè)投資、%%。111月累計，%；%，%。2) 快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場為本項目的成功運(yùn)營提供市場保證l 廣州總體經(jīng)濟(jì)能力分析2006年11月份，廣州經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)中有快。使得我國家居消費(fèi)迅速增長，家居零售業(yè)更是得到蓬勃發(fā)展，家居生活的要求也已從對硬件的要求，如家庭電氣化、裝修高檔化的模式中走了出來，從而對家居生活軟環(huán)境的關(guān)注程度越來越高——如樓盤的環(huán)境、綠化率，裝飾裝修材料是否綠色環(huán)保，櫥柜、衛(wèi)浴潔具的設(shè)計是否人性化等。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與政策優(yōu)勢1) 亞運(yùn)會的歷史機(jī)遇廣州亞運(yùn)會的召開必將使廣州成為國際化大都市的重要里程碑，番禺作為亞運(yùn)村建設(shè)地，在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市功能定位以及提升城市總體形象、影響力等方面必將成為一次難得的歷史機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。3) 得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，別具特色的南國水鄉(xiāng)風(fēng)情，源遠(yuǎn)流長的歷史文化，豐富多采的文化娛樂，發(fā)達(dá)的商貿(mào)旅游服務(wù)行業(yè)，便利的水陸空交通，為番禺發(fā)展旅游業(yè)提供了極為有利的條件。鐵路優(yōu)勢：快速鐵路線的建設(shè)，以及亞洲最大的新火車站落戶番禺石壁，將迅速提升番禺在珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)地理地位，為其今后的快速發(fā)展奠定基石的基礎(chǔ)。而且番禺在歷史上就是全國重要的港市，為歷代的通商口岸，農(nóng)業(yè)頗具特色，工商業(yè)發(fā)達(dá)，是國內(nèi)著名的“魚米之鄉(xiāng)”，為嶺南富庶之地。l 出成果——利潤最大化；l 出人才——鍛煉一支集房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、辦公、金融等為一體的高效集成團(tuán)隊，形成企業(yè)的人才競爭力；l 出機(jī)制——形成一套企業(yè)運(yùn)作大型綜合項目的管理機(jī)制和業(yè)務(wù)流程；l 出網(wǎng)絡(luò)——積累一批優(yōu)質(zhì)客戶資源網(wǎng)絡(luò)以及市場信息集成網(wǎng)絡(luò)；l 為泛珠三角居民提供高檔次的休閑、購物、娛樂的場所；l 作為城市居民家居生活新潮流的引領(lǐng)者l 為國內(nèi)外家居企業(yè)提供交流、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造的機(jī)會1．2實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的基本保證1) 核心地理區(qū)位優(yōu)勢番禺區(qū)位于珠江三角洲的腹地，其發(fā)展直接影響廣州、佛山、順德、江門、中山、東莞以及深圳，其地理位置的特殊性決定了其必將成為商貿(mào)、物流中心。已開通的南沙港和蓮花山港，至香港客輪約一個半小時航程。城市快速路優(yōu)勢……隨著新光快速路等交通主干線的相繼開通，進(jìn)一步拉近了番禺與廣州以及周邊城市的距離。這些景區(qū)規(guī)模大，文化品位高，地方特色濃郁，使番禺旅游景點(diǎn)具歷史性與時代性相結(jié)合，觀賞性與娛樂性、知識性相結(jié)合，多層次、多類型、多風(fēng)格的特色。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均收入的不斷提高，現(xiàn)代人的家居生活需求及取向已與上個世紀(jì)的消費(fèi)觀產(chǎn)生的較大差異。本項目中引入眾多家居消費(fèi)的理念，將會更加貼近市場需求，同時提高項目品質(zhì)、打造項目獨(dú)特的銷售主張（USP）.家居論壇的成功運(yùn)作將為本項目注入特有的魅力，吸引城市眼球，長期保持項目的活力。11月份，%。%。11月份，城市居民人均可支配收入為1542元，%。2006年111月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共645個，可預(yù)售商品房80723套，%、%%。2006年11月各用途房屋月均價單位：元/平方米1．3實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略的基本原則l 確保土地資源價值的最大化發(fā)掘與利用，企業(yè)獲得土地升值和地產(chǎn)項目價值的最優(yōu)化配置，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)最合理化；l 建立目標(biāo)明晰的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)鏈：在統(tǒng)一的總體發(fā)展戰(zhàn)略指引下，對用地特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群進(jìn)行細(xì)分，抓住有購買能力的各類消費(fèi)群；l 處理好分區(qū)開發(fā)與整體社區(qū)“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的關(guān)系：l 各組團(tuán)主題概念要形成一種“共生1．4實(shí)現(xiàn)總體戰(zhàn)略的策略保障、影響全國乃至全世界的市場策略以珠三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及珠三角區(qū)域?qū)θ珖约叭澜绲妮椛淞?、影響力作為保證，要確保項目的整體運(yùn)作成功，在市場策略上在保證立足珠三角的基礎(chǔ)上，必須面向全國、乃至全世界。它的好處是傳播發(fā)力比較集中，但是每隔不同的時間就要尋找一個相似的引爆點(diǎn)，并要求與原引爆點(diǎn)形成關(guān)聯(lián)性。本項目消費(fèi)群體包括購買、租賃客戶與終端消費(fèi)客戶兩種類型。2. 2購物消費(fèi)以及公寓購買對象分析以地緣關(guān)系劃分的消