【正文】 693370 2 現(xiàn)金流出 45716 189582 97900 119552 128643 581394 土地費(fèi)用 34216 34216 建設(shè)投資 11500 178180 89090 89090 89090 456949 銷售費(fèi)用 5547 4160 2773 1387 13867 銷售稅金及附加 5856 11711 9759 11711 39037 所得稅 (7061) 17930 26456 37325 3 凈現(xiàn)金流量 (45716) (85577) 110111 53790 79368 111976 4 累計凈現(xiàn)金流量 (45716) (131293) (21182) 32608 111976 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (45716) (77797) 91001 40413 54209 56464 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (45716) (123513) (32512) 7901 62110 所得稅后 計算指標(biāo)∶財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 萬元 靜態(tài)投資回收期 年 動態(tài)投資回收期 年 社會效益分析 A、 保利作為第一個進(jìn)入陽邏新城的大型品牌開發(fā)商 對推動 整個新區(qū)的開發(fā)起到了優(yōu)秀的標(biāo)桿作用； B、 本項(xiàng)目的開發(fā)有效的解決了大型企業(yè)遷入后給整個區(qū)域帶來的人口居住壓力、并提供了優(yōu)質(zhì)、有效的房源解決了民生問題； C、 通過本項(xiàng)目的開發(fā)，可以進(jìn)一步提升公司在武漢住宅市場的影響力，提升公司品牌形象 ； D、 保利品牌的進(jìn)入給整個區(qū)域的住宅產(chǎn)品層次的提升、居住環(huán)境素質(zhì)的營造提供了優(yōu)秀的樣板、帶動了整個區(qū)域居住形態(tài)的改變。 項(xiàng)目外排污水 。 （ 1）機(jī)動車尾氣： 根據(jù)項(xiàng)目總體建設(shè)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)共設(shè)地下停車庫 8 個，分布于小區(qū)主次入口附近高層樓底層（位置詳見總平面布置圖），共有地下停車位 4575 個。 設(shè)備噪聲的污染源是風(fēng)機(jī)、水泵、各類家用空調(diào)等。車輛噪聲一般在 60～ 75 dB（ A）之間，小區(qū)內(nèi)禁鳴喇叭，盡量減少機(jī)動車頻繁啟運(yùn)和怠速，規(guī)范停車場 的停車秩序等措施，能有效降低車輛噪聲 10～ 15dB（ A），再加上小區(qū)內(nèi)廣植喬木，可以有效降低車輛噪聲，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。 （ 4）住戶生活娛樂噪聲影響分析 住戶生活噪聲屬于局部零星噪聲，禁止居住區(qū)、公建活動區(qū)的喧嘩、吵鬧，對居民正常工作與生活影響不大。經(jīng)過上述措施，該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。 5）對運(yùn)輸過程中散落在路面上的泥土要及時清掃，以減少運(yùn)行過程中的揚(yáng)塵。在施工場地建設(shè)臨時導(dǎo)流溝，導(dǎo)流溝上設(shè)置沉砂池，將暴雨徑流經(jīng)沉砂后引至項(xiàng)目所在地雨水管網(wǎng)排放，避免雨水橫流現(xiàn)象。 2）施工單位必須向有關(guān)的余泥渣土排放管理處提出申請，按規(guī)定辦理好余泥渣土排放的手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后方可在指定的受納地點(diǎn)棄土。 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論 評價結(jié)果表明， 2020 年度倒水河符合Ⅲ類水質(zhì)類別，柴泊湖為Ⅳ類水質(zhì)，已經(jīng)不能滿足Ⅲ類水體的功能，主要污染項(xiàng)目是總磷 (超標(biāo) 倍 )、化學(xué)需氧量 (超標(biāo) 倍 )，水質(zhì)輕度污染。水泵房、應(yīng)在安裝水泵時搞好基礎(chǔ)的減振及機(jī)房的密閉隔聲，使用低噪聲風(fēng)機(jī)，對其進(jìn)行減振和消聲處理，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè) 置禁鳴、限速警示牌、限制通過小區(qū)內(nèi)道路機(jī)動車的車速、禁止機(jī)動車鳴叫喇叭，減少機(jī)動車進(jìn)入住宅區(qū)的機(jī)會。 本項(xiàng)目建成后，周圍無工業(yè)企業(yè)，可能對本項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)生影響的外環(huán)境污染源主要有：外環(huán)高速的汽車尾氣和噪聲污染。同時，工程的建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，有利于改善市民的居住環(huán)境，具有良好的社會與經(jīng)濟(jì)效益。 公眾參與結(jié)論 問卷調(diào)查結(jié)果顯示，大部分調(diào)查者對該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)是支持的，只要項(xiàng)目對其所產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和垃圾進(jìn)行有效的處理， 是可以得到所 有公眾全面支持的。