【正文】 的企業(yè)集團外，高新西區(qū)還大致分布著近 1100家中小企業(yè)，該部門企業(yè)主要從事軟件產(chǎn)業(yè)外包業(yè)務(wù)、軟件生產(chǎn)物流，部分為中小型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)或代理企業(yè)。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問 89 物流倉儲 —— 基本可行 結(jié)論： 與本案區(qū)位、未來交通條件、生態(tài)環(huán)境、個性發(fā)揮因素與企業(yè)展示具有較高融合度，存在可行性。 114 （ 4）泛西南地區(qū)進蓉大型企業(yè) ?大成都地區(qū)存在大量的國有或國有控股大型企業(yè)集團，它們的異地擴張需要新的承載空間； ?大成都地區(qū)（綿陽、德陽等）企業(yè)集團的功能部門外遷，如發(fā)展需求等； ?這些企業(yè)可能會在成都成立再加工基地或者生態(tài)辦公中心等。 2023年 3月 思源顧問 113 （ 3）需進入西南市場的跨國公司（入 IBM） ?隨著西南市場的發(fā)展，國外大型企業(yè)都開始爭奪這個大蛋糕；而進入西南市場的最佳平臺和窗口就是成都，占領(lǐng)成都，就等于占據(jù)了西南市場的高地。且劣勢方面敏感性系數(shù)突出。 2023年 3月 思源顧問 74 芯境界科技園 總建筑面積： 建筑用地面積 總建筑面積： 35200平方米 一期科技園建筑面積： 4600平方米 二期科技園建筑面積： 30600平方米 建筑基底面積： 11310平方米 容積率： 項目建筑密度： % 項目綠化率： % 停車位： 202個 總戶數(shù)： 94戶 2023年 3月 思源顧問 75 產(chǎn)品介紹：該項目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶型： A戶型： 220平方米 B戶型： 300平方米 C戶型： 400平方米 銷售價格分析：起價 4500元 /平方米，銷售均價為 5500平方米，最高價格為 6100元 /平方米。 ?在別墅中營造辦公場所顯然比建造純寫字樓的價值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍海市場。 2023年 3月 思源顧問 52 如何細分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？ 2023年 3月 思源顧問 53 企業(yè)行為形成需求市場 企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)部進行的經(jīng)營、管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)等行為 企業(yè)外部行為 在企業(yè)外部進行的營銷、公關(guān)、交際、展示等行為 需求市場 2023年 3月 思源顧問 54 M a s s M a r k e tA p p r o a c hL a r g eS e g m e n tS t r a t e g yA d j a c e n t S e g m e n tS t r a t e g yM u l t i S e g m e n tS t r a t e g yM a s sC u s t o m i z a t i o nS t r a t e g yN i c h eS e g m e n tS t r a t e g yS m a l lS e g m e n tS t r a t e g yS e g m e n t A1S e g m e n t A2S e g m e n t A3S e g m e n t A4S e g m e n t A5S e g m e n t B1S e g m e n t B2S e g m e n t B3S e g m e n t C1S e g m e n t C2S e g m e n t AS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t AS e g m e n t BS e g m e n t CS e g m e n t CS e g m e n t C2統(tǒng)一市場大細分市場戰(zhàn)略臨近細分市場戰(zhàn)略多元細分戰(zhàn)略小細分戰(zhàn)略瞄準(zhǔn)細分戰(zhàn)略顧客定制戰(zhàn)略細分市場 A細分市場 A細分市場 A細分市場 B細分市場 B細分市場 C細分市場 C細分市場 A 1細分市場 A 2細分市場 A 3細分市場 A 4細分市場 A 5細分市場 B 1細分市場 B 2細分市場 B 3細分市場 C 1細分市場 C 2細分市場 C 1市場細分模型 2023年 3月 思源顧問 55 企業(yè)行為市場細分 所有活動 內(nèi)部活動 內(nèi)部活動 內(nèi)部活動 分部活動 公關(guān)接待 分部活動 外部活動 外部活動 公關(guān)接待 資本運營 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營銷推廣 區(qū)域營銷 會議論壇 企業(yè)采購 2023年 3月 思源顧問 56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面 運營管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會議） 資本運營 領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng) 高級公關(guān) 高層接待 總部運營 資源整合 戰(zhàn)略會議 行政辦公 技術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運營 物流倉儲 市場營銷 管理培訓(xùn) 員工培訓(xùn) 2023年 3月 思源顧問 57 企業(yè)外部行為 決策管理層面 運營管理層面 政府公關(guān) 高層公關(guān) 高級接待 對外聯(lián)絡(luò) 新市場開拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營銷 