【正文】 構(gòu)： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二○○一年十一月八日 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址 :東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 電話 :65273528 圖文傳真 : 65128844208 3 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 一、委托估價(jià)方 ： 北京冠達(dá)科技有限公司 單位地址：北京市懷柔縣雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū) 法定代表人：姚金芝 二、 受托估價(jià)方： 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 單位地址：東城區(qū)南河沿大街天安大廈 207/208室 資質(zhì)級(jí)別： A*****級(jí) 資格證書號(hào)： 2000A016 法定代表人：高喜善 三、估價(jià)目的： 委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開 發(fā) ，特委托北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià) 格評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市 區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為 平方公里。目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵(lì)在舊城區(qū)對(duì)土地進(jìn)行二次開發(fā)，由于拆遷量大，造成北京市城區(qū)整體地價(jià)水平較高。附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干 線。 (6) 通訊 建有可 裝機(jī) 5000 門的電信支局。 二、土地估價(jià) 估價(jià)原則 地價(jià)是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循以下原則： （１）、替代原則 地價(jià)遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。 (2)、成本法 成本法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。 估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。本報(bào)告自審定結(jié)果確定之日起一年內(nèi)有效。 五、估價(jià)目的 委托方擬對(duì)委估地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，特委托北京首佳房地 產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)，提供客觀、公正、合理的地價(jià)依據(jù)。 評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供水、排水、通電、通訊、通暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026 號(hào)】，委估對(duì)象用地面積為 ，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁 共 44 頁 規(guī)建字 0088號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為 ，總?cè)莘e率 。北京市的建設(shè)將從以新區(qū)帶動(dòng)為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整 中國(guó)最大的管理資源中心 第 23 頁 共 44 頁 改造與新區(qū)開發(fā)并重。北京是我國(guó)的交通中心，現(xiàn)已形成海陸空全方位的對(duì)外交通體系。特別鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)，適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、服務(wù)業(yè)。 個(gè)別因素 該項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，地勢(shì)平坦 ,地質(zhì)條件良好。在評(píng)估中考慮土地市場(chǎng)的供求狀況對(duì)地價(jià)的影響。這是出于以下考慮：一是估價(jià)對(duì)象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法切實(shí)可行；二是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，符合成本法的應(yīng)用條件及適用范圍；三是估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，評(píng)估人員掌握有充足的交易實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法比較適宜。 （ 2）土地開發(fā)費(fèi) 根據(jù)對(duì)所征用土地的開發(fā)程度和該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查，以及平均開發(fā)成本的測(cè)算，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達(dá)到宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣及通暖）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的情況下，其費(fèi)用平均為 120 元 /平方米。 ?與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 33 頁 共 44 頁 （ 2）比較因素的選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有： A、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù) B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 36 頁 共 44 頁 C、距火車貨運(yùn)站距離，以待估宗地為 100，每增加 1 公里，相應(yīng)減少 %； D、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、較高、較低、低四個(gè)等級(jí)，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對(duì)工業(yè)地價(jià)影響較大，以待估 宗地為 100,每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)相應(yīng)修正 1% E、環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)相應(yīng)修正1%； F、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”， 指數(shù)增加或減少 ％； G、公用設(shè)施完備度，分為完備、較完備、不完備三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每相差一個(gè)等級(jí)，地價(jià)相應(yīng)修正 1%； Ⅱ、個(gè)別因素 : A、宗地面積，分為〈 10000 平方米， 10000— 50000 平方米，〉 50000平方米三個(gè)等級(jí)，以待估 宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正1%； B、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正 %，此項(xiàng)修正以不超過177。 