因此，必須引起建設(shè)單位的及施工單位的高度重視，按照報告中所提的有關(guān)要求，切實(shí)做好防護(hù)措施，使其對環(huán)境的影響減至最低限度 。居民住宅油煙廢氣擬經(jīng)抽油煙機(jī)收集后通過內(nèi)置煙道引上頂樓排放 ,車庫廢氣經(jīng)機(jī)械通風(fēng)設(shè)施收集通過公共煙道引至頂樓天面排放，并加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的綠化，充分利用植物對環(huán)境的美化和空氣凈化的作用，不會 對小區(qū)內(nèi)的居住者和附近的居民生活造成影響。 由于本項(xiàng)目的建設(shè)，將對原有的植被和自然景觀造成一定的破壞。施工期的污廢水處理后方可排入市政管網(wǎng)。 10）運(yùn)輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面；對運(yùn)輸過程中散落在路面上的泥土及時清掃，以減少運(yùn)行過程中的揚(yáng)塵 11）施工結(jié)束時，應(yīng)及時對施工占用場地恢復(fù)地面道路 及植被。 3）運(yùn)土卡車及建筑材料運(yùn)輸車應(yīng)按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載不宜過滿，保證運(yùn)輸過程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸車輛的運(yùn)行路線與時間，盡量避免在敏感區(qū)內(nèi)及公路交通繁忙時段行駛。 (3) 在小區(qū)內(nèi)對生活垃圾應(yīng)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，分類收集，設(shè)置不影響室內(nèi)景觀的密封式垃圾收集器和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站（位于小區(qū)東南角）。因此在合理布局、采取相應(yīng)隔聲降噪措施、嚴(yán)格管理的情況下，商場、農(nóng)貿(mào)市場等營業(yè)噪聲將得到有效控制，對住戶影響不 大。 （ 3）風(fēng)機(jī)噪聲治理措施：選擇低噪聲風(fēng)機(jī)，盡量將風(fēng)機(jī)安裝在室內(nèi)，室外機(jī)加裝消聲彎頭。 （ 3）學(xué)校食堂油煙廢氣： 食堂設(shè)有爐頭 2 個，每個爐頭產(chǎn)生的油煙量為 3000 Nm3/h， 廚房油煙擬經(jīng)運(yùn)水煙罩＋靜電處理裝置＋活性炭吸附三級處理后，由排煙管引至樓頂朝向西面排放，避開了居住樓和敏感點(diǎn)，由于食堂廚房油煙排放量小，運(yùn)營時間短且不連續(xù)，經(jīng)處理后，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響?？赡艿挠绊懯俏鬯芫W(wǎng)的跑、冒、滴、漏等從而使污水經(jīng)過土壤進(jìn)入淺水層造成對局部地下水的污染。因此，本項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目具備一定的抗風(fēng)險能力。 C、 110KV 變電站設(shè)置 規(guī)劃變電站采用 110/10KV 電壓等級，主變?nèi)萘堪?3 臺 5 萬千伏安考慮，用地按 300 ㎡控制。廢水 預(yù)處理 達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）表 4 三級排放標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)小區(qū)排污總出口，進(jìn)入市政排污管網(wǎng)，再排 入陽邏污水處 理廠，達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB189182002）一級 B 類標(biāo)準(zhǔn)后，最后匯入倒水河。日 學(xué)校 人 2000 第三，本項(xiàng)目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風(fēng)險。極 有可能會影響本項(xiàng)目的消化速度。 項(xiàng)目敏感性分析 從表中可以看出，當(dāng)售價下降 10%時，項(xiàng)目凈利潤下降 62276 萬元，而當(dāng)成本上升 10%時，項(xiàng)目凈利潤下降了 42346 萬元；同樣的，當(dāng)售價上升 10%時，項(xiàng)目凈利潤增加了 62276 萬元，而當(dāng)成本下降 10%時，項(xiàng)目凈利潤增加了 42346 萬元。 考慮到以上因素、本項(xiàng)目將于 2020 年中旬進(jìn)入市場、 2020 年完成全部銷售任務(wù) 第八部分：財務(wù)與敏感性分析 財務(wù)分析依據(jù) A、 項(xiàng)目 2020 年開工至 2020 年全部竣工驗(yàn)收備案。項(xiàng)目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項(xiàng)目預(yù)售款部分。博高華 預(yù)計未來一年內(nèi)陽邏片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在 12%左右、則項(xiàng)目入市時的銷售均價可設(shè)定為： （ 水映瀾灣 *+五環(huán)中央街 *+鄂發(fā)花園 *+江景花園 *+天琴灣 *+陽邏城市廣場 *） *=2550 元 /㎡（177。