【正文】 營、銷售管理和公共設(shè)施與環(huán)境的管理等。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質(zhì)量的差異性→ 不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同 → 經(jīng)濟效益上具有級差性）。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高）、道路通達因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。資本化率越高，意味著投資風險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。在下列情況下，市場法往往難以適用： （ 1）、沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； （ 2）、某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； （ 3）、很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； （ 4）、風景名勝區(qū)土地； （ 5）、圖書館、體育館、學校用地等。應通過不斷細分的方法，把影響投資評級的幾個因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康木唧w經(jīng)濟指標，既考慮經(jīng)濟指標選擇的合理性，又顧及影響因素的全面性。我國法律規(guī)定，有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的； 2）權(quán)屬證明文件與標的物不符的； 3）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的； 4）屬拆遷凍結(jié)通知書確定的時效范圍的。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動出成果，工作出財富。未取得 《 商品房預售許可證 》 的，不得進行商品房預售。 我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。投資評估指標選取主要考慮兩方面市場投資影響因素，即宏觀投資環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)境。 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應用?？陀^總收益－客觀總費用 =凈收益。 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。一般因素主要包括經(jīng)濟因素（包括經(jīng)濟發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。 房地產(chǎn)價格及其影響因素 房地產(chǎn)價格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。 房地產(chǎn)評估的原則 房地產(chǎn)評估的原則是最有效使用原則和合法原則。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權(quán)不得出租。地價一般是土地使用權(quán)的價格。 土地的經(jīng)濟特性包括土地經(jīng)濟供給的稀缺性（土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)）、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括信息存儲、 Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務(wù)、協(xié)同工作、等）。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。自 20世紀 80年代改革開放以來，我國沿海 14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并相應組建了經(jīng)濟開發(fā)公司。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應資質(zhì)折專業(yè)服務(wù)公司 ，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積 10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積 1000030000m3 ）、大型寫字樓（建筑面積 30000m3以上）、超大型寫字樓（ 100000m3以上）。日常維護、維修工作主要采用土木工程設(shè)計和施工技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，在此不作過多的闡述。 （ 2）橋梁結(jié)構(gòu)整體性能監(jiān)測。 監(jiān)測系統(tǒng)總體方案設(shè)計 橋梁健康與安全監(jiān)測系統(tǒng)包括對大橋工作環(huán)境的監(jiān)測、正橋的結(jié)構(gòu)響應監(jiān)測、引橋的結(jié)構(gòu)響應監(jiān)測、等。下面以橋梁為例談一談土木工程的運營監(jiān)測問題（見圖 161圖1612）。 （ 3）、系統(tǒng)設(shè)計應兼顧實用性、可靠性、可操作性、易維護和完整性，應具有可擴展性，應便于后續(xù)系統(tǒng)的維護和升級。大橋工作環(huán)境監(jiān)測