某電器工廠改造規(guī)劃建議書(存儲版)
【正文】 ? 根據(jù)對商業(yè)、工業(yè)等企業(yè)的訪談了解我們認為目前上海地區(qū)的工商業(yè)設計、咨詢領域市場空白巨大，該行業(yè)具有強大的發(fā)展后勁，從行業(yè)獲利能力來看該領域也是利潤最為豐厚的行業(yè) ? 從南京西路周邊寫字樓入住情況調查結果分析來看其中最高檔寫字樓租戶中以上兩個行業(yè)居多，其他行業(yè)利潤水平相對較低對于支付高端寫字樓昂貴的租金存在一定困難 ? 設計、咨詢行業(yè)對物業(yè)水平很高，對地段環(huán)境及配套設施要求也比較苛刻 綜合以上特點我們認為良好的物業(yè)品質和一條龍式的服務配套是本項目作為工商業(yè)咨詢、產品設計創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的突出特點 17 項目規(guī)劃建議 —— 工業(yè)廠房部分 ? 工業(yè)廠房部分沿用其框架結構，改造為雙層建筑底層為娛樂休閑場所，根據(jù)原有基礎一層部分改造為泳池二層建立連接平臺與其它建筑連通形成人行平臺作為主要人流活動區(qū)域 人行平面 休閑產業(yè) 配套商業(yè) 18 項目規(guī)劃建議 —— 辦公房部分 1 ? 辦公房部分主要分為三塊，其中兩座主樓根據(jù)內部結構增加客行電梯并且通過兩樓之間二三層部分連廊將兩辦公樓連為一體，形成統(tǒng)一辦公區(qū)域，辦公樓之間無障礙連續(xù) ? 另外靠西側兩樓之間天井部分按人行通過標準，建造露臺方便人群流動同時優(yōu)化空間結構，配一部分室外綠化美化辦公環(huán)境 19 項目規(guī)劃建議 —— 辦公房部分 2 ? 根據(jù)現(xiàn)有結構寫字樓區(qū)域與商業(yè)服務區(qū)域建立人行平臺后的過渡連接結構，一層（即為本結構最底層）作為通道，二層、三層隔斷后采用透明幕墻結構作休閑展示廳 ? 頂層作適當裝飾，視情況種植藤蔓類綠色植被 ? 原有辦公房臨街一面外立面須進行大面積改造，用以體現(xiàn)建筑結構的時尚性和穿衣產業(yè)特色便于吸引高品質業(yè)戶入住 ? 內部裝飾突出空間結構的合理放大，在保證通道順暢的前提下盡量放大房間的進深增加可用面積，在材料上盡量選用輕質通透隔斷材料 20 項目規(guī)劃建議 —— 辦公房部分 3 ? 對于廠區(qū)內相對獨立的一幢辦公建筑由于其外觀及結構已不能適應周邊整體環(huán)境，因此建議拆除此部分從新建造一幢獨立辦公設施，面向咨詢、設計等高附加值行業(yè)招租 ? 部分辦公區(qū)域環(huán)境極差，改造可能性也較小因此建議因地制宜在頂層平面上增加特色建筑彌補采光等方面的不足 21 項目規(guī)劃建議 —— 公共區(qū)域 ? 由于該地塊的特殊性，地下為地鐵七號線昌平路站綜合開發(fā)項目因此地上部分適宜建設公共活動廣場 ? 廣場根據(jù)廠方部分改造結果可以分為兩個區(qū)域一個為商業(yè)配套功能區(qū)、一個為景觀區(qū)域其中商業(yè)功能區(qū)作為人行平臺的延伸，景觀區(qū)作為整個產業(yè)園區(qū)的緩沖地帶 ? 廣場的地下部分設立停車場與 A區(qū)停車場相貫通，并在常德路、康定路設置出口 ? 廣場景觀部分建議引入親水平臺與休閑區(qū)游泳場館相互呼應 22 項目規(guī)劃建議 —— 寫字樓商戶選擇 ? 寫字樓部分招商應當以當今國內外知名設計、咨詢機構或個人為主要對象，確保商戶品質是該項目的重點 ? 針對尚未在國內開展業(yè)務的國際著名咨詢機構，可適當提供優(yōu)惠招商措施并完善相關服務 ? 同時引入上下游相關服務機構形成產業(yè)鏈條增強本項目的長期增長性 23 財務測算分析
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