房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理和資金管理(存儲版)
【正文】 全面預(yù)算管理主要通過概算、預(yù)算、實際發(fā)生三個時點進行公司的整體成本測算和控制 公司整體成本概算 項目成本預(yù)算 成本實際發(fā)生 每年年初編制公司整體成本概算，全年動態(tài)調(diào)整，參考 ?本年度贏利性要求 ?歷史成本狀況 ?年度項目開發(fā)情況，已有預(yù)算的項目按照預(yù)算編制，沒有預(yù)算的依據(jù)概算 根據(jù)項目的進展，在完成項目預(yù)算后，按照項目預(yù)算結(jié)果調(diào)整公司整體成本概算 在項目成本實際發(fā)生后，按照項目實際發(fā)生成本動態(tài)調(diào)整公司整體成本概預(yù)算 關(guān)鍵是在公司各個項目進行的不同階段，公司都能夠?qū)ξ磥砗鸵寻l(fā)生的成本有清楚的認識，了解導(dǎo)致成本變化的原因 5 在項目預(yù)算完成后和成本實際支出時，關(guān)注的核心是對預(yù)算的準確度及公司整體成本計劃的影響 年初公司整體成本概算 項目成本預(yù)算 成本實際發(fā)生 項目預(yù)算制定后及成本實際發(fā)生后，調(diào)整公司整體成本概算，關(guān)注： ? 單項支出與最初概算的偏差程度 ? 更重要的是關(guān)注其對公司整體成本的影響 6 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費用 市場費用 銷售費用 基本利潤 環(huán)境因素 設(shè)計因素 品牌因素 建造成本 % 項目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 未加財務(wù)成本與管理費用 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化 土地成本和工程建造成本但難以通過預(yù)算控制 通過預(yù)算進行控制的關(guān)鍵 7 區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 ?年初公司整體成本概算中，對特定項目成本設(shè)定正常的浮動范圍 ?預(yù)算、支付中成本費用項目發(fā)生在浮動范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以直接決策 ?公司應(yīng)該在總成本中設(shè)定一部分“不可預(yù)見費”以作準備 正常調(diào)整： ?單項支出或總成本的變化超過了年初設(shè)定的范圍 ?總成本超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會審批 ?針對不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程 例外管理： 8 成本管理的關(guān)鍵成功因素 全面預(yù)算管理實現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證： ?從整個項目開發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點 ?制定項目預(yù)算完成 /成本實際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程 經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)的積累 房地產(chǎn)周期長、投資大，對各成本項的預(yù)測需要經(jīng)驗積累 預(yù)算管理人才的培養(yǎng) 培養(yǎng)既對房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計、進度了解，又具有財務(wù)管理知識的預(yù)算管理人員，避免項目開發(fā)和成本管理脫節(jié) 本文件第三部分將對此部分進一步說明 9 目錄 成本管理綜述 資金管理綜述 通過流程、制度保證成本管理和資金管理 10 通過全面預(yù)算實現(xiàn)資金管理與成本管理類似，也是通過概算、預(yù)算、實際發(fā)生三個過程實現(xiàn)動態(tài)管理 公司整體資金概算 項目資金預(yù)算 資金實際支出 每年年初編制公司整體資金概算，全年動態(tài)調(diào)整，根據(jù)年度項目開發(fā)情況預(yù)測整體資金需求，已有預(yù)算的項目按照預(yù)算編制，沒有預(yù)算的依據(jù)概算 根據(jù)項目的進展，在完成項目預(yù)算后，按照項目預(yù)算結(jié)果調(diào)整公司整體資
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