出讓金總價(jià) =41 247。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 38 頁 共 44 頁 表 5 比 較 因 素 條 件 指 數(shù) 表 待估宗地及比較案例 比較因素 待 估 宗 地 實(shí) 例 A 實(shí) 例 B 實(shí) 例 C 土地價(jià)格（元 /平方米） 待估 40 43 40 土 地 用 途 100 100 100 100 交 易 日 期 100 交 易 情 況 100 100 100 100 土地使用年限（年） 100 100 100 100 交 易 類 型 100 100 100 100 區(qū) 交 道路通達(dá)度 100 100 100 100 距區(qū)域中心距離 100 101 100 100 域 通 距火車貨運(yùn)站距離 100 100 產(chǎn) 業(yè) 集 聚 度 100 99 100 99 因 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀 況 100 100 100 100 公用設(shè)施完備度 100 100 100 100 素 環(huán) 境 優(yōu) 劣 度 100 100 100 100 個(gè) 宗地面積 (平方米 ) 100 101 100 100 別 宗 地 形 狀 100 101 101 101 因 容 積 率 100 100 101 100 素 地基承載狀況 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 6。 B、 距區(qū)域中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少1%,此項(xiàng)修正以不超過177。 案例 C：懷柔車輛廠工業(yè)用地 該地塊位于北京市懷柔縣懷柔鎮(zhèn)大中富樂村 ,工業(yè)用途 ,用地面積33960平方米，容積率 ,土地使用年期為 50 年。 10000=51（萬元） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁 共 44 頁 （三）市場(chǎng)比較法求取委估地塊地價(jià) 比較案例選擇 通過調(diào)查分析，我們選擇了與待估宗地條件類似的 3 個(gè)比較案例，具體選擇原則和案例條件條件描述如下： 選擇案例原則： ?與待估宗地屬同一供需圈 ?與待估宗地用途應(yīng)相同。 10000=241（萬元） 求熟地價(jià) ? 地面熟地價(jià) =40＋ 140＋ 120=300（元 /平方米） ? 熟地總價(jià) =300 247。在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，根據(jù)待估地的實(shí)際情況，選擇幾種最適合的評(píng)估方法進(jìn)行綜合評(píng)定，力求減少誤差，得到科學(xué)、合理、公正、公平的土地價(jià)格。 （２）、供需原則 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡點(diǎn)，需大于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則價(jià)格就會(huì)降低。 (6) 通訊 建有可裝機(jī) 5000 門的電信支局。附近有京承鐵路、京通鐵路、大秦鐵路等干線。目前新征地的數(shù)量受到控制，北京市鼓勵(lì)在舊城區(qū)對(duì)土地進(jìn)行二次開發(fā)，由于拆遷量大，造成北京市城區(qū)整體地價(jià)水平較高。 北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政管轄區(qū)，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為 平方公里。 本評(píng)估報(bào)告由北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)地字 0026號(hào)】，委估對(duì)象用地面積為 ，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【 2001懷規(guī)建字 0088 號(hào)】，委估對(duì)象建筑面積為 平方米，總?cè)莘e率 。 （二）使用說明 評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日為 2001年 10月25日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)） (4)、對(duì)上述三種方法求出的工業(yè)用途土地的地價(jià)進(jìn)行技術(shù)處理，最終求出估價(jià)對(duì)象工業(yè)用途土地的總地價(jià)、單位地價(jià)。 該基準(zhǔn)地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用等因素構(gòu)成。 （ 4）、協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與 周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 八、地價(jià)定義 根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格包括出讓金、毛地價(jià)、熟地 價(jià) ,熟地價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2001 年 10 月 25 日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為 50 年，實(shí) 際土地用途為工業(yè)用地 ,評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣及場(chǎng)地平整），評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，它由 土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及其它費(fèi)用三部分構(gòu)成；毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩部分構(gòu)成 。 (4) 供電 建有一座 110KV 變電站。東結(jié)密云，南連順義，西與昌平、延慶為鄰，北與河北省豐寧、灤平、赤城接壤。 北京全部土地實(shí)行的是土地公有制，其中，城市市區(qū)的土地全部屬于 國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。 七、地價(jià)影響因素分析 一般因素 北京是中國(guó)的首都，北京的