市場推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務(wù)談判 教育培訓(xùn) 公關(guān)接待 形象展示 2023年 3月 思源顧問 58 企業(yè)行為所形成的需求市場 市場 生產(chǎn)加工物流倉儲 技術(shù)研發(fā) 戰(zhàn)略管理 經(jīng)營管理 營銷推廣 會議培訓(xùn) 公關(guān)展示 商務(wù)居住 市場細分 原料加工半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲 產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)研發(fā)工藝研發(fā)市場研發(fā)管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理生產(chǎn)管理 人力管理財務(wù)管理 行政管理 營銷管理 營銷組織 營銷運作 商務(wù)會議 行政會議 培訓(xùn)會議 新聞發(fā)布 高級公關(guān) 商務(wù)休閑 政府公關(guān)形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住休閑辦公首腦決策商務(wù)接待公關(guān)交際 企業(yè)內(nèi)部行為 企業(yè)外部行為 2023年 3月 思源顧問 59 市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端 價值鏈 價值 會議培訓(xùn) 生產(chǎn)加工 物流倉儲 價值鏈微笑曲線 企業(yè)行為細分后潛在的可能需求方向處于價值鏈的低端，符合項目發(fā)展主題。 2023年 3月 思源顧問 49 案例 3：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離” ? 在浦東外高橋，惠普打印機生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度占到全球的三分之一。 2023年 3月 思源顧問 38 本地塊 SWOT分析 —— 威脅 T Threat威脅分析 ，對本案形成直接競爭，分流相當(dāng)一部分在蓉企業(yè)； 。 2023年 3月 思源顧問 32 滿足商務(wù)居住需求的典型項目分析總結(jié) ? 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠，形成了一定的商務(wù)別墅市場；而商務(wù)別墅同時兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。 ?政府規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無疑將提升項目競爭力。 超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項目價值。 產(chǎn)品作品化 避免項目走政績 工程的老路，創(chuàng)新 政府關(guān)注項目的 新開發(fā)模式，為 鑫泰新帶來更大機會 客戶眼中的作品 政府眼中的作品 企業(yè)眼中的作品 2023年 3月 思源顧問 5 對于開發(fā)效果的合理預(yù)期 幫助鑫泰新成功定位為 “新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商” 并進一步發(fā)展成為 “成功的房地產(chǎn)開發(fā)商” 借助大學(xué)城、外語實驗學(xué)校、 城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟新 的增長點，超越政府預(yù)期 開發(fā)效果 2023年 3月 思源顧問 6 開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)戰(zhàn)略 —— 借勢、跳出、超越 如何借勢周邊產(chǎn)業(yè)及城市功能環(huán)境？ 如何跳出項目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？ 如何突破和豐富產(chǎn)學(xué)研概念，全面超越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目？ 確定本案開發(fā)方向 2023年 3月 思源顧問 7 借勢 —— 順勢而為，而非造勢 ?項目發(fā)展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規(guī)模“不大不小”的本案，最合適的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之勢、借環(huán)境之勢，為我所用； ?而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業(yè)行為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會展業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) “三管齊下”，擴大第三產(chǎn)業(yè)“短腿”問題 2023年 3月 思源顧問 15 三大城市功能定位，增強對高端企業(yè)的吸引 世界城市 西部中心城市 服務(wù)城市 增強對高端產(chǎn)業(yè)和處于價值鏈高端的企業(yè)的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。 現(xiàn)代工業(yè)港 （南區(qū)） 機械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 2023年 3月 思源顧問 23 國道 317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利 雙流機場 火車北站 本案 25分鐘車程 30分鐘車程 距成都市中心城區(qū)僅 10公里 2023年 3月 思源顧問 24 小環(huán)境影響總結(jié)分析 大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市 郫縣“工業(yè)向園區(qū)集中”戰(zhàn)略