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。 19982020 湖北大學(xué)陽邏分區(qū) 教育 在校學(xué)生 5000 人、教職員工 1000 人 700 畝 20202020 愛帝紡織工業(yè)園 紡織 /服裝 已就業(yè)人口 1000 余人 總投資 3億、占地 278 畝 20202020 隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機(jī)械、江南紡織等企業(yè)在陽邏新城建成 投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項(xiàng)目的開工建設(shè) ,加速了陽邏新城經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機(jī)會、陽邏區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從 2020年的 13萬人增加到 2020年底的近 28萬人（含流動人口）。 2）生態(tài)環(huán)境 好： 項(xiàng)目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚 ， 符合武漢人 的居住習(xí)慣 。 由以上情況看來，目前項(xiàng)目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項(xiàng)目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)樓盤之一。 2020 年 12 月， 陽邏長江大橋 即將通車，屆時，青山、陽邏僅一橋之隔，但目前，陽邏的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽邏購置新房。 陽邏的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表 ： 類別 /年度 2020 2020 2020（ 14） 投放土地（宗） 11 15 8 成交土地（宗） 8 10 5 投放面積（萬㎡） 32 42 25 成交面積（萬㎡） 21 34 19 開發(fā)總量（萬㎡） 42 78 成交價格（萬元 /畝） 2030 4560 5570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析 以項(xiàng)目所在地為中點(diǎn)，整個陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有： 天琴灣 ， 陽邏城市廣場 項(xiàng)目， 鄂發(fā)花園 ， 水映瀾灣 ， 五環(huán)中央街 ， 潘龍小區(qū) ， 江景花園 等。同時這一價格水平僅相當(dāng)于深圳 2001 年，上海的 2002 年，廣州的 2020 年。 上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的 “ 搶購 ” ，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為 2020 年度銷售旺季中的 “ 流行語 ” 。 G、住宅均價突破 4000 元 /㎡。 D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。 B、享受型高檔商品消費(fèi)增長明顯。 項(xiàng)目占地面積為 ㎡ ，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分 低密度住宅 ，計劃總建筑面積為2200000 ㎡ ，地上建筑面積為 2060000 ㎡ ，地下建筑面積為 140000㎡ 。圓夢花園 項(xiàng)目 的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行施工，在交地時即已經(jīng)達(dá)到三通一平。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=280KPa， E0=18Mpa。 保利 □ 項(xiàng)目及所在區(qū)域交通環(huán)境： 高速公路：武漢外環(huán)路 ，紅線寬度 60 米，綠帶寬度 28 米，向 南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再 作調(diào)整。項(xiàng)目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。 交通狀況 □ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看， 保利 項(xiàng)目地塊內(nèi)部道路面積率為 ％； 道路網(wǎng)密度為 — km/km。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。 E．強(qiáng)風(fēng)化泥巖，為 KE 地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約 左右。 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) A、 保利 技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃總用地 ㎡ 合 畝 可建設(shè)用地 ㎡ 合 畝 建筑容積率 綠地率 36% 總建筑面積 2200000 ㎡ 地上建筑面積 2060000 ㎡ 其中：住宅 2030