土木工程運(yùn)營管理(參考版)
2025-02-20 00:44本頁面
【正文】 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/82023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 4:55:07 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，按國家及各地的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。我國法律規(guī)定，有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的； 2）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的； 3）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的； 4）屬拆遷凍結(jié)通知書確定的時效范圍的。 我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 圖 1631 投資評估體系指標(biāo)框架 房地產(chǎn)交易 我國房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。由于指標(biāo)的選擇方面采用了層層細(xì)分的方法，因此在模型的構(gòu)建上，應(yīng)選取分級綜合評價模型，并采用層次分析法（ AHP）來確定各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的權(quán)重，讓數(shù)據(jù)本身說明問題，確保投資評估結(jié)論的客觀與可靠。應(yīng)通過不斷細(xì)分的方法，把影響投資評級的幾個因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远攘康木唧w經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既考慮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇的合理性，又顧及影響因素的全面性。投資評估指標(biāo)選取主要考慮兩方面市場投資影響因素，即宏觀投資環(huán)境和行業(yè)投資環(huán)境。 參照物現(xiàn)行合理成本）。 成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。在下列情況下，市場法往往難以適用： （ 1）、沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； （ 2）、某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等； （ 3）、很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； （ 4）、風(fēng)景名勝區(qū)土地； （ 5）、圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。 市場法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（與 05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低?？陀^總收益－客觀總費(fèi)用 =凈收益。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計算。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。 總收入－總費(fèi)用 =凈收益 房地產(chǎn)價格 =純收益 /資本化率 這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無限年期。個別因素包括土地的個別因素和建筑物的個別因素。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高）、道路通達(dá)因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高）、交通便捷因素（指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。 房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格，與用途相關(guān)，具有個別性和可比性。 公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。標(biāo)定地價可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進(jìn)行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進(jìn)行評估得到?；鶞?zhǔn)地評估以城市為單位進(jìn)行。土地價格包括基準(zhǔn)地